○旭市高齢者向け優良賃貸住宅制度実施要領

平成17年7月1日

訓令第59号

(趣旨)

第1条 この訓令は、旭市高齢者向け優良賃貸住宅制度要綱(平成17年旭市告示第100号。以下「制度要綱」という。)第30条の規定により、旭市高齢者向け優良賃貸住宅制度の実施の細目を定めるものとする。

(定義)

第2条 この訓令において、次の各号に掲げる用語の意義は、当該各号に定めるところによる。

(1) 市町村型 制度要綱第4条の規定に基づき知事の認定を受けた供給計画に従って供給される高齢者向け優良賃貸住宅で旭市が整備に要する費用及び家賃の減額に要する費用について認定事業者に補助するものをいう。

(2) 借上方 高齢者向け優良賃貸住宅を賃貸して管理するものをいう。

(3) 併用方式 制度要綱第28条に規定する家賃の支払方法をいう。

(4) 想定居住期間 賃貸人の終身にわたる居住が、余命等を勘案して想定される期間をいう。

(入居者及び同居者の資格)

第3条 制度要綱第4条第1号イに規定する同居者とは、次の各号に掲げる者とする。

(1) 入居者が扶養している児童

(2) 前号に掲げるもののほか、市長が認めるもの

2 制度要綱第4条第1号オに規定する要件とは、次の各号に掲げるものとする。

(1) 入居者が、申込時において旭市内に居住しており、そのことが住民票等で証明できること。

(2) 前号に掲げるもののほか、市長が必要と認める要件を満たしていること。

(敷地に係る権利)

第4条 制度要綱第4条第9号に規定する要件とは、次の各号に掲げるものとする。

(1) 高齢者向け優良賃貸住宅のための借地であり、かつ、土地所有者が高齢者向け優良賃貸住宅事業の継続について協力する旨を契約上明記すること。

(2) 地上権又は賃借権が転貸できないこと。

(3) 建物の登記をするなど法律上の対抗要件を具備すること。

(4) 無断譲渡の禁止事項が契約に入っていること。

(5) 増改築禁止事項が契約にないこと又は増改築について当事者が協議し、土地所有者は特段の事情がない限り増改築につき承諾を与える旨の条項が契約に入っていること。

(6) 土地所有者が個人の場合には、相続開始後の相続財産管理人を定めておく旨の条項が契約に入っていること。

(7) 借地人に著しく不利な契約条件が定められていないこと。

(居住水準の確保)

第5条 高齢者向け優良賃貸住宅の供給を行う者は、その供給に当たっては、居住水準の確保のため、世帯人員に応じた適切な住戸の規模とすること。

世帯人員(人)

1

2

専用面積(m2)

25以上

29以上

(専用面積は、バルコニーは含まない。)

2 公募条件等により市長が必要と認めた場合には、入居者人員を変更することができるものとする。

(緊急時対応サービス)

第6条 緊急時対応サービスについては、次の各号に掲げる要件を満たすものとする。

(1) 制度要綱第4条第7号により、緊急通報装置を設置すること。

(2) 賃貸住宅の管理者又は社会福祉施設、民間の警備業者等との提携等により、入居者及び同居者からの夜間をも含む緊急時の通報を受けて、一時的対応、医療機関等への緊急連絡等を的確に行う体制を備えているものであること。

(安否確認サービス)

第7条 安否確認サービスについては、次の各号に掲げる要件を満たすよう努めることとする。

(1) 入居者が希望した場合、定期的に入居者及び同居者の安否を確認することができるよう体制を整えておくこと。

(2) 安否確認サービスの提供方法が、入居者のプライバシーに配慮したものであること。

(公募の例外)

第8条 制度要綱第7条第1項のその他の特別な事情とは、次の各号に掲げるものとする。

(1) 公的住居の建替事業に伴う公的住宅の除去

(2) 災害及び不良住宅の撤去による住宅の滅失

(3) 都市計画法(昭和43年法律第100号)第59条の規定に基づく都市計画事業及び土地区画整理法(昭和29年法律第119号)第3条第3項又は第4項の規定に基づく土地区画整理事業又は都市再開発法(昭和44年法律第38号)に基づく市街地再開発事業の施行に伴う住宅の除却

(4) 土地収用法(昭和26年法律第219号)第20条(第138条第1項において準用する場合を含む。)の規定による事業の認定を受けている事業又は公共用地の取得に関する特別措置法(昭和36年法律第150号)第2条に規定する特定公共事業の執行に伴う住宅の除却

(5) 前各号に掲げるもののほか、市長が認める特別な事情

(公的機関)

