○旭市高齢者向け優良賃貸住宅制度要綱

平成17年7月1日

告示第100号

(目的)

第1条 この要綱は、旭市が補助事業体として供給するため、世代を超え、ふれあいを大切にする高齢者の居住の用に供する優良な賃貸住宅について、整備(建設及び改良をいう。)に要する費用に対する助成と、家賃の減額に要する費用に対する助成とを連携して行う制度を確立することにより、高齢者の安全で安心した居住の確保を図り、もって公共の福祉の増進に寄与することを目的とする。

(通則)

第2条 高齢者向け優良賃貸住宅の整備及び管理については、高齢者の居住の安定確保に関する法律(平成13年法律第26号。以下「法」という。)、高齢者の居住の安定確保に関する法律施行令(平成13年政令第250号。以下「令」という。)、高齢者の居住の安定確保に関する法律施行規則(平成13年国土交通省令第115号。以下「規則」という。)、地域優良賃貸住宅制度要綱(平成19年3月28日国住備第160号)その他関係法令及び関係通知等並びに公営住宅等関連事業推進事業制度要綱(平成6年6月23日付け建設省住建発第55号建設省住宅局長通知)に定めるほか、この要綱の定めるところによる。

(定義)

第3条 この要綱において、次の各号に掲げる用語の意義は、当該各号に定めるところによる。

(1) 基本方針 法第3条に基づき国土交通大臣が定めた事項

(2) 高齢者 60歳以上の者をいう。

(3) 土地所有者等 土地の所有者又は建物の所有を目的とする地上権、賃借権若しくは使用貸借による権利を有する者をいう。

(4) 公社等 規則第30条各号に規定するものをいう。

(5) 高齢者向け優良賃貸住宅 第7号及び第8号に掲げる賃貸住宅をいう。

(6) 認定高齢者向け優良賃貸住宅 法第31条の規定による認定を受けた供給計画に基づいて整備され、及び管理される賃貸住宅をいう。

(7) 高齢者向け優良賃貸住宅A型 認定高齢者向け優良賃貸住宅のうち土地所有者等が整備及び管理を行う賃貸住宅(生活援助員用の賃貸住宅を含む。)をいう。

(8) 高齢者向け優良賃貸住宅B型 認定高齢者向け優良賃貸住宅のうち公社等が整備及び管理を行う賃貸住宅(生活援助員用の賃貸住宅を住宅の賃貸住宅を含む。)をいう。

(9) 管理者 認定事業者から賃貸住宅を管理受託し、又は転貸し、高齢者向け優良賃貸住宅として管理を行う者及び自ら高齢者向け優良賃貸住宅を整備し、管理する者をいう。

(認定の基準)

第4条 この要綱に規定する制度の対象となるための認定基準は、次の各号に掲げるものとする。

(1) 賃貸住宅の入居者及び同居者の資格を、次に掲げる要件に該当するものとしていること。

 入居者が60歳以上の者であること。

 入居者が、現に同居し、若しくは同居しようとする者(以下「同居者」という。)のない者又は同居者が配偶者(婚姻の届出をしないが、事実上婚姻関係と同様の事情にある者その他婚姻の予約者を含む。以下同じ。)若しくは60歳以上で親族又は特別の事情により当該入居者と同居させることが必要と認められる者であること。

 入居者及び同居者が、入居時において自立した日常生活を営むことのできる健康状態にある者又は自立した日常生活を営むことができる健康状態にある入居者又は同居者の支援により日常生活を営むことができる者であること。

 現に自ら居住するため住宅を必要としていること。

 からまでに掲げるもののほか、旭市高齢者向け優良賃貸住宅制度実施要領(平成17年旭市訓令第59号。以下「実施要領」という。)に定める要件を満たしていること。

(2) 賃貸住宅の家賃の額が近傍同種の住宅の家賃の額と均衡を失しないよう定められるものであること。

(3) 家賃の支払方式等が第28条の規定に該当していること。

(4) 賃貸住宅の賃貸の条件が第7条から第10条まで、第13条第14条及び第16条に定める基準に従い適正に定められるものであること。

(5) 賃貸住宅の管理の方法が第17条で定める基準に適合するものであること。

(6) 賃貸住宅の管理の期間が10年以上20年以下であること。

(7) 緊急時対応サービスの内容が、夜間を含む緊急時に迅速かつ適切に対応するものであり、その提供のために必要な体制を整えていること。

(8) 入居者が、安否確認サービスの提供を希望する場合は、適切な方法により提供できる体制を整えているものであること。

(9) 賃貸住宅の敷地に係る権利が地上権又は貸借権である場合には、実施要領に定める要件のすべてを満たすものであること。

(10) 前各号に掲げるもののほか、基本的な方針に照らして適切なものであること。

(高齢者円滑入居賃貸住宅の登録)

