○芦屋市特定優良賃貸住宅制度実施要綱
平成24年4月1日
芦屋市特定優良賃貸住宅制度実施要綱(平成7年芦屋市要綱)の全部を改正する。
目次
第1章 総則(第1条・第2条)
第2章 特定優良賃貸住宅の供給計画の認定(第3条―第10条)
第3章 県補助住宅の入居者の選定等(第11条―第26条)
第4章 市補助住宅の供給(第27条―第41条)
第5章 市補助住宅に対する補助金等
第1節 建設事業の補助(第42条―第55条)
第2節 家賃減額補助(第56条―第70条)
第3節 利子補給金補助(第71条―第77条)
第4節 市補助住宅の管理に係る報告等(第78条・第79条)
第6章 雑則(第80条―第82条)
附則
第1章 総則
(趣旨)
第1条 この要綱は、中堅所得者等の居住の用に供する優良な賃貸住宅の供給を促進するため、特定優良賃貸住宅の供給の促進に関する法律(平成5年法律第52号。以下「法」という。)、法施行令(平成5年政令第255号)、法施行規則(平成5年建設省令第16号。以下「法施行規則」という。)及び兵庫県特定優良賃貸住宅制度要綱(以下「県要綱」という。)に定めるもののほか、芦屋市特定優良賃貸住宅について必要な事項を定めるものとする。
(1) 供給計画 法第2条の規定により賃貸住宅の建設及び管理をしようとする者が作成する当該賃貸住宅の建設及び管理に関する計画をいう。
(2) 認定計画 法第3条の規定により、市長の認定を受けた供給計画(法第5条第12項の規定による変更の認定があったときは、その変更後のもの)をいう。
(3) 市補助住宅 認定計画に基づき建設及び管理される賃貸住宅のうち、本市が建設費に係る補助又は家賃の減額に係る補助等を行う住宅及びその附帯施設をいう。
(4) 県補助住宅 認定計画に基づき建設及び管理される賃貸住宅のうち、兵庫県が建設費に係る補助又は家賃の減額に係る補助等を行う住宅及びその附帯施設をいう。
(5) 特定優良賃貸住宅 市補助住宅及び県補助住宅をいう。
(6) 所得 法施行規則第1条第3号に定める所得をいう。
(7) 認定事業者 法第3条の規定により供給計画の認定を受けた者をいう。
(8) 一般賃貸人 県補助住宅を入居者に賃貸する者をいう。
(9) 入居者 第5条第5号に定める要件を具備する者で、特定優良賃貸住宅に入居する者をいう。
(10) 管理期間 供給計画に記載された特定優良賃貸住宅の管理の期間をいう。
(11) 家賃 一般賃貸人と入居者が締結する賃貸契約書に記載された家賃をいう。
(12) 限度額家賃 法第13条第1項の規定に基づき法施行規則第20条に定める額をいう。
(13) 変更限度額家賃 法第13条第2項の規定に基づき法施行規則第21条第1項に定める基準に該当する場合において、法第13条第1項の規定に基づき法施行規則第20条に定める額をいう。
(14) 家賃減額対象者 市補助住宅の家賃の減額を受けることができる者又は現に家賃の減額を受けている者をいう。
第2章 特定優良賃貸住宅の供給計画の認定
(供給計画の認定の申請)
第3条 特定優良賃貸住宅の建設をしようとする者は、法第2条の規定により供給計画を作成し、法第3条の規定により市長の認定を受けなければならない。
(供給計画の認定の申請に係る添付図書)
第4条 供給計画の認定の申請に当たっては、法施行規則第2条第2項各号に掲げる図書のほか、次に掲げる図書を添付しなければならない。
(1) 賃貸住宅の階数、高さ及び構造の概要を記載した断面図及び立面図で縮尺が200分の1程度以上であるもの
(2) 賃貸住宅の修繕の時期及び方法を記載した修繕計画書
(3) 次条第11号に定める者に賃貸住宅の管理を委託し、又は当該賃貸住宅を賃貸する場合における管理を受託し、又は賃借する者の同意を証明する書類
(4) 賃貸住宅の管理の期間内の事業収支計画書
(5) 法第13条に規定する家賃の限度額の計算書
(6) 賃貸住宅の敷地及びその周辺の状況がわかる写真
(7) その他市長が必要と認める図書
2 法施行規則第2条第2項第1号に規定する賃貸住宅の位置を表示した付近見取図は、都市計画法(昭和43年法律第100号)第8条第1項第1号に定める用途地域(以下「用途地域」という。)を表示したものとする。
3 法施行規則第2条第2項第2号に規定する賃貸住宅の位置を表示した配置図は、縮尺が500分の1程度以上のものとする。
4 法施行規則第2条第2項第3号に規定する各階平面図は、縮尺が200分の1程度以上のものとする。
5 法施行規則第2条第2項第4号に規定する書類は、賃貸住宅の敷地となるべき土地の区域内の土地の登記簿謄本とする。ただし、賃貸住宅の敷地となるべき土地の区域内の土地について所有権を有しない場合は、その土地について建物の所有を目的とする地上権、賃借権又は使用貸借による権利を有する者であることを証する契約書等の書類を併せて添付しなければならない。
6 法施行規則第2条第2項第5号に規定する書類は、供給計画の認定の申請に係る賃貸住宅の近傍で供給されている3以上の同種の賃貸住宅の概要について当該近傍の賃貸住宅の家賃調査書により記載したものとする。ただし、近傍に比較するのに適切な賃貸住宅が存在しない場合は、不動産鑑定書その他市長が認める書類に代えることができる。
(供給計画の基準)
第5条 供給計画の内容は、法及び法施行規則に定める基準のほか、次に掲げる基準に適合しなければならない。