第9条 制度要綱第8条第3項に規定する公的機関とは、旭市とする。

(公募の広告)

第10条 管理者は、高齢者向け優良賃貸住宅の入居者を募集する際には、募集を開始する日の3か月前までに市長に制度要綱第7条第3項各号による事項及び募集方法を届けなければならない。

(選定の特例)

第11条 制度要綱第9条の実施要領に定める基準とは、次の各号に掲げるとおりとする。

(1) 申込者本人又は同居者が障害者であること。

(2) 申込者本人が当該高齢者向け優良賃貸住宅の存する旭市の区域内に現に居住していること。

(3) 前2号に掲げるもののほか、市長が定める基準に該当すること。

2 前項の規定に該当する者については、公募に当たって、別途の抽選により入居者を選定することができるものとする。

3 制度要綱第9条の実施要領に定める範囲内の戸数とは、1回の募集ごとに賃貸しようとする住宅の戸数の5分の1を超えない範囲内の戸数とする。

(入居の申込み)

第12条 入居の申込みは、公募を行う者が定める申込書により行うものとする。

(守秘義務)

第13条 管理者は、管理業務を通じて知り得た申込者の個人情報を他に漏らしてはならない。

(抽選の方法)

第14条 制度要綱第8条第1項の抽選は、公開して行うものとする。

(補欠者の選定)

第15条 制度要綱第8条第1項の規定により入居予定者を選定する場合は、同時に補欠者を抽選により選定し、その順位を定めることができるものとする。

(空家募集)

第16条 空家となった住宅の入居者の選定は、新築の住宅と同様とする。ただし、管理者(制度要綱第18条第4号から第6号に該当する場合は、公的機関)は、必要に応じて、空家発生以前にその管理する高齢者向け優良賃貸住宅の空家入居予定者をあらかじめ選定し、登録することができる。

(常時募集)

第17条 第15条に定める補欠者又は前条に定める空家登録者を繰り上げても、入居申込者数が公募戸数に満たない場合には、先着順で受付を実施する。なお、管理者は、先着順で受付を実施するに当たり、広告、宣伝等、入居者確保に努めなければならない。

2 先着順受付の申込先は、管理者とし、管理者が制度要綱第18条第4号から第6号に該当する場合、申込みがあったときは、管理者は、直ちに公的機関に連絡を行う。

3 入居者の決定は、新築の住宅と同様とする。

(入居者の審査)

第18条 制度要綱第8条第2項の収入を証明する書類等は、次の各号に掲げるものとする。管理者(制度要綱第18条第4号から第6号までのいずれかに該当する場合は、公的機関)は、これらの書類により入居申込者が制度要綱第4条第1号に規定する資格を具備するか否かについて審査し、適格と認めた場合には、その者を審査合格者として決定する。

(1) 入居者及び同居者並びに連帯保証人の市民税課税(非課税)証明書(扶養の内訳が記載されているもの)

(2) 入居者及び同居者の住民票の写し

(3) 前2号に掲げるもののほか、公的機関が指示する書類

2 公的機関への入居者の選定及び資格審査の依頼は、第1号様式により行うものとし、公的機関は前項に規定する手続を行った場合には、その結果を第2号様式により速やかに市長及び管理者あてに報告するものとする。

3 管理者は、審査合格者と賃貸借契約の締結の手続を行い、速やかに第1項に規定する書類及び月収計算書(第3号様式)を添付し速やかに第4号様式(市町村型)により市長に提出しなければならない。

(入居契約締結前の説明等)

第19条 制度要綱第10条第1項のその他入居契約に係る重要な事項は、次の各号に掲げるものとする。

(1) 認定事業者が管理を委託する場合は、管理を受託する者(以下「管理受託者」という。)の住所及び氏名

(2) 認定事業者が管理を委託する場合は、管理受託者が行っている主な事業の概要

(3) 高齢者向け優良賃貸住宅の名称、所在地及び交通の便

(4) 賃貸住宅等の概要

 敷地面積、建築面積、延べ面積、構造、階数及び戸数

 住戸専用部分の仕様

 住宅の共用部分、入居者の共同の福祉のために必要な施設及び高齢者向け設備

 完成時期及び入居可能時期

 敷地の権原に関する事項

(5) 提供される生活支援サービスの概要

 生活支援サービスの内容

 生活支援サービスの提供方法

(6) 家賃(併用方式を採用する場合にあっては家賃、前払金の額及び毎月の支払額並びに認定事業者が制度要綱第27条の規定により家賃を減額する場合にあっては家賃及び入居者負担額)、共益費、サービス費の額及び支払方法