第5条 認定事業者は、高齢者向け優良賃貸住宅について、入居の募集に先立ち、法第5条の規定による高齢者円滑入居賃貸住宅の登録の申請をしなければならない。

(高齢者向け優良賃貸住宅の目的外使用)

第6条 認定事業者は、3月以上で第4条第1号に定める入居資格者を確保できないときは、市長と協議をし、知事の承認を受けて高齢者向け優良賃貸住宅の全部又は一部を当該資格者以外の者に賃貸させ、又は転貸させることができる。

2 前項の規定による賃貸期間は、5年とし、借地借家法(平成3年法律第90号)に基づく建物賃貸借(定期建物賃貸借)としなければならない。

3 第1項の承認申請は、旭市高齢者向け優良賃貸住宅の目的外使用承認申請書(別記様式)を提出して行うものとする。

(入居の募集方法)

第7条 認定事業者(管理を委託し、又は転貸している場合は、管理者。以下同じ。)は、災害、不良住宅の撤去その他の特別な事情がある場合において賃貸住宅に入居させることが適当である者として市長が認める者を入居させる場合を除くほか、当該賃貸住宅の入居者を公募しなければならない。

2 前項の規定による公募は、実施要領に定めるところにより、入居の申込みの期間の初日から起算して少なくとも1週間前に、新聞掲載、広報誌掲載、掲示等の方法により広告して行わなければならない。

3 前2項の規定による公募は、棟ごとに又は団地ごとに、少なくとも次の各号に掲げる事項を示して行わなければならない。

(1) 賃貸する住宅が高齢者向け優良賃貸住宅であること。

(2) 賃貸住宅の所在地、戸数、規模及び構造

(3) 管理者の氏名及び住所又は名称及び主たる事務所の所在地

(4) 入居者の資格

(5) 家賃、家賃の支払方式その他賃貸の条件

(6) 家賃を減額する場合は、入居者の負担する額

(7) 入居者の申込みの期間及び場所

(8) 申込みに必要な書面の種類

(9) 提供される生活支援サービス

(10) 入居者の選定方法

(11) 賃貸住宅の管理期間

4 前項第7号の申込みの期間は、少なくとも1週間としなければならない。

(入居者の選定及び審査)

第8条 入居の申込みを受理した戸数が賃貸住宅の戸数を超える場合においては、管理者が抽選その他公正な方法により入居者を選定するものとする。

2 管理者は、前項の規定により選定した者から収入を証明する書類等の提出を求め、第4条第1号に規定する要件を具備するか否かについて審査するものとする。

3 管理者が第18条第4号から第6号までのいずれかに該当する場合は、前2項の選定及び審査については、実施要領に定める公的機関が管理者の委託を受けて実施するものとする。

(入居者の選定の特例)

第9条 特に居住の安定を図る必要がある者等で実施要領に定める基準に該当するものについては、実施要領に定める範囲内の戸数について、前2条に定めるところにより当該賃貸住宅の入居者を選定することができる。

(入居契約締結前の説明等)

第10条 認定事業者等は、高齢者向け優良賃貸住宅の賃借の相手方に対し、その者が借りようとしている高齢者向け優良賃貸住宅に関し、その賃貸借契約が成立するまでの間に、契約書及び管理規程のほか、管理者の住所及び氏名その他実施要領に定める入居契約に係る重要な事項を記載した書面(以下「重要事項説明書」という。)をその説明を行う者の署名を行った上で交付し、当該説明者により十分に説明をさせなければならない。