(1) 供給計画の認定の申請に係る賃貸住宅の所在する地域において、賃貸住宅の需要が見込まれる地域であること。
(2) 賃貸住宅の建て方については、共同建て又は長屋建てとしていること。
(3) 賃貸住宅の戸数が10戸以上であること。ただし、次のいずれかに該当する場合は5戸以上であること。
ア 供給計画の認定の申請に係る賃貸住宅の戸数が、当該申請者が当該賃貸住宅と一体として整備(既存の住宅等の改良(用途の変更を伴うものを含む。)を含む。以下同じ。)しようとし、又は整備した賃貸住宅(公営住宅(公営住宅法(昭和26年法律第193号)第2条第2号に規定する公営住宅をいう。)又は高齢者向け優良賃貸住宅(高齢者の居住の安定確保に関する法律(平成13年法律第26号)第44条に規定する高齢者向け優良賃貸住宅をいう。)に限る。)の戸数と合わせて10戸以上である場合
イ 認定計画の変更の申請の場合にあっては、当該認定計画に定められた特定優良賃貸住宅及び県補助住宅の戸数から入居者を募集したにもかかわらず3月以上継続して入居者がない住戸の戸数を除いた戸数が10戸未満になることその他市長がやむを得ない事情があると認める場合
(4) 賃貸住宅の建設の事業に関する資金計画について、当該賃貸住宅の建設費等の算定が通常供給される賃貸住宅の建設費と見合った適切なものであり、かつ、当該賃貸住宅の建設費等に要する資金が確実に調達できる見込みがあると認められるものであること。
(5) 賃貸住宅の入居者の資格が次のいずれかに該当していること。
ア 法第3条第4号イに該当する者
イ アに該当する者のほか、居住の安定を図る必要がある次のいずれかに該当する者
(ア) 法施行規則第7条第1号に該当する者で、所得が487,000円以下であるもの
(イ) 認定事業者が法第5条の規定による市長の認定計画の変更認定を受けた場合にあっては、法施行規則第7条第2号に該当する者で、所得が153,000円以上であり、所得のある者のうちいずれか1人が35歳以下であるもの
(ウ) 法施行規則第7条第3号に規定する特別な事情がある者として市長が定める基準に該当するもので、所得が487,000円以下であるもの
(エ) 認定事業者が法第5条の規定による認定計画の変更認定を受けた場合にあっては、法施行規則第7条第4号に該当する者で、次のいずれかに該当し、所得が487,000円以下であるもの
a 35歳以下である者
b 勤務の状況等により親族(婚姻の届出をしないが事実上婚姻関係と同様の事情にある者その他婚姻の予約者を含む。)と同居することが困難である者
c その他やむを得ない事情がある者
(オ) その者及び現に同居し、又は同居しようとする親族が暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律(平成3年法律第77号)第2条第6号に規定する暴力団員(以下「暴力団員」という。)でないこと。
(6) 家賃の予定額が近傍で供給されている同種の賃貸住宅の家賃の額を上回ることのないよう定められていること。
(7) 入居者の募集の方法が第5号イ(ウ)に掲げる者を入居させる場合を除き、新聞掲載その他これに準ずる方法により募集広告を行うものとしていること。
(8) 入居者の選定の方法について、入居の申込みを受け付けた戸数が賃貸住宅の戸数を超える場合には、公開による抽選その他公正な方法によるものとしていること。
(9) 第11号ウ(イ)又は(ウ)に規定する法人に賃貸住宅の管理を委託し、又は賃貸する場合は、当該法人が入居者の資格審査及び選定に係る業務を兵庫県住宅供給公社その他市長が定める法人に委託するものとしていること。
(10) 賃貸住宅の管理期間が法第15条の規定により兵庫県又は芦屋市が家賃の減額に要する費用を補助する期間等を勘案して、適切に定められていること。
ア 兵庫県又は芦屋市
イ 兵庫県住宅供給公社、日本勤労者住宅協会、農住組合又は地方公共団体の出資若しくは拠出に係る法人(その出資され、又は拠出された金額の全部が地方公共団体により出資され、又は拠出されている法人を含む。)で賃貸住宅の管理を行うことを目的とするもの
ウ 次に掲げる者のうち、特定優良賃貸住宅の管理をすることが適当であるとして市長が指定する者
(ア) 一般社団法人及び一般財団法人に関する法律(平成18年法律第48号)に基づき設立された法人で、賃貸住宅の管理を行うことを目的とするもの
(イ) 農業協同組合法(昭和22年法律第132号)に基づき設立された農業協同組合又は農業協同組合連合会で、同法第10条第5項に規定する事業を行うもの
(12) 第4条第1項第2号の規定により添付する修繕計画書の内容が、別に定める特定優良賃貸住宅修繕計画に準じて定められていること。
(13) 賃貸住宅の修繕について、特定優良賃貸住宅修繕計画に従って計画的に実施するとともに、日常又は計画的な修繕を実施するために必要な資金の確保を行うこととしていること。
(認定計画の変更申請に係る添付図書等)
第6条 認定事業者は、法第5条の規定により、認定計画の変更認定の申請をする場合は、特定優良賃貸住宅認定計画変更認定申請書に、法施行規則第2条第1項に規定する別記様式の別紙及び第4条第1項各号に規定する図書のうち、認定計画の変更に伴い、その内容が変更されるものを添付しなければならない。
(認定計画の軽微な変更に係る届出)