(7) 退去時の払戻金に関する事項

 制度要綱第28条第2項第2号に定める退去時の払戻金相当額の算定方法

 制度要綱第28条第2項第3号に定める払戻金相当額の保全措置

 払戻金の支払時期

(8) 入居及び退去に関する事項

 入居者及び同居者の資格

 名義承継の認められる事由

 制度要綱第10条第2項の入居を体験する機会を設ける場合にあっては、その内容

 契約の解除事由

 連帯保証人又は身元引受人等を求める場合にあっては、その条件、義務等

 入居状況

 管理の体制

(9) 高齢者向け優良賃貸住宅の管理の期間

(賃貸借契約)

第20条 認定事業者は、契約の締結前に制度要綱第12条に規定する旭市高齢者向け優良賃貸住宅の入居に係る賃貸借契約書承認申請書(第5号様式)を市長に提出し、承認を受けなければならない。

(名義承継)

第21条 同居者は、制度要綱第12条第1号の規定にかかわらず、次の各号のいずれかに該当するときに限り、入居者の名義承継(以下「名義承継」という。)を申請することができるものとする。

(1) 入居者が死亡し、又は入居者が離婚若しくは離縁により住宅を退去した場合に、入居当初から同居している高齢者が承継するとき。

(2) 入居者が、失踪、拘禁、疾病等による長期不在の場合又は行為能力の喪失その他市長が認める前号に準じた特別の事情がある場合に、入居当初から同居している配偶者又は高齢者が承継するとき。

2 同居者は、前項の申請をするときは、管理者に次の各号に掲げる書類を添えて第6号様式により申請しなければならない。

(1) 入居者と名義を承継しようとする者の住民票の写し

(2) 名義を承継しようとする者の住民税課税(非課税)証明書(扶養の内訳が記載されているもの)

(3) 前2号に掲げるもののほか、管理者が承継を認めるのに必要な書類

3 管理者は、同居者から名義承継の申請があったときは、その内容を審査し、第1項各号のいずれかに該当し、かつ、適当と判断される場合は、名義承継を認めるものとする。

(同居の承認)

第22条 入居者は、入居当初からの入居者以外の者を同居させようとするとき(出生の場合を除く。)は、あらかじめ管理者に同居の申請をしなければならない。

2 入居者は、前項の申請をするときは、管理者に次の各号に掲げる書類を添えて第7号様式により申請しなければならない。

(1) 入居者と同居させようとする者との続柄を証明する書類

(2) 次項第1号に該当する場合は、当該事情を証明する書類

(3) 同居させようとする者の住民税課税(非課税)証明書(扶養の内訳が記載されているもの)

(4) 前3号に掲げるもののほか、管理者が同居を認めるのに必要な書類

3 管理者は、入居者から同居の申請があったときは、その内容を審査し、次の各号のいずれかに該当し、かつ、住宅の管理上支障がないと認められる場合は、同居を承認することができるものとする。

(1) 同居しようとする者が入居者の配偶者又は60歳以上の者であるとき。

(2) 前号に掲げるもののほか、同居を必要とする特別の事情があるとき。

(世帯員変更届出等)

第23条 入居者は、出産、死亡、転出又は氏名変更等入居者及び同居者に増減その他の変更が生じたときは、管理者に住民票の写しその他関係事実を証明する書類を添えて第8号様式により届け出なければならない。

(退去届)

第24条 入居者は、住宅を退去する場合は、退去届を管理者に提出しなければならない。

2 管理者は、入居者から退去届が提出されたときは、速やかに第9号様式(市町村型)により市長に報告するものとする。

(賃貸条件の制限)

第25条 制度要綱第13条の実施要領に定める費用とは、次の各号に掲げるものとする。

(1) 共益費

(2) 緊急事対応サービスの費用

(賃貸借契約の解除)

第26条 制度要綱第14条の規定に基づく契約の解除をしなければならない場合とは、入居者が自ら所得の額や年齢について偽った場合等であることとする。

(社会福祉法人の基準)

第27条 制度要綱第18条第5号の賃貸住宅の管理業務の体制等についての基準とは、次の各号に掲げるものとする。

(1) 最近5年間、社会福祉法(昭和26年法律第45号)の法令に違反していないこと。

(2) 経営状況が健全であり、過去3年間の経営収支が黒字であること。

(3) 十分な資力を有すること。

(4) 入所型社会福祉施設又は有料老人ホームの管理について十分な経験を有し、下記の項目に該当すること。

 入所型社会福祉施設又は有料老人ホームの定員数又は病床数に賃貸住宅の管理戸数を加えたものが、100を超えていること。

 上記施設の経営を引き続き6年以上行っていること。

(5) 制度要綱第19条に定める管理業務を自ら行うことができること。

(6) 賃貸住宅の管理について十分な組織及び人員を配置できること。

(7) 市内に事務所又は施設を有し、住宅管理上迅速な対応をとることが可能であること。

(8) 前各号に掲げるもののほか、市長が必要と認める基準を満たしていること。

(民間法人の基準)

