○石岡市賃貸住宅ストック活用制度要綱

平成22年3月31日

告示第116号

(趣旨)

第1条 この告示は,中心市街地内にある居住環境が良好な賃貸住宅のストックを活用し,住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律(平成19年法律第112号)に基づき,高齢者世帯,障害者等世帯,子育て世帯等の居住の安定に特に配慮が必要な世帯への賃貸住宅の供給を促進するため,必要な事項を定めるものとする。

2 石岡市ストック活用賃貸住宅(以下「ストック賃貸住宅」という。)の供給に当たっては,石岡市補助金等交付規則(平成17年石岡市規則第57号)に定めるもののほか,この告示によるものとする。

(定義)

第2条 この告示で使用する用語の意義は,石岡市地域優良賃貸住宅建設基準(以下「建設基準」という。)の例によるほか,次に定めるところによる。

(1) 同居者 現に同居し,又は同居しようとしている親族(婚姻の届出をしないが,事実上婚姻関係と同様の事情がある者その他婚姻の予約者を含む。)をいう。

(2) 高齢者世帯 入居者及び同居者のいずれかが高齢者(60歳以上の者をいう。以下同じ。)である世帯をいう。

(3) 障害者等世帯 入居者又は同居者に石岡市営住宅管理条例(平成17年石岡市条例第164号)第6条第1項第4号ア(ア)に該当する者がいる世帯をいう。

(4) 子育て世帯 同居者に18歳未満の者がいる世帯をいう。ただし,石岡市子育て世帯家賃助成補助金を受給している世帯を除く。

(5) 高齢者同居世帯 配偶者を除く同居者に高齢者を含む世帯をいう。

(6) 新婚世帯 入居申込み日現在において婚姻届出の日から3年以内で,夫婦のいずれもが40歳未満の石岡市新婚世帯家賃助成補助金を受けていない世帯をいう。ただし,前年度から引き続き入居する夫婦の年齢については,この限りではない。

(7) 収入超過者世帯 公営住宅の収入超過者である世帯をいう。

(8) 賃貸人 ストック賃貸住宅を賃貸する者をいう。

(9) 管理者 ストック賃貸住宅を管理する者をいう。

(10) 家賃 ストック賃貸住宅の入居予定者と賃貸人とが締結する賃貸借契約上の家賃をいう。

(11) 収入 公営住宅法施行令(昭和26年政令第240号)第1条第3号により算定した額をいう。

(平25告示114・平29告示133・一部改正)

(供給計画の認定申請)

第3条 ストック賃貸住宅の供給(既存の賃貸住宅を供給する場合に限る。)をしようとする者は,当該賃貸住宅の管理に関する計画(以下「供給計画」という。)を作成し,市長にストック賃貸住宅供給計画(変更)認定申請書(様式第1号)を提出しなければならない。

2 供給計画には,次に掲げる事項を記載するものとする。

(1) 賃貸住宅の位置

(2) 賃貸住宅の戸数

(3) 賃貸住宅の規模,構造及び設備

(4) 賃貸住宅の権利に関する事項

(5) 賃貸住宅の入居者の資格に関する事項

(6) 賃貸住宅の家賃その他賃貸の条件に関する事項

(7) 賃貸住宅の管理の方法及び期間

(供給計画の認定)

第4条 市長は,前条第1項の供給計画の認定申請があった場合において,当該申請に係る供給計画が次条に定める認定の基準に適合すると認めるときは,速やかに,ストック活用賃貸住宅供給計画(変更)認定書(様式第2号)を認定を受ける者(以下「認定事業者」という。)に交付するものとする。

2 前項の規定は,第6条に規定する供給計画の変更の認定の場合について準用する。

(認定の基準)

第5条 供給計画は,次に掲げる基準を満たさなければならない。

(1) 敷地 敷地の位置は,石岡市中心市街地活性化基本計画の対象区域内であること。

(2) 構造 一戸建て住宅以外の耐火構造又は準耐火構造の住宅であり,原則として昭和60年以降にしゅん工した建築物であること。ただし,建築物の安全上特に支障がないと認める場合については,この限りでない。