第7条 認定事業者は、認定計画について法施行規則第17条に規定する軽微な変更を行う場合は、当該変更の内容について、認定計画の軽微な変更届出書により市長に届け出なければならない。
(認定計画の有効期間)
第8条 認定事業者は、当初に供給計画の認定を受けた年度から、その翌々年度までの間に特定優良賃貸住宅の建設の事業(以下「建設事業」という。)に着手しなければならない。
2 認定事業者が前項に定める期間内に建設事業に着手できない場合は、当該認定事業者に係る認定計画は、その効力を失うものとする。
(1) 認定事業者が死亡した場合 特定優良賃貸住宅を認定事業者の承継人が供給計画に従って供給する意思を有し、かつ、供給を行うことができる者
(2) 認定事業者が、破産等のやむを得ない事情により第三者に地位を承継する場合 特定優良賃貸住宅を供給計画に従って供給する意思を有し、かつ、供給を行うことができる者
2 前項の規定による地位の承継について市長の承認を受けようとする者は、特定優良賃貸住宅地位承継承認申請書により市長に申請しなければならない。
(特定優良賃貸住宅又は県補助住宅の建設事業に係る報告)
第10条 認定事業者は、特定優良賃貸住宅の建設工事に着手又は建設事業が完了したときは、特定優良賃貸住宅建設事業報告書により、速やかに市長に報告しなければならない。
第3章 県補助住宅の入居者の選定等
(あっせんによる入居等)
第11条 第5条第5号イ(ウ)に規定する者の県補助住宅への入居については、住宅事情等を勘案して必要と認める場合には、市長があっせんするものとする。
2 一般賃貸人は、前項の規定により市長があっせんする者の入居に努めなければならない。
(入居者公募の届出等)
第12条 一般賃貸人が県補助住宅の入居者を公募する場合は、少なくともその2月前までに、特定優良賃貸住宅入居者募集届出書により法施行規則第9条第3項各号に掲げる事項を市長に届け出なければならない。
2 市長は、前項の届出を受けた後、入居者の公募の概要について、広報紙等に掲載し、周知するものとする。
3 一般賃貸人は、第1項の規定による届出後、入居の申込みの期間の初日から起算して少なくとも1週間前に、次に掲げる方法の少なくとも2以上の方法により広告して入居者の公募を行わなければならない。
(1) 新聞、雑誌等の広告の掲載又は折り込み広告
(2) ポスターの掲示
(3) パンフレットの配布
(4) テレビ又はラジオでの放送
(5) 電車、バス等の車内広告
(6) 団地内の垂れ幕又は看板の設置
4 空き家募集については、毎年度4月末までに当該年度中の空き家募集の方法を明らかにする書類を市長に届け出ることにより、第1項の届出に代えることができる。
(入居者の選定の特例)
第13条 一般賃貸人は、法施行規則第11条の規定により、1回の募集ごとに賃貸しようとする賃貸住宅の戸数の5分の1(市長が別に戸数を定めた場合はその戸数)を超えない範囲内の戸数について、次に掲げる者に限って入居者の選定を行うことができる。
(1) 18歳未満の同居する児童が3人以上いる者
(2) 配偶者のない者で現に児童を扶養しているもの
(3) 入居者又は同居親族に60歳以上の者がある者
(4) 入居者又は同居親族に障害者がある者
(5) 公営住宅法第28条第1項に該当する収入超過者である者
2 一般賃貸人は、住宅事情等を勘案して市長が必要と認めた場合にあっては、前項の規定による入居者の選定を原則として実施しなければならない。
3 一般賃貸人は、第1項に規定する者のほか、市長が住宅事情の改善が特に必要であると認める場合には、別に定める戸数の範囲内の戸数で入居者の選定を行うことができる。
4 一般賃貸人は、市長が必要と認めた場合にあっては、前項の規定による入居者の選定の実施に努めなければならない。
(平26.10.1・一部改正)
(入居者選定の報告)
第14条 一般賃貸人は、県補助住宅の入居者を選定した場合は、速やかに入居者の選定の方法、選定された入居者の資格について、特定優良賃貸住宅入居者選定結果報告書により市長に報告しなければならない。
2 前項の入居者の資格について審査を行う場合における所得の把握の方法は、別に定めるところによるものとする。
(家賃の決定)
第15条 認定事業者(県補助住宅の認定事業者に限る。以下この章において同じ。)は、当初の家賃の額を決定しようとする場合は、特定優良賃貸住宅家賃額確認申請書により、あらかじめ市長の確認を受けなければならない。
2 前項の申請に当たっては、近傍で供給されている同種の賃貸住宅の家賃の額を上回らない範囲内で家賃が定められていることを証する書類として市長が認めるものを添付しなければならない。
3 決定しようとする当初の家賃の額が認定計画の家賃の予定額と異なる場合は、認定事業者は第6条の特定優良賃貸住宅認定計画変更認定申請書による供給計画の変更に係る市長の認定を受けなければならない。
(家賃等の変更の届出)
第16条 認定事業者は、家賃又は敷金を変更しようとする場合は、特定優良賃貸住宅家賃変更承認申請書により、市長の承認を受けなければならない。
2 前項の規定による申請に当たっては、不動産鑑定書その他市長が必要と認める書類を添付しなければならない。
(賃貸借契約書等の作成)
第17条 一般賃貸人が入居者との間で締結する場合の契約書は、市長が別に定める賃貸借契約書を標準としなければならない。
2 認定事業者が県補助住宅を賃貸する場合の契約書は、市長が別に定める一括借上契約書を例としなければならない。