第28条 制度要綱第18条第6号の賃貸住宅の管理業務の体制等についての基準とは、次の各号に掲げるものとする。

(1) 最近5年間、国土利用計画法及び宅地建物取引業法等の法令(以下「関連法規」という。)に違反していないこと。

(2) 申請から3年以内に特定優良賃貸住宅の管理が開始される具体的な計画を有すること。

(3) 経営状況が健全であること。

(4) 自己資本の額が1,000万円以上であること。

(5) 賃貸住宅の管理について3年以上の経験を有すること。

(6) 耐火構造又は準耐火構造の賃貸住宅を100戸以上管理していること。ただし、1棟の建物の戸数の1/2未満の戸数について管理する賃貸住宅は、含まない。

(7) 次に掲げる賃貸住宅に係る管理業務を自社、管理業務の再委託を受ける自社の関連会社等ですべて行っていること。

 入居者の募集に関する業務

 賃貸借契約の締結及び更新に関する業務

 賃料、共益費等の改定に関する業務

 賃料、共益費等の収納に関する業務

 入居者の未納金の催促及び徴収に関する業務

 住宅の維持管理に関する業務

(8) 賃貸住宅の管理について専門の組織及び人員を有していること。

(9) 市内に事務所又は事業所を有し、住宅管理上迅速な対応が必要であること。

(管理者の業務)

第29条 制度要綱第19条の規定により管理者が行う管理業務の内容は、別表第1のとおりとする。

2 管理者は、協定締結後、4月、7月、10月及び1月の各月初日における当該物件の工事進捗状況を確認の上、管理開始予定日を市長に報告しなければならない。

3 管理受託者及び高齢者向け優良賃貸住宅を借り上げて管理する者(以下「借上者」という。)は、認定事業者の委託を受けて、制度要綱第25条に規定する補助金の申請及び請求に関する業務を代行する。

4 管理者は、共益費の収支について、年1回、入居者に報告しなければならない。また、共益費を変更する場合は、変更実施日の1か月前までに入居者に周知しなければならない。

(認定事業者の維持及び修繕)

第30条 制度要綱第20条第2項の規定により認定事業者が行う維持及び修繕は、別表第2に掲げるものとし、認定事業者がその費用負担により行うものとする。

(事業収支計画の策定等)

第31条 制度要綱第21条第1項に定める事項は、次の各号に掲げるものとする。

(1) 長期安定的な経営が可能な計画とすること。

(2) 30年以上の長期計画とすること。

(3) 適切かつ実行可能な募集計画に基づくものであること。

(4) 長期推計に基づく入居時平均年齢、男女比、単身者率、入退去率及び入居者数を勘案すること。

(5) 借入金の返済に当たっては、無理のない計画となっていること。

(6) 単年度損益及び累計損益の黒字転換の年次が適切であること。

(7) 常に適正な資金残高があること。

(8) 建物の修繕、設備、備品等の更新の費用を見込むこと。

(事業開始後の経営方針)

第32条 制度要綱第21条第2項に定める事項は、次の各号に掲げるものとする。

(1) 流動性、収益性、安定性、資金関係等の観点から、単年度の財務内容が適正であること。

(2) 単年度の財務諸表が、資金収支計画及び損益計画と比較して乖離がある場合には、その原因を解明し、必要な措置を講ずること。

(3) 事業収支計画は、少なくとも3年ごとに見直すこと。

(4) 余剰金は、適切に留保すること。

(5) 資金を運用する場合は、安全確実な方法を選択すること。

(状況報告)

第33条 管理者は、この訓令に定めがある事項及びその他の事項について、入居者から申請又は届出があった場合には、市長に報告するものとする。

2 認定事業者は、制度要綱第23条に基づき市長から求められたときは、高齢者向け優良賃貸住宅の建設等及び管理の状況を報告しなければならない。

(管理委託契約の内容等)

第34条 制度要綱第15条第1項に規定する管理委託契約の契約書は、契約の締結前に第10号様式により市長に提出し、承認を受けなければならない。

(委託契約の解除)