(3) 面積等 各戸の住戸専用面積が40平方メートル以上であり,2以上の居住室を有するものであること。

(4) 供給戸数 原則として1棟5戸以上であること。

(5) 設備 各戸が台所,水洗便所,収納設備,洗面設備及び浴室を備えたものであること。

(6) 駐車施設 原則として,当該賃貸住宅と同一敷地内に設置するとともに,計画戸数分を確保すること。(当該賃貸住宅の近隣に駐車場等が確保できる場合を除く。)

(7) その他 前6号のほか,市長が別に定める建設基準に適合すること。

(供給計画の変更)

第6条 認定事業者(第31条の規定により,認定事業者の地位を承継した者を含む。以下同じ。)は,認定を受けた供給計画(以下「認定計画」という。)を変更しようとするときは,ストック賃貸住宅供給計画(変更)認定申請書(様式第1号)により,市長の認定を受けなければならない。

(管理期間)

第7条 ストック賃貸住宅の管理期間は,10年とする。

(管理者の基準)

第8条 賃貸人から委託を受ける管理者は,次の各号のいずれかに該当するものとする。

(1) 市内に所在する農業協同組合

(2) 全国農業協同組合連合会茨城県本部

(3) 賃貸住宅の管理を業務として行う民間法人で,原則として宅地建物取引業法(昭和27年法律第176号)第3条第1項に規定する宅地建物取引業者の免許を有し,かつ,賃貸住宅の管理を行うため必要な資金及び信用等について,次に定める基準に該当する者

 賃貸住宅の管理について3年以上の経験を有し,かつ,耐火構造又は準耐火構造の賃貸住宅について100戸程度以上の管理を行っていること。

 最近5年間において,国土利用計画法(昭和49年法律第92号),宅地建物取引業法等の法令に違反していないこと。

 原則として,過去3年間の経常収支に赤字がなく,経営状況が健全であること。

 賃貸住宅の管理について,十分な組織及び人員を有していること。

 賃貸住宅に係る次に掲げるすべての業務が,自ら又は当該民間法人の関連法人により行われていること。

(ア) 入居者の募集に関する業務

(イ) 賃貸住宅の契約の締結及び更新に関する業務

(ウ) 家賃,共益費等の収納及び改定に関する業務

(エ) 入居者の未納金の催促及び徴収に関する業務

(オ) 賃貸住宅の維持及び管理に関する業務

 事業所等が原則として市内に所在するものとし,賃貸住宅の管理が迅速に対応できる場所に位置すること。

2 賃貸人が,前項の規定に該当する場合には,自ら当該賃貸住宅の管理を行うことを認めるものとする。

(管理委託契約等)

第9条 賃貸人と管理者(以下「認定事業者等」という。)との管理委託契約は,管理委託契約書(様式第3号)により締結するものとする。

2 前項の契約を締結しようとする場合において,賃貸人は,あらかじめストック賃貸住宅管理委託契約協議書(様式第4号)を市長に提出しなければならない。

3 市長は,前項の協議を受けたときは,その内容を審査し,適正な委託契約内容と認めるときは,ストック賃貸住宅管理委託契約通知書(様式第5号)を認定事業者等に通知するものとする。

4 管理委託契約を締結した賃貸人は,速やかに,管理委託契約報告書(様式第6号)を市長に提出しなければならない。

(家賃の額)

第10条 賃貸人は,ストック賃貸住宅の家賃の額を定めるに当たっては,近傍で供給されている複数の賃貸住宅に係る家賃の額及び立地,規模,構造,設備,築後年数等の諸要素を勘案した上,近傍の賃貸住宅の家賃の額を上回ることのないように定めなければならない。ただし,比較するのに適切な賃貸住宅が近傍に存在しない場合においては,不動産鑑定評価等適切な方法により算定した家賃の額を上回ることのないように定めなければならない。