3 認定事業者が県補助住宅の管理を委託する場合の契約書は、市長が別に定める管理委託契約書を例としなければならない。
(賃貸借契約の締結の報告)
第18条 一般賃貸人は、賃貸借契約を締結したときは、速やかに特定優良賃貸住宅賃貸借契約報告書により市長に報告しなければならない。
(関係書類の整備及び保管)
第19条 認定事業者及び一般賃貸人は、次に掲げる書類を整備し、保管しなければならない。
(1) 県補助住宅の建設に係る図書一式
(2) 賃貸借契約書
(3) 借上契約書又は管理委託契約書(認定事業者が県補助住宅を自ら管理する場合を除く。)
(4) 入居者の入退去の状況を明らかにする書類
(5) 家賃及び敷金の収納状況を明らかにする書類
(6) 毎年度の収支決算書
(7) 県補助住宅の点検及び修繕の状況を明らかにする書類
(認定事業者等の管理義務等)
第20条 認定事業者及び一般賃貸人は、法及び法施行規則並びにこの要綱に従い、県補助住宅の管理を適正に行わなければならない。
2 認定事業者又は一般賃貸人は、法第8条の規定による市長の請求があった場合は、県補助住宅の建設又は管理の状況について報告しなければならない。
(管理状況の報告)
第21条 一般賃貸人は、前条第2項の規定による報告のほか、毎年3月末日現在における県補助住宅の管理の状況を5月末日までに特定優良賃貸住宅管理状況報告書により市長に報告しなければならない。
(指導助言)
第22条 市長は、法第7条の規定により、認定事業者に対し県補助住宅の管理に関し必要な助言及び指導を行うものとする。
2 認定事業者は、前項の助言又は指導に基づいて、県補助住宅の管理を行わなければならない。
(改善命令)
第23条 市長は、認定計画に従って県補助住宅の建設及び管理が行われていないと認めるときは、法第10条の規定により、認定事業者に対し必要と認める改善措置を命ずることができる。
2 認定事業者は、前項の規定により、市長から改善命令を受けた場合は、必要な措置を講じなければならない。
(特定優良賃貸住宅の滅失等)
第24条 認定事業者は、県補助住宅が災害等により滅失などの損害を受けたときは、速やかに特定優良賃貸住宅滅失等報告書により市長に報告しなければならない。
(管理期間終了時の報告)
第25条 認定事業者は、県補助住宅が認定計画に定められた管理の期間を経過した場合は、遅滞なく特定優良賃貸住宅管理期間終了報告書により市長に報告しなければならない。
(書類の経由)
第26条 県補助住宅について、この要綱に規定する書類を市長に提出する場合は、兵庫県知事を経由しなければならない。
第4章 市補助住宅の供給
(事業計画等の協議)
第27条 市補助住宅の供給をしようとする者は、市補助住宅の供給計画を策定するときは、あらかじめ市長と協議するものとする。
2 前項の規定は、供給計画を変更する場合に準用する。
(建設基準)
第29条 市補助住宅は、建築基準法(昭和25年法律第201号)のほか、別に定める芦屋市特定優良賃貸住宅建設基準に適合しなければならない。
(特定優良賃貸住宅審査会)
第30条 市補助住宅の選定に当たっては、特定優良賃貸住宅審査会(以下「審査会」という。)を設置し、賃貸住宅の審査を行わせる。
2 審査会の組織及び運営に関し、必要な事項は別に定める。
(一括借上契約)
第31条 認定事業者は、供給しようとする市補助住宅の20年を期間とする一括借上契約を市と締結するものとする。
(家賃の決定)
第32条 市補助住宅の家賃の額は、認定事業者が近傍の民間住宅の家賃の額を考慮して適正な額となるよう定めるものとする。
2 認定事業者は、当初の家賃の額を決定しようとするときは、市長と協議するものとする。
3 前項の規定は、家賃の額を変更しようとする場合に準用する。
4 第1項の家賃の額は、法施行規則第20条で定める額を超えるものであってはならない。
(敷金)
第33条 市長は、市補助住宅の入居者から3月分の家賃(家賃変更を行った場合は、変更後の家賃)に相当する敷金を徴収することができる。
(家賃以外の金品徴収等の禁止)
第34条 市長は、市補助住宅の使用に関し、入居者から家賃、敷金及び共益費を除くほか、保証金、権利金その他金品は徴収しないものとする。
(入居の禁止事項)
第35条 市補助住宅の入居者は、次に掲げる行為をしてはならない。
(1) 周辺の環境を乱し、又は他に迷惑を及ぼすこと。
(2) 市補助住宅を他の者に貸し、又はその入居の権利を他の者に譲渡すること。
(3) 市補助住宅をその本来の用途以外の用途に使用すること。
(4) 市補助住宅を模様替えし、又は増築すること。
(5) 市補助住宅の敷地内に建物又は工作物を設置すること。
(6) その他市長が必要と認めて禁止したこと。
(住宅の明渡し)
第36条 市長は、入居者が次のいずれかに該当するときは、当該入居者に対しその住宅の明渡請求をすることができる。
(1) 敷金を支払わなかったとき。
(2) 家賃及び共益費を3月以上滞納したとき。
(3) 特定優良賃貸住宅を故意に毀損したとき。
(4) 不正の行為によって入居したとき。
(5) 暴力団員であることが判明したとき(同居者が該当する場合を含む。)。
(6) その他市長が必要と認めたとき。
(市補助住宅の処分)
第37条 認定事業者は、管理期間中において、当該住宅を譲渡し、又はその用途を廃止してはならない。ただし、次に掲げる事由により市長に申請し、その承認を受けた場合は、この限りでない。