第35条 委託契約が解除された場合には、認定事業者は、委託業務を解除時の状態で管理受託者から引き継ぐものとする。

2 前項に規定する場合において、認定事業者は、速やかに高齢者向け優良賃貸住宅の管理者になり得る者に、当該高齢者向け優良賃貸住宅の管理(借上型を含む。)を受託させなければならない。ただし、認定事業者自身が高齢者向け優良賃貸住宅を管理できる場合には、この限りでない。

(借上型住宅の借上対象)

第36条 借上型高齢者向け優良賃貸住宅の借上対象は、住宅及び当該住宅に附帯する共同施設(高齢者の生活支援施設を含む。)とする。ただし、専ら入居者が専用して使用する駐車場等を除く。

(借上型の供給に係る契約書の内容)

第37条 制度要綱第15条第1項に規定する賃貸借契約(以下「借上契約」という。)の契約書は、借上契約の締結前に第11号様式により市長に提出し、承認を受けなければならない。

(借上賃料)

第38条 借上型高齢者向け優良賃貸住宅の借上賃料は、家賃、第17条に定める業務の委託料及び借上げ事務費を勘案の上、認定事業者と借上者との協議により決定する。

2 借上賃料は、家賃の変更等があったときは、必要に応じて改定することができる。

3 借上賃料は、原則として1月単位として毎月支払うものとする。ただし、借上期間が1月に満たない場合には、1月を30日とした日割計算により当該借上期間分について支払うものとする。

(住宅の返還等)

第39条 借上契約の期間満了又は解除のときは、借上者は、高齢者向け優良賃貸住宅を認定事業者に返還するものとし、当該高齢者向け優良賃貸住宅に継続して入居者がいる場合には、認定事業者は借上者と入居者との間の賃貸借契約に基づく当該入居者の賃貸人たる地位を承継するものとする。

2 前項の場合にあっては、認定事業者は、入居者の敷金及び入居者への敷金返還義務を借上者から引き継ぐものとする。ただし、当該敷金には、利息を付さないものとする。

3 第1項の規定のうち、高齢者向け優良賃貸住宅が借上契約の解除により認定事業者に返還される場合には、認定事業者は、速やかに高齢者向け優良賃貸住宅の管理者になり得る者に、当該高齢者向け優良賃貸住宅を借り上げさせ、又は管理を受託させなければならない。ただし、認定事業者自身が高齢者向け優良賃貸住宅を管理できる場合には、この限りでない。

(地位の承継)

第40条 制度要綱第24条の規定による地位の承継申請は、第12号様式によるものとする。

2 前項の申請書は、次の各号に掲げる図書を添付しなければならない。

(1) 地位の承継に関する同意書

(2) 相続関係説明図

(3) 相続人戸籍謄本

(4) 印鑑証明書

(家賃の設定)

第41条 制度要綱第26条第1項の家賃限度額は、別表第3の1(既存住宅等の改良により供給する場合にあっては、別表第3の2)に掲げる額とする。

2 家賃を決定する際には、市長と協議の上知事の承認を要するものとし、管理開始の6か月前に、認定事業者は、前項に定める家賃限度額の計算書及び市場家賃の調査結果を添えて第13号様式により市長あてに家賃の協議申請を行うものとする。

3 認定事業者が制度要綱第18条第4号から第6号に該当する場合は、前項における市場家賃の調査は不動産鑑定評価によるものとする。

(家賃の変更)

第42条 認定事業者は、2年に一度を原則として高齢者向け優良賃貸住宅の家賃を変更することができる。ただし、次の各号に掲げる事由がある場合には、2年を経ずに家賃を変更することができる。

(1) 物価の変動に伴い家賃を変更する必要があるとき。

(2) 近隣の住宅相互間の家賃の均衡上必要があるとき。

(3) 住宅に改良を施したとき。

2 前項の家賃を変更するときは、あらかじめ市長及び知事に協議し、前条に準じて変更の申請を行うものとする。

(収入を証明する書類の提出)

第43条 認定事業者が制度要綱第27条の規定により家賃を減額する場合は、毎年度、収入を証明する書類等(以下「収入証明書」という。)を、市長の定める期日までに管理者を経由して市長に提出しなければならない。

2 管理者は、入居者決定報告書に入居者から提出された書類及び収入証明書等を添えて第14号様式により提出するものとする。

3 第1項の収入証明書等は、次の各号に掲げるものとする。

(1) 入居者及び同居者全員の住民税課税(非課税)証明書(扶養の内訳が記載されているもの)