2 賃貸人は,前項の家賃の額を定めようとするときは,あらかじめ市長にストック賃貸住宅家賃決定(変更)協議書(様式第7号)を提出しなければならない。

3 市長は,前項の協議を受けたときは,その内容を審査し,その家賃を適正な額と認めるときは,ストック賃貸住宅家賃決定(変更)通知書(様式第8号)を認定事業者等に通知するものとする。

4 前3項の規定は,家賃の額を変更する場合について準用する。

(入居者の資格)

第11条 ストック賃貸住宅の入居者は,次に掲げる要件をすべて満たすものとする。

(1) 次のいずれかに該当する世帯であって,その収入が月額48万7,000円以下の者(収入が月額15万8,000円に満たない者にあっては,収入の上昇が見込まれる者に限る。)

 高齢者世帯

 障害者等世帯

 子育て世帯

 高齢者同居世帯

 新婚世帯

 収入超過者世帯

 災害等特別な事情があり,入居させることが適当と市長が認める世帯

(2) 自ら居住するための住宅を必要とする者で,同居者があるものとする。

(3) 県税及び市税を滞納していない者であること。

(4) 入居者又は同居者が暴力団による不当な行為の防止等に関する法律(平成3年法律第77号)第2条第6号に規定する暴力団員でないこと。

(5) 第1号カの場合には,公営住宅の家賃を滞納していない者であること。

(平29告示133・一部改正)

(入居者の募集)

第12条 ストック賃貸住宅の入居者の募集に当たっては,前条第1号キの規定により入居を認める場合を除くほか,公募によるものとする。

2 前項の公募は,管理者が行うものとし,入居の申込みの期間の初日から起算して少なくとも1週間前までに,棟ごとに次に掲げる事項を明示して,新聞掲載,掲示等の方法により広告して行うものとする。

(1) 賃貸する住宅がストック賃貸住宅であること。

(2) 賃貸住宅の所在地,戸数,規模及び構造

(3) 賃貸人の氏名及び住所又は名称及び主たる事務所の所在地

(4) 入居者の資格

(5) 家賃その他賃貸の条件

(6) 入居の申込み期間及び場所

(7) 申込みに必要な書面の種類

(8) 入居者の選定方法

3 前項第6号の申込み期間は,毎年4月1日から1月30日までの間とする。ただし,申込み期間中に第14条に規定する入居者数が募集の戸数に達したときは,管理者は,掲示等の広告をして,申込の受付を終了することができる。

4 管理者は,第1項の規定により公募を行う場合は,あらかじめストック活用賃貸住宅入居者募集に関する届出書(様式第9号)を市長に提出しなければならない。

5 管理者は,第1項の規定により募集を行った場合には,速やかに,募集状況報告書(様式第10号)を市長に提出しなければならない。

(平29告示133・一部改正)

(入居の申込み)

第13条 ストック賃貸住宅の入居を申し込みをしようとする者は,市長が定める入居申込書(様式第11号)に関係書類を添付して管理者へ提出しなければならない。

(入居者の資格審査及び選定)

第14条 管理者は,前条の申込みがあった場合において,第11条に規定する入居者の資格を有するか適正に審査し,入居の申込みを受け付けた戸数が,当該ストック賃貸住宅の募集の戸数を超える場合には,抽選その他公正な方法により入居者を選定しなければならない。

(賃貸条件の制限)

第15条 賃貸人は,毎月その月分の家賃及び家賃の3月分を超えない額の敷金を受領することを除くほか,入居予定者から権利金,謝金等の金品を受領し,その他入居者の不当な負担となることを賃貸の条件としてはならない。

(賃貸借契約)

第16条 賃貸人と入居予定者との賃貸契約は,賃貸借契約書(様式第12号)により締結するものとする。

2 賃貸人は,入居者が不正の行為によってストック賃貸住宅に入居したときは,当該賃貸住宅に係る賃貸借契約の解除をすることを賃貸の条件としなければならない。

(家賃の減額に要する費用の補助)