(1) 災害、老朽化等により特定優良賃貸住宅として引き続き管理することが不適当なとき。
(2) 建て替えを行うため必要があるとき。
(3) 都市計画事業等を施行するため必要があるとき。
(4) その他やむを得ない事情があるとき。
2 認定事業者は、市長に前項の規定による申請を行うときは、その6月前までに協議するものとする。
(入居者の保全義務)
第39条 入居者は、市補助住宅について必要な注意を払い、これらを正常な状態において維持しなければならない。
2 入居者は、市補助住宅を他の者に貸し、又はその入居の権利を他の者に譲渡してはならない。
3 入居者は、市補助住宅の用途を変更してはならない。
4 入居者は、市補助住宅の増築、改築、移転、改造若しくは模様替え又は市補助住宅の敷地内における工作物の設置を行ってはならない。ただし、市長の承認を得た模様替えは、この限りでない。
(入居者の届出義務)
第40条 市補助住宅入居者は、次のいずれかに該当するときは、文書により速やかに市長に届け出なければならない。
(1) 氏名を変更したとき。
(2) 同居する親族又は同居しない扶養親族に異動が生じたとき。
(3) 市補助住宅を退去しようとするとき。
(修繕の義務)
第41条 認定事業者は、市補助住宅について修繕をする必要が生じた場合は、遅滞なく修繕しなければならない。ただし、入居者との賃貸借契約書により、入居者が負担することと定められた修繕の費用は、入居者が負担しなければならない。
第5章 市補助住宅に対する補助金等
第1節 建設事業の補助
(建設事業の補助)
第42条 市長は、認定事業者に対して、予算の範囲内で市補助住宅の建設に要する費用の一部を補助することができる。
2 前項の補助は、国の特定優良賃貸住宅供給促進事業等補助要領(平成5年7月30日建設省住建発第116号。以下「補助要領」という。)第3第1項第1号イ及びハに定める事業を対象とする。
(建設事業補助金の額)
第43条 市補助住宅の建設に要する費用の補助金(以下「建設事業補助金」という。)の額は、補助要領第4第1項第1号に定める共同施設等整備にあっては整備に要する費用の3分の2に相当する額、同項第3号に定める定住関連施設整備にあっては整備に要する費用の3分の1に相当する額を限度とする。ただし、補助要領第4第1項第1号ロに定める共同施設等の整備に係る費用については、本体工事と分離して積算することが困難な場合にあっては、特定優良賃貸住宅供給促進事業に係る共同施設等整備費の標準建設費等について(平成5年7月30日建設省住建発第123号建設省住宅局長通達)により算定した費用を当該費用とみなし、また、共同施設等整備に係る費用が同通達に定められた標準工事費を超える場合にあっては、当該標準工事費を共同施設等整備に係る費用とみなす。
2 前項の規定により建設に要する費用に係る補助金の額を算定するに当たっては、建設費補助基本額に相当する額が、補助要領第4第1項第1号に係るものにあっては3で、同項第3号に係るものにあっては6で割り切れる千円単位の額とし、端数は切り捨てるものとする。
(建設事業補助金の交付申請及び交付決定)
第44条 認定事業者は、建設事業補助金の交付を受けようとするときは、市長に建設事業補助金の交付申請を行うものとする。
2 認定事業者は、市補助住宅の建設事業の実施が複数年度にわたる場合においては、市長に毎年度補助金の交付申請を行うものとする。この場合において、当該事業の実施は次条の規定により市長の承認を受けた全体設計の内容に則したものとする。
3 市長は、前2項の交付申請を受理したときは、その内容を審査し、適当であると認めたときは、建設事業補助金の交付を決定し、認定事業者に通知するものとする。
(全体設計の承認)
第45条 認定事業者は、市補助住宅の建設事業の実施が複数年度にわたる場合は、初年度の建設事業補助金の交付申請前に、市長に当該事業に係る事業費の総額、事業完了の予定時期等についての全体設計の承認申請を行うものとする。当該事業に係る事業費の総額を変更する場合も同様とする。
2 市長は、前項の全体設計承認申請を受理した場合は、その内容を審査し、適当であると認めた場合は、当該全体設計を承認し、認定事業者に通知するものとする。
(建設事業補助金の変更等)
第46条 認定事業者は、第44条の規定による建設事業補助金の交付決定後において、次に掲げる変更をしようとするときは、市長に補助金交付決定内容変更申請を行うものとする。
(1) 補助事業に要する経費の配分の変更
(2) 補助事業の内容の変更(次項に掲げる軽微な変更を除く。)
2 市長の承認を要しない事業内容の軽微な変更は、次に掲げる変更以外の変更で、補助金の額に変更を生じないものをいう。
(1) 市補助住宅の位置の変更
(2) 特定優良賃貸住宅の構造又は階数の変更
(3) 市補助住宅の形状又は特定優良賃貸住宅の配置若しくは間取りに関する重要な変更
3 市長は、第1項の申請に対し、申請事項を承認すべきものと認めたときは、その旨を認定事業者に対し通知するものとする。
(事業の中止又は廃止)
第47条 認定事業者は、補助金の交付決定後において、事業を中止又は廃止しようとするときは、補助事業中止(廃止)承認申請書を市長に提出し、承認を受けなければならない。
(補助事業の遂行状況報告等)