(2) 世帯員入居者及び同居者全員の住民票の写し

(3) 前2号に掲げるもののほか、市長が必要と認める書類

4 収入証明書等のうち住民税課税証明書は、第1項に規定する提出期限の前年の所得に基づくものであることを要する。

5 新たに入居した者については、第18条第1項に規定する審査の際に提出される住民税課税証明書等の書類をもって、前3項の書類とみなすことができる。

6 認定事業者は、入居者が第1項に規定する収入証明書等を市長に提出しない場合は、家賃の減額を行わないものとする。

(収入認定)

第44条 市長は、新たに入居する者及び入居者から前条に規定する収入証明書等を受理したときは、その内容を審査して入居者の収入を認定する。

(入居者負担額の決定)

第45条 市長は、前条の規定による収入の認定後、旭市高齢者向け優良賃貸住宅補助金交付要綱(平成17年旭市告示第34号。以下「補助金交付要綱」という。)第20条第2項に規定する所得区分に従い、各入居者の負担額を決定する。

2 新たな入居者負担額は、収入の認定を行う年の10月1月から適用されるものとする。ただし、その日の前日までに住宅の管理開始日から起算して1年を経過する日が到来しない住宅の入居者にあっては、入居時の入居者負担額を引き続き適用するものとする。

3 市は、前項の規定にかかわらず、新築の高齢者向け優良賃貸住宅に新たに入居する者の入居者負担額は、入居の日から適用するものとする。

(入居者負担額の決定通知)

第46条 市長は、前条の規定により入居者負担額を決定したときは、入居者負担額、家賃、入居者額適用期間その他必要な事項を第15号様式により入居者に通知するとともに、家賃減額補助の通知を管理者及び認定事業者にするものとする。

(入居者負担額の変更)

第47条 市長は、前条の入居者負担額適用期間内に、収入の変動を証明する書類等により入居者負担額の変更の必要があると認められるときは、収入認定を変更することができる。

2 前項に係る手続については、前2条の規定を準用する。

(併用方式の場合の措置)

第48条 認定事業者が、法第56条に規定する終身賃貸事業の認可を受けた場合に限り月払方式に代えて、併用方式を採用することができるものとする。ただし、個人が賃貸住宅を供給する場合で、併用方式を採用するときは、制度要綱第18条の規定に該当する管理者に一括して当該賃貸住宅を賃貸するものとする。

2 第42条の規定により家賃の額を変更した場合又は前条の規定により入居者負担額が減少した場合は、認定事業者は、変更前の毎月の支払から家賃等減少を差し引いた額を受領するものとする。また、家賃等減少分が毎月の支払額より多い場合は、家賃減少分と毎月の支払額の差を入居者に毎月返還するものとする。

3 第42条の規定により家賃の額が増加した場合及び前条の規定により入居者負担額が増加した場合は、入居者は、認定事業者等に、変更前の支払額に家賃等増加分を加えた額を支払うものとする。

(返還金の保全措置)

第49条 制度要綱第28条第2項第3号に規定する返還金の保全措置とは、次の各号に掲げるいずれかの措置とする。

(1) 前払家賃のうち想定居住期間のうち残存する期間に係る額又は500万円のいずれかの低い方の金額以上の金額(以下「保全金額」という。)を終身賃貸事業者の主たる事務所の最寄の供託所に供託すること。

(2) 認定事業者等が銀行等と保全金額に相当する部分を連携して保証する委託契約を締結し又は保険事業者と返還債務の不履行に係る保全金額に相当する部分を保険事業者が埋めることを約する保証保険契約を締結すること。

(3) 一般社団法人及び一般財団法人に関する法律(平成18年法律第48号)第22条及び第163条の規定により設立された法人で、高齢者の福祉の増進に寄与することを目的に設立された者との間において前払家賃について認定事業者が返還債務を負うこととなる場合に備えた保全のための契約を締結することであって、前2号に掲げる措置に準ずるものとして市長が認めるもの

(前払金を月払相当額に換算する方法)

第50条 制度要綱第28条第3項において、前払金を月払方式による家賃相当額に換算する場合は、次の式によるものとする。

月払方式による1年目の家賃相当額=下表の換算率×前払金の額

2年目以降N年目の家賃相当額=下表の換算率×(1+rA)(N-1)×前払金の額

基準期間

換算率

基準期間

換算率

1

0.0833

21

0.0044

2

0.0419

22

0.0042

3

0.0281

23

0.0040

4

0.0211

24

0.0039

5

0.0170

25

0.0037

6

0.0142

26

0.0036

7

0.0123

27

0.0035

8

0.0108

28

0.0034

9

0.0096

29

0.0033

10

0.0087

30

0.0032

11

0.0080

31

0.0031

12

0.0073

32

0.0030

13

0.0068

33

0.0029

14

0.0063

34

0.0029

15

0.0060

35

0.0028

16

0.0056

36

0.0027

17

0.0053

37

0.0027

18

0.0050

38

0.0026

19

0.0048

39

0.0026

20

0.0046

40

0.0025

2 前項において、rA=0とする。

(rA=家賃上昇率)