2 認定事業者は、賃貸住宅の管理開始後にあっては、賃貸借契約締結前に当該賃貸住宅への入居を体験する機会を設けるよう努めるものとする。

3 認定事業者は、法令等基本的な方針に沿った説明及び管理を行うこととする。

(賃貸借契約の締結)

第11条 認定事業者等は、第8条及び第9条の規定により選定し、及び審査した者を入居者として決定したときは、当該入居者と速やかに賃貸借契約を締結するものとする。

(賃貸借契約の内容)

第12条 認定事業者等は、入居者と高齢者向け優良賃貸住宅の賃貸借契約を締結するときは、次の各号に掲げる事項を契約の内容としなければならない。

(1) 入居者は、高齢者向け優良賃貸住宅を他の者に貸し、又はその入居の権利を他の者に譲渡してはならないこと。

(2) 入居者は、高齢者向け優良賃貸住宅の用途を変更してはならない。

(3) 入居者は、認定事業者及び管理者の承認を得たときを除き、高齢者向け優良賃貸住宅を模様替えし、又は増築してはならないこと。

(4) 入居者は、管理者の承認を受けた場合に限り、高齢者向け優良賃貸住宅の入居の際に同居した以外の者を同居させることができること。

(5) 入居者が退去する場合は、同居者は、管理者の承認を受けた場合に限り、引き続き入居することができること。

(賃貸条件の制限)

第13条 認定事業者等は、家賃(第28条に規定する前払金を含む。)、家賃の3月分を超えない額の敷金及び実施要領に定める費用を受領することを除くほか、賃借人から権利金、礼金等の金品を受領し、その他賃借人の不当な負担となることを賃貸の条件としてはならない。

(賃貸借契約の解除)

第14条 認定事業者等は、入居者が不正の行為によって賃貸住宅に入居したときは、当該賃貸住宅に係る賃貸借契約の解除をすることを賃貸の条件としなければならない。

(管理の受託等に関する契約)

第15条 認定事業者と管理者(借上型の管理者を含む。)は、認定計画に沿って高齢者向け優良賃貸住宅の管理委託契約又は賃貸借契約を締結するものとする。

2 認定事業者は、高齢者向け優良賃貸住宅を管理者に引き渡すときは、当該高齢者向け優良賃貸住宅の賃借権設定登記に協力するものとする。

(転貸の条件)

第16条 賃貸住宅を転貸事業者に賃貸する認定事業者は、入居者の資格、入居者の選定方法、家賃その他転貸の条件に関し、第4条第1号から第8号まで、第12条第21条第22条及び第25条の規定に準じて管理者である転貸事業者が当該賃貸住宅を賃貸することを賃貸の条件としなければならない。

(管理の方法の基準)

第17条 第4条第5号の規定による賃貸住宅の管理の方法の基準は、次の各号及び高齢者の居住の安定の確保に関する基本的な方針第2項第1号及び第3号に定めるとおりとする。

(1) 認定事業者は、賃貸住宅の管理を行うために必要な資金力及び信用並びにこれを的確に行うために必要な能力を有する者で、次条の規定に該当するものに当該賃貸住宅の管理を委託し、又は当該賃貸住宅を賃貸すること。ただし、当該認定事業者が当該基準に該当する者であり、かつ、当該賃貸住宅の管理を自ら行う場合には、この限りでない。

(2) 賃貸住宅の修繕が計画的に行われるものであること。

(3) 管理規程を作成し、これに基づいた適正な管理を行うものであること。

(4) 賃貸住宅の賃貸借契約書並びに家賃(第28条に規定する前払金を含む。)及び敷金の収納状況を明らかにする書類、入居者の入居退去を明らかにする書類、その他の賃貸住宅に関する事業の毎年度の収支決算書を備え付けられるものであること。

(管理者)

第18条 管理者となることができる者は、次の各号のいずれかに該当する者とする。

(1) 市町村

(2) 千葉県住宅供給公社、農住組合、日本勤労者住宅協会、県若しくは市町村(その出資され、又は拠出された金額の全部が県又は市町村により出資され、又は拠出されている法人を含む。)の出資若しくは拠出に係る法人又は一般社団法人及び一般財団法人に関する法律(平成18年法律第48号)第22条及び第163条の規定により設立された法人で賃貸住宅の管理を行うことを目的とするもの