第48条 認定事業者は、市長から補助事業の遂行状況の報告を求められたときは、文書により報告をしなければならない。
2 認定事業者は、補助事業が予定の期間内に完了する見込みがない場合又は補助事業の遂行が困難となった場合は、速やかに補助事業遂行困難状況報告書を市長に提出し、その指示を受けなければならない。
(実績報告)
第49条 認定事業者は、建設に係る補助事業が完了したとき(補助事業の廃止の承認を受けたときを含む。以下同じ。)は、速やかに市長に事業完了実績報告を提出しなければならない。
2 市補助住宅の建設に係る補助事業が翌年度にわたる場合において、認定事業者は、建設事業補助金の交付の決定に係る会計年度が終了したときは、速やかに年度終了実績報告書を市長に提出しなければならない。
(改善命令等)
第50条 市長は、前2条の規定による報告があった場合において、当該事業の成果が交付決定の内容及びこれに付した条件に適合しないと認めるときは、当該内容等に適合させるための措置をとるべきことを認定事業者に命ずることができる。
(補助金の請求)
第52条 市長は、前条第1項の額の確定を行った後、認定事業者から提出される補助金請求書により建設に係る補助金を交付する。
2 市長は、必要があると認めるときは、前項の規定にかかわらず概算払いをすることができる。この場合において、認定事業者は、建設に係る補助金の概算払いを受けようとするときは、あらかじめ出来高調書を市長に提出し、その確認を受けなければならない。
(1) この要綱の規定に違反したとき。
(2) 交付決定の内容及びこれに付した条件に違反したとき。
(3) 偽りその他不正な手段により建設事業補助金の交付を受けたとき。
(4) 建設事業補助金を補助事業以外の用途に使用したとき。
2 市長は、前項の規定により交付決定を取り消した場合は、その旨を補助金交付決定取消通知書により認定事業者に対し通知するものとする。
2 市長は、やむを得ない事情があると認めたときは、前項の期限を延長することがある。
(加算金及び遅延利息)
第55条 認定事業者は、前条第1項の規定により建設事業補助金の返還を命じられたときは、その命令に係る建設事業補助金の受領の日から納付の日までの日数に応じ、当該補助金等の額につき国税滞納処分の例により計算した加算金を市に納付しなければならない。
2 認定事業者は、前条第1項の規定により建設事業補助金の返還を命じられ、これを期限までに納付しなかったときは、納付期限の翌日から納付の日までの日数に応じ、当該補助金の未納付額の10.95パーセントの割合で算出した遅延利息を市に納付しなければならない。
3 前2項の加算金及び遅延利息は円単位とし、円未満の端数が生じた場合は、これを切り捨てるものとする。
第2節 家賃減額補助
(家賃減額補助)
第56条 市長は、認定事業者が供給計画に定めた管理期間において補助要領第3第1項第1号に定める市補助住宅の家賃を減額する場合は、当該認定事業者に対し、予算の範囲内でその減額に要する費用の一部を補助することができる。
(家賃減額補助金の額等)
第57条 前条の規定による市補助住宅の家賃の減額に要する費用の補助金(以下「家賃減額補助金」という。)の月額は、各住戸の家賃の月額(20万円を超える場合は20万円)と入居者負担基礎額の月額との差額の総額とする。
2 家賃減額に係る補助は、月の途中に入居又は退去した場合は行わない。
3 市補助住宅の入居者の所得の算定は、毎年10月1日を基準日として、基準日の属する年度の前年の所得により行うものとし、基準日において入居者の所得が法施行規則第7条第1号の規定に基づき市長が定める額を超える場合には、その者に関する家賃の減額に係る費用の補助は行わないものとする。この場合において、家賃の減額に係る補助の打ち切りまでの経過措置として、所得が法施行規則第7条第1号の規定に基づき市長が定める額を超えた基準日から1年間に限り、市長が認定事業者に対し補助する額のうち、家賃と従前の所得に応じて第1項の規定により定めた入居者負担基礎額との差額の2分の1を限度として補助するものとする。
4 市補助住宅の入居者の所得が増加し、特定優良賃貸住宅の供給の促進に関する法律施行令第2条第1号及び第2号に規定する国土交通大臣が定める算定の方法(平成5年7月27日建設省告示第1602号)の1(1)、2又は3(1)の表に掲げる所得の区分が移行することにより基準値が上昇した家賃減額対象者については、入居者負担額の激変を緩和するため、所得の区分の移行前の入居者負担基礎額と所得の区分の移行後の入居者負担基礎額の差額に、所得の区分の移行が生じた日(以下「所得移行日」という。)から1年間にあっては4分の3を、所得移行日から1年を経過した日から1年間にあっては2分の1を、所得移行日から2年を経過した日から1年間にあっては4分の1をそれぞれ乗じた額を、所得の区分の移行後の入居者負担基礎額から減じたものを入居者負担基礎額とする。
5 家賃減額補助金は、月額とする。
6 家賃減額補助金の額は、百円単位とし、百円未満の端数は切り捨てるものとする。
(当初入居者負担基礎額の決定及び通知)
第58条 前条の当初入居者負担基礎額は、市補助住宅の管理を開始した日から1年間の入居者負担基礎額であり、補助要領第6第1項に規定する当初入居者負担基準額とし、当該市補助住宅の管理を開始した日から1年を経過した日以降の入居者負担基礎額は、次のとおりとする。