(管理状況報告書)

第51条 認定事業者は、毎年3月末日現在における高齢者向け優良賃貸住宅の管理状況について、毎年5月末日までに第16号様式により市長に報告しなければならない。

(管理台帳)

第52条 市長は、次の各号の事項を含む管理台帳を作成し、毎年更新し、管理するものとする。

(1) 住宅に関する事項

 所在地

 所有者

 管理者

 敷地面積

 住棟数

 構造

 戸数

 床面積(住戸専用面積、共用部分面積及びバルコニー部分面積)

 限度額家賃(1m2当たり)

 家賃(1m2当たり。ただし、併用方式を採用する場合にあっては、1m2当たりの前払金額及び毎月の支払額)

 管理開始時期

 管理期間

 管理業務の委託契約料

 借上料(借上型の場合)

 補助金交付要綱第20条第2項第3号に規定する市町村立地係数

(2) 入居者に関する事項

住棟ごとに以下に掲げる事項

 入居者の有無

 名義人の氏名

 入居募集年度

 入居時期

 世帯構成(世帯人員)

 住戸専用面積

 所得及び所得区分

 家賃

 入居者負担額

(高齢者向け優良賃貸住宅の表示)

第53条 市は、認定事業者は、その建設等する高齢者向け優良賃貸住宅の工事期間中及び管理期間中、高齢者向け優良賃貸住宅としての表示をしなければならない。

2 前項の表示をするときは、事前に市長に届け出るものとする。

(土地所有者等の要件)

第54条 高齢者向け優良賃貸住宅を建設しようとする土地所有者等については、次の各号の要件を満たすものとする。

(1) 当該土地所有者は、住宅金融公庫の賃貸住宅融資資金を受ける資格のある個人又は法人であること。

(2) 建設資金については原則として、住宅金融公庫の賃貸住宅融資資金(融資限度額まで借り入れるものとする。)を受けて建設するものであること。

(3) 事業実施上の資力及び信用を有する土地所有者等であること。

(4) 社会福祉に熱意及び理解を有するものであること。

附 則

(施行期日)

1 この訓令は、平成17年7月1日から施行する。

(経過措置)

2 この訓令の施行の日の前日までに、合併前の海上町高齢者向け優良賃貸住宅制度実施要領(平成15年海上町告示第38号)の規定によりなされた処分、手続その他の行為は、この訓令の相当規定によりなされたものとみなす。

附 則(平成21年4月1日訓令第11号)

この訓令は、平成21年4月1日から施行する。

附 則(平成24年7月6日訓令第10号)

この訓令は、平成24年7月9日から施行する。

別表第1(第29条関係) 管理者が行う業務

区分

内容

1、入居者の募集に関すること

・管理開始予定日の報告・公募依頼・広告宣伝

・現地看板・地元割当協議・先着順受付

2、使用契約書の提出

・管理受託(借上)契約書・賃貸借契約書

3、賃貸借契約に関すること

・契約の締結・書類の整理保管・契約満了通知

・家賃(入居者負担額)改定通知・契約の更新

4、収入認定書等、各種書類の入居者への配布

5、家賃、共益費、敷金に関すること

・家賃承認申請、入居者負担額設定

・家賃限度額及び市場家賃の定期報告

・入居者負担額、共益費、敷金、一時金の受領、整理

・未集金の督促

・入居者への共益費の収支報告

・一時金の保証、返還

6、入退去手続に関すること

・解約受付・明渡し時立会点検・原状回復費用負担の調整

・敷金清算・空家入居者手配

7、住宅の維持・修繕に関すること

・入居者の故意、過失による破損、汚損で入居者が行わないものについて入居者に代わって実施し、費用は入居者負担

【共用設備の維持・修繕】

・共用部分、共同施設及び高齢者の生活支援施設の清掃

・ごみの処理

・電気、水道、ガスの使用料

・共用灯の電管球の取替え

・屋内、屋外配水管の清掃

・浄化槽、受水槽の清掃及び消毒

・エレベーターの運営

・敷地内の道路、樹木、花壇、芝生、自転車置場、児童遊戯施設等の手入れ

・その他共用部分及び共同施設の維持運営

8、その他高齢者向け優良賃貸住宅の管理に必要な事項

・巡回点検・入居者との連絡通知、折衝・名義承継承認

・同居承認・各種届出の受付・トラブル処理業務

・入居者の変更事項について市への報告・管理状況報告等

・その他

別表第2(第30条関係) 認定事業者が行う維持・管理

(ただし、入居者の故意又は過失による破損を除く。)