(3) 都市基盤整備公団

(4) 農業協同組合又は農業協同組合連合会で農業協同組合法(昭和22年法律第132号)第10条第5項に規定する事業を行うもの

(5) 社会福祉法(昭和26年法律第45号)第22条に規定する社会福祉法人であって、賃貸住宅の管理業務の体制等について実施要領に定める基準に該当するもの(以下「社会福祉法人」という。)

(6) 賃貸住宅の管理を業務として行う民間法人で、原則として宅地建物取引業法(昭和27年法律第176号)第3条第1項に規定する宅地建物取引業者の免許を有し、かつ、賃貸住宅の管理経験、経営の内容、賃貸住宅の管理業務に関する体制等について実施要領に定める基準に該当するもの(以下「民間法人」という。)

(管理者の業務)

第19条 管理者は、常に高齢者向け優良賃貸住宅の状況に留意し、その管理を適正かつ合理的に行うよう努めなければならない。

2 管理者が行う管理業務は、次の各号に掲げる事項とし、業務内容は、実施要領に定めるものとする。

(1) 賃貸借契約の締結及び更新に関すること。

(2) 家賃(第27条の規定により家賃の減額を行う場合は、入居者の負担する額)、敷金及び共益費の受領及び清算に関すること。

(3) 入居及び退去手続に関すること。

(4) 住宅の維持及び修繕に関すること(入居者負担(共益費を含む。)により行うべきものに限る。)

(5) 前各号に掲げるもののほか、高齢者向け優良賃貸住宅の管理に関すること。

(維持及び修繕)

第20条 認定事業者は、高齢者向け優良賃貸住宅の安全性、居住性及び耐久性に関する適切な性能を維持するため、計画的に修繕を行うものとし、あらかじめ長期的な修繕計画を作成しなければならない。

2 高齢者向け優良賃貸住宅の維持及び修繕については、入居者の責めに帰すべき事由による修繕を除き、認定事業者がその費用負担により行うものとし、維持及び修繕内容は、実施要領に定めるものとする。

3 認定事業者等は、前項に規定する当該高齢者向け優良賃貸住宅の維持及び修繕を管理者に委託する場合は、管理者と業務委託契約を締結するものとする。

(事業収支計画の作成等)

第21条 認定事業者等は、事業収支計画を長期にわたり安定した経営が可能な計画とすることその他実施要領に定める事項に留意して、事業収支計画を作成しなければならない。

2 認定事業者等は、事業開始後の経営方針として、単年度の財務内容が適正であることその他の実施要領に定める事項のすべてに該当するものを策定しなければならない。

3 高齢者向け優良賃貸住宅の経理及び会計は、独立したものでなければならない。

4 高齢者向け優良賃貸住宅は、供給計画等に基づき、相当数の入居見込み者を確保できると認められるものでなければならない。

(情報開示)

第22条 認定事業者等は、家賃の支払について第28条に規定する併用方式を採用する場合又は生活支援サービスに対する費用(以下この項において「サービス費」という。)のうち一部若しくは全部を入居時にあらかじめ受領する方式を採用する場合にあっては、入居者又は入居希望者(以下この条において「入居者等」という。)の請求に応じ、前払金若しくはサービス費に係る賃借対照表及び損益計算書又はそれらの要旨を閲覧に供するものとし、入居者等からそれらの写しの交付の請求があったときは、これに応じるよう配慮するものとする。

2 認定事業者等は、前項に規定する場合にあっては、当該事業の経営状況及び将来見通しに関する入居者等の理解に資するため、事業収支計画を入居者等の閲覧に供するよう努めるものとする。

(報告の徴収)

第23条 市長は、認定事業者等に対し、高齢者向け優良賃貸住宅の建設等又は管理の状況について、報告を求めることができる。

(地位の承継)

第24条 認定事業者の一般承継人又は認定事業者から高齢者向け優良賃貸住宅の敷地の所有権その他当該高齢者向け優良賃貸住宅の建設等及び管理に必要な権限を取得した者は、市長と協議の上知事の承認を受けて、当該認定事業者が有していた計画の認定に基づく地位を承継することができる。

(整備に要する費用の補助)