(1) 平成9年度以降に管理を開始した市補助住宅については、当初入居者負担基礎額に、当該市補助住宅の管理を開始した日からの経過年数を指数とする1.035のべき乗を乗じて得た額とする。
(2) 平成8年度以前に管理を開始した市補助住宅については、当初入居者負担基礎額に、当該市補助住宅の管理を開始した日から平成9年度の同日までの経過年数を指数とする1.05のべき乗及び平成9年度の同日からの経過年数を指数とする1.035のべき乗を乗じて得た額とする。
2 市長は、市補助住宅の募集開始までに当初入居者負担基礎額を定め、認定事業者に対し通知するものとする。
(入居者負担額)
第59条 第57条第1項の規定により家賃の減額に要する費用の補助があった場合の市補助住宅の入居者は、家賃の額から家賃の減額に係る補助金の額を差し引いた額(以下「入居者負担額」という。)を市長に支払うものとする。
2 月の途中から入居したときの当月分の入居者負担額は、入居日からその月の末日までの日数にその月の実日数による日割額を乗じた額とし、月の途中で退居したときの当月分の入居者負担額は、その月の初日から退居日までの日数にその月の実日数による日割額を乗じた額とする。
3 前2項による入居者負担額月額に百円未満の端数があるときは、これを切り上げるものとする。
(家賃の減額に係る補助金の交付対象期間)
第60条 市補助住宅の家賃の減額に係る補助金の交付対象期間は、当該市補助住宅の管理期間であって、かつ、入居者負担基礎額が家賃に達するまでの期間とする。ただし、当該期間が特定優良賃貸住宅の管理開始後20年以上の場合にあっては、補助金の交付の期間は20年度を限度とする。
2 市長は、市補助住宅の供給計画の認定を取り消したとき又は認定事業者が市補助住宅を譲渡、相続、贈与し(法第9条の規定により承認を受けて認定事業者の有していた地位が承継された場合を除く。)、又はその用途を廃止し、若しくは当該住宅が滅失したときは、当該住宅の入居者の家賃の減額に係る補助を打ち切るものとする。
(家賃の減額に係る申請)
第61条 市補助住宅に入居しようとする者で、家賃の減額を受けようとする者は、入居日までに家賃減額申請書を市長を経由して認定事業者に提出しなければならない。
2 継続して家賃の減額を受けようとする入居者は、毎年6月30日までに家賃減額申請書を市長を経由して認定事業者に提出しなければならない。
3 家賃の減額の期間は、毎年10月1日から翌年の9月30日までの期間とする。ただし、第1項の規定による申請が6月30日までの間に行われた場合は直近の9月30日までとし、7月1日から9月30日までの間に行われた場合は、翌年度の9月30日までとする。
(家賃の減額に係る補助金の交付申請及び交付決定)
第62条 認定事業者は、家賃の減額に係る補助金の交付を受けようとするときは、補助金交付申請書を市長に提出しなければならない。
2 認定事業者は、継続して家賃の減額に係る補助金の交付を受けようとするときは、毎年7月31日までに補助金交付申請書を市長に提出しなければならない。
3 市長は、前2項の交付申請を受理した場合は、その内容を審査し、適当であると認めたときは、家賃の減額補助金の交付を決定し、認定事業者に通知するものとする。
(家賃の減額に係る通知)
第63条 市長は、前条の規定により家賃の減額補助金の交付を決定したときは、家賃減額対象者に対し入居者負担額を通知するものとする。
(家賃の減額に係る変更申請)
第64条 市補助住宅の家賃減額対象者のうち、家賃の減額を変更して受けようとする者は、家賃減額変更申請書を認定事業者に提出しなければならない。
(交付決定額の変更)
第65条 認定事業者は、第63条の規定による家賃の減額に係る補助金の交付の決定後において当該家賃の減額に係る補助金の額に変更を生じる事業内容の変更をしようとするときは、補助金交付変更申請書を市長に提出しなければならない。
2 市長は、前項の規定による申請を受けたときは、その内容を審査し、適当であると認めたときは、補助金交付決定変更通知書により認定事業者に通知するとともに、家賃減額対象者に対し変更後の入居者負担額を通知するものとする。
(家賃減額補助金の請求)
第66条 認定事業者は、第62条第3項の規定による家賃減額補助金の交付決定通知を受けたときは、一の市補助住宅ごとに毎年4月1日、8月1日及び12月1日を起算日とするそれぞれ4月を単位(以下「単位期間」という。)として、当該単位期間起算日の属する月の末日までにそれぞれ当該単位期間に係る家賃減額補助金を市長に請求するものとする。
2 市長は、前項の規定による請求を受けた日から30日以内に家賃減額補助金を概算により交付するものとする。
(家賃減額補助金の精算)
第67条 認定事業者は、前条第1項に規定する単位期間終了後、速やかに家賃減額補助金精算調書を市長に提出するものとする。
2 市長は、家賃減額補助金精算調書に基づき、前条第1項に規定する単位期間の補助金額を確定し、精算を行うものとする。
(1) この要綱の規定に違反したとき。
(2) 交付決定の内容及びこれに付した条件に違反したとき。
(3) 偽りその他不正な手段により家賃減額補助金の交付を受けたとき。
(4) 物価その他経済状況の変動等により家賃の値下げを決定したとき。
(5) 家賃減額対象者の住宅の退去に係る第40条第3号の規定による届出を受理したとき。