区分

内容

建物本体

・壁、基礎、土台、柱、床、はり、屋根、屋上、バルコニーの修繕

・網戸、雨戸、雨樋類の修繕及び交換

内部設備

・浴槽、給湯、厨房、トイレ設備、ガス漏れ警報機、緊急通報装置の設置及び交換

給配水管

・屋内、屋外給配水管類の交換及び破損修繕

外構

・外柵、門扉類の塗装及び破損修理

・石垣、土止めその他は損修繕

外部設備

・浄化槽、受水槽、消火設備、テレビ共聴アンテナ等の取替え、修繕、消火器その他備品の補充

法定点検

・昇降機、浄化槽、受水層、消火器、非常ベル、避難器具の法定点検

敷地

・敷地内の道路(通路)、駐車場、自転車置場、物置、ごみ置場、児童遊戯施設等の修繕

・植栽、芝生、花壇の維持・修繕

天災・地変

・地震、風水害等による建物の破損修繕

その他

・上記の他、住宅の良好な管理に必要な維持修繕

別表第3の1(第41条関係) 家賃限度額

項目

計算方法

建物

償還金相当額

公庫利用

ア 公庫利用に係る毎月償還額から利子補給月額を減じて得た額

公団利用

イ 公団利用に係る毎月償還額から利子補給月額を減じて得た額

その他の資金利用

ウ 建設費からア、イ及び補助金の額を減じて得た額×0.007839

維持管理費

一般

直接工事費×0.0014

給湯設備

設置工事費×0.014

浴槽・風呂釜

設置工事費×0.0094

EV・冷暖房

設置工事費×0.0001

固定資産税

税額の月割額

税額決定前は直接工事費×0.35×0.017×1/12

損害保険料相当額

損害保険に要する額の月割額(積立保険を除く)

小計

(a)

土地

地代相当額

固定資産税評価額×0.05×1/12

固定資産税

税額の月割額(有料駐車場部分を除く)

小計

(b)

空家引当金

上記項目の合計額×0.02(c)((a)(b))×0.02

家賃限度額

(a)(b)(c)

(注)

*償還額の対象となる建設費は、直接工事費、特殊基礎工事費、間接工事費(設計費、電波障害防除工事費、地質調査費、敷地測量費等)、工事費消費税とする。

*償還額の対象外の建設費は、併存施設の工事費、有料駐車場工事費、有料物置工事費、宅地造成費、公共関連負担金、建物除去費、事務費等とする。また、補助金相当分も償還の必要のない経費なので建設費から除くものとする。

*地代相当額は、有料駐車場部分の面積を按分してのぞくものとする。

*地代相当額には、原則として固定資産税評価額を使用するが、同評価額が証明されない場合又は地目の変更等により、賃貸住宅建設後の評価額が著しく異なることが予想される場合には、不動産鑑定士による土地の鑑定評価を固定資産税評価額に替えることができる。

別表第3の2(第41条関係) 既存の賃貸住宅の改良による場合の家賃限度額

既存の賃貸住宅の改良により、高齢者向け優良賃貸住宅を供給する場合の限度額家賃の計算にあたっては、「高齢者向け優良賃貸住宅の建設等に要した費用」は、既存住宅の複成価格(公営住宅法施行規則第18条に準じて計算したもの)と改良の工事に要した費用を合計した額とする。

a:既存住宅の複成価格

複成価格=推定再建築費-(年平均減価額×経過年数)

*推定再建築費:公営住宅法施行規則第21条に規定する方法で算出した額(当該近傍同種の住宅の建設に要する費用の額に、建設大臣が毎年建築物価の変動を考慮して地域別に定める率を乗じた額)

*年平均減価額:推定再建築費の額に、耐火構造又は準耐火構造の建築物にあっては0.8を乗じた額を耐用年数で除した額

b:改良の工事に要した費用

c:高齢者向け優良賃貸住宅の建設等に要した費用・・・a+b

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旭市高齢者向け優良賃貸住宅制度実施要領

平成17年7月1日 訓令第59号

(平成24年7月9日施行)

体系情報
第10編 建設/第2章 建築、住宅
沿革情報
平成17年7月1日 訓令第59号
平成21年4月1日 訓令第11号
平成24年7月6日 訓令第10号