第25条 市は、認定事業者等が整備する高齢者向け優良賃貸住宅Aについて、その整備に要する費用のうち住宅の共用部分、入居者の共同の福祉のために必要な施設及び高齢者向け設備その他の施設(以下「住宅の共同部分等」という。)に係る費用の一部を、旭市高齢者向け優良賃貸住宅補助金交付要綱(平成17年旭市告示第34号。以下「市補助要綱」という。)に基づき、予算の範囲内において補助することができる。

(家賃)

第26条 認定事業者は、前条の規定による補助に係る高齢者向け優良賃貸住宅の認定管理期間(認定計画に定められた管理の期間をいう。以下同じ。)における家賃については、実施要領に定める家賃限度額を超えて契約し、又は受領してはならない。

2 高齢者向け優良賃貸住宅の家賃の額は、供給計画の変更により変更することができる。この場合、前項の規定を準用する。

3 市長は、社会経済状況を考慮し必要があると認める場合は、認定事業者に対し、家賃の変更を求めることができる。

(家賃の減額に要する費用の補助)

第27条 市は、認定事業者が、認定管理期間のうち市補助要綱に定める期間において、入居者の居住の安定を図るため高齢者向け優良賃貸住宅の家賃を減額する場合においては、当該認定事業者に対し、その減額に要する費用の一部を市補助要綱に基づき、予算の範囲内において補助することができる。

(家賃の支払方式等)

第28条 認定事業者等は、毎月その月の家賃を受領する方式(以下「月払方式」という。)のほか、法第56条の認可を受けた終身賃貸事業者は、終身にわたって受領すべき家賃の一部を前払金として一括受領し、かつ、家賃の残りの部分に相当する額を毎月受領する方式(以下「併用方式」という。)を採用することができる。

2 併用方式を採用する場合においては、次の各号に規定するところによらなければならない。

(1) 賃金又は物価が著しく上昇する場合その他特別な事由があるものとして市長が認める場合を除き、入居時以外に家賃の一部に相当するものとを一括して受領しないこと。

(2) 退去する入居者に対しては、前払金から居住した期間の家賃の額に相当する額(毎月受領する額を除く。)を控除した額を返還すること。当該返還金については、その算定方法を明らかにして、入居しようとする者に入居前に説明するとともに、死亡による退去にあっては、法定相続人又は受遺者のうち払戻金交付者として入居者があらかじめ指定した者に返還するものとする。

(3) 前払金のうち前号の返還金が保全されるよう、実施要領に定めるところにより必要な措置を講じること。

3 認定事業者が併用方式を採用する場合においては、前払金を月払方式による家賃相当額に換算した額と毎月受領する額を家賃としてみなして、第4条第2号第25条及び第26条の規定を適用すること。

(指導監督等)

第29条 市は、認定事業者に対し、この要綱の施行のために必要な限度において、高齢者向け優良賃貸住宅供給事業制度の適正な実施のために必要な措置を命じ、又は勧告、助言若しくは援助を行うことができる。

(実施の細目)

第30条 旭市高齢者向け優良賃貸住宅制度の実施の細目は、別に定めるところによるものとする。

(当分の間の措置)

第31条 高齢者向け優良賃貸住宅は、その他の賃貸住宅を併せ持ち、世代を超え、ふれあいを大切にする居住空間を創設し、高齢者が安心して生活することができる住宅とする。

附 則

(施行期日)

1 この要綱は、平成17年7月1日から施行する。

(経過措置)

2 この要綱の施行の日の前日までに、合併前の海上町高齢者向け優良賃貸住宅制度要綱(平成15年海上町告示第38号)の規定によりなされた処分、手続その他の行為は、この要綱の相当規定によりなされたものとみなす。

附 則(平成19年8月31日告示第190号)

この告示は、公示の日から施行する。

附 則(平成21年4月1日告示第75号)

この告示は、平成21年4月1日から施行する。

画像

旭市高齢者向け優良賃貸住宅制度要綱

平成17年7月1日 告示第100号

(平成21年4月1日施行)

体系情報
第10編 建設/第2章 建築、住宅
沿革情報
平成17年7月1日 告示第100号
平成19年8月31日 告示第190号
平成21年4月1日 告示第75号