(6) 家賃減額対象者が不正な行為により市補助住宅に入居し、又は家賃の減額を受けたと判明したとき、若しくは入居者負担額を3月以上滞納したとき。
(7) 家賃減額補助金を補助事業以外の用途に使用したとき。
2 市長は、前項の規定により交付決定を取り消した場合は、その旨を補助金交付決定取消通知書により認定事業者に対し通知するものとする。
(承継の承認及び通知)
第70条 家賃減額対象者の死亡又は離婚等により家賃減額対象者が市補助住宅を立ち退いた場合において、現に同居する親族で、引き続き家賃の減額を受けようとする者は、家賃減額承継申請書を認定事業者を経由して市長に提出しなければならない。
2 市長は、前項の規定による申請に係る書類の審査等により、適当と認めたときは承継を承認するものとする。
3 市長は、前項の規定により承継を承認した場合は、承継承認通知書により申請者に対し通知するものとし、認定事業者に対し承継を承認した旨併せて通知するものとする。
第3節 利子補給金補助
(利子補給)
第71条 市長は、認定事業者が市補助住宅の建設に要する資金を機構の民営賃貸用特定分譲住宅制度による割賦償還資金及び芦屋市財務会計規則(昭和48年芦屋市規則第7号)第2条第11号に定める公金機関の融資資金(以下「銀行等」という。)から借り入れる場合は、当該認定事業者に対し、予算の範囲内でその借入金の元金債務残高に対する利子を補給するものとする。
(利子補給対象期間)
第72条 前条の規定による利子補給の期間は、市補助住宅の建設に係る機構及び銀行等借入金に係る償還金の第1回目の支払日から起算して5年間とする。
(利子補給金の額)
第73条 利子の補給に係る補助金(以下「利子補給金」という。)の額は、機構及び銀行等からの借入金(住居として借家の用に供する床面積及び共用部分の床面積に相当する部分に限る。)について、利子補給の期間内における毎年4月1日から翌年3月末日までの間の各支払期日における元金債務残高に、1,200分の2を乗じて得た額の合計額とする。ただし、利子補給金の額に千円未満の端数がある場合は、これを切り捨てるものとする。
(利子補給金の交付申請及び交付決定)
第74条 認定事業者は、利子補給金の交付を受けようとする場合は、機構及び銀行等と譲渡代金確定契約の締結後、速やかに利子補給金交付申請書を市長に提出しなければならない。
2 市長は、前項の規定による申請に係る書類審査等により、当該申請に係る利子補給金を交付すべきと認めたときは、予算の範囲内において、利子補給金の交付の決定(以下「利子補給金交付決定」という。)をするものとする。
3 市長は、前項により利子補給金交付決定を行ったときは、その旨を利子補給金交付決定通知書により認定事業者に対し通知するものとする。
(利子補給金の請求)
第75条 認定事業者は、前条第3項の規定により利子補給金の交付決定の通知を受けたときは、毎年4月1日、10月1日を起算日とする6か月を単位(以下「利子補給単位期間」という。)として、当該利子補給単位期間終了日の属する月の翌月の20日までにそれぞれ当該利子補給単位期間に係る利子補給金を市長に請求するものとする。
2 認定事業者は、前項の規定による請求時に当該利子補給単位期間の機構及び銀行等譲渡代金割賦償還残高証明書を市長に提出しなければならない。
3 市長は、第1項の規定による請求を受けたときは、内容を審査し、利子補給金を交付するものとする。
(報告義務)
第76条 認定事業者は、利子補給期間中にあって、次の各号のいずれかに該当する場合は、速やかにその旨を理由を付して、文書により市長に報告しなければならない。
(1) 機構及び銀行等に対し繰上償還を行った場合
(2) 機構及び銀行等に対する割賦償還を行わなかった場合
(3) その他市長が実情把握のため必要な報告を求めた場合
(1) この要綱の規定に違反したとき。
(2) 交付決定の内容及びこれに付した条件に違反したとき。
(3) 偽りその他不正な手段により利子補給金の交付を受けたとき。
(4) 利子補給金を補助事業以外の用途に使用したとき。
2 市長は、前項の規定により交付決定を取り消した場合は、その旨を利子補給金交付決定取消通知書により認定事業者に対し通知するものとする。
第4節 市補助住宅の管理に係る報告等
(管理状況の報告)
第78条 認定事業者は、毎年3月末日現在における市補助住宅の管理状況を管理状況報告書により毎年5月末日までに市長に報告するものとする。
2 前項の規定にかかわらず、市長が別に報告を求めたときは、認定事業者は、市長が定める期日までに管理状況を報告しなければならない。
(帳簿の備付け)
第79条 認定事業者は、当該補助事業に係る収入及び支出の状況を明らかにした帳簿を備え、かつ、収入及び支出について証拠書類を整理し、当該補助事業が完了した年度の翌年度から5年間保存しなければならない。
第6章 雑則
(端数処理)
第80条 この要綱における金額は、特に定めのある場合を除き、円未満は切捨てとする。
(書類の様式)
第81条 この要綱に係る補助事業等に関する書類の様式は、別に定めるものとする。
(補則)
第82条 市長又は認定事業者は、補助金の交付等に関し国から指示がある場合は、その指示に従わなければならない。
2 入居者は、補助金の交付に関し県又は市から指示がある場合は、その指示に従わなければならない。
附則
この要綱は、平成24年4月1日から施行する。
附則
この要綱は、平成26年10月1日から施行する。