第17条 市長は,別に定めるところにより,認定事業者が認定計画に定めるストック賃貸住宅の管理期間内において,入居者(収入が月額21万4,000円以下の者に限る。)の居住の安定を図るため,当該賃貸住宅の家賃を減額する場合においては,その減額に要する費用の一部を予算の範囲内において補助することができる。

2 前項の規定は,第11条の入居者の資格を満たさなくなった場合には,適用しないものとする。

(家賃減額措置の申請義務等)

第18条 入居者は,前条第1項に規定する家賃の減額措置を受けようとするときは,管理者を経由して収入を証明する書類を添付したストック賃貸住宅家賃減額認定申請書(様式第13号)を市長に提出しなければならない。

2 前項の申請書の提出期限は,申請者が入居予定者の場合は契約日から2週間以内とし,それ以外の場合は,当該年度の前年度の8月末日までとする。

3 市長は,第1項の申請があった場合には,その内容を審査し,当該ストック賃貸住宅に係る入居者負担額を定め,ストック賃貸住宅家賃減額認定通知書(様式第14号)を管理者に通知するとともに,ストック賃貸住宅入居者負担額決定通知書(様式第15号)を入居者に通知するものとする。

4 前項の入居者負担額の算定方法は,別に定めるものとする。

5 第3項に規定する家賃減額認定及び入居者負担額決定は,申請者が入居予定者の場合は入居が決定された日から適用し,それ以外の場合は当該年度の10月1日を基準として行い,適用は翌年4月1日とする。

(平29告示133・一部改正)

(補助金の交付申請)

第19条 認定事業者は,第17条第1項の規定による補助金の交付申請をしようとする場合は,ストック活用賃貸住宅家賃減額補助金(変更)交付申請書(様式第16号)を当該年度の4月10日までに管理者を経由して市長に提出しなければならない。ただし,新規に管理開始又は入居した分に係る交付申請については,入居者を選定したときに行うものとする。

2 管理者は,前項の申請書を受領したときは,ストック活用賃貸住宅家賃減額補助金交付申請送付書(様式第17号)を添えて,市長に提出するものとする。

(交付決定及び通知)

第20条 市長は,前条第1項又は次条第1項の規定による申請があったときは,その内容を審査し,適当と認めるときは,ストック活用賃貸住宅家賃減額補助金(変更)交付決定通知書(様式第18号)を認定事業者等に通知するものとする。

(補助金の変更交付申請)

第21条 認定事業者は,補助金交付決定後の事情により,申請の内容を変更して交付を受けようとする場合は,ストック活用賃貸住宅家賃減額補助金(変更)交付申請書(様式第16号)を管理者を経由して市長に提出しなければならない。

2 管理者は,前項の申請書を受領したときは,第19条第2項の手続に準じて,市長に提出するものとする。

(交付決定の取消)

第22条 市長は,次の各号のいずれかに該当する事由が生じた場合は,補助金の交付決定の全部又は一部を取り消すことができる。

(1) ストック賃貸住宅の用途廃止,譲渡(譲渡を受けた者が第31条の規定により認定事業者の地位を承継した場合を除く。)又は滅失があったとき。

(2) 補助金の交付申請時における家賃の値下げがあったとき。

(3) 入居者が不正な行為によって入居したことが判明したとき。

(4) 入居者がストック賃貸住宅を故意に損傷させたとき。

(5) 前2号に掲げるほか,入居者が賃貸人と取り交わしたストック賃貸住宅に係る賃貸借契約に違反したとき。

2 市長は,前項の規定により交付決定を取り消したときは,ストック賃貸住宅家賃減額補助金交付決定(一部)取消通知書(様式第19号)を認定事業者等に通知するものとする。

(権限の委任)

第23条 認定事業者は,次条第1項の規定に基づく補助金の請求及び受領に関する権限を管理者に委任するものとし,委任したときは,委任に関する報告書(様式第20号)を市長に報告するものとする。

(補助金の交付)

第24条 第20条の規定により補助金の交付決定通知を受けた認定事業者は,各四半期(ただし,第4四半期を除く。)ごとの補助金の額を取りまとめ,ストック賃貸住宅家賃減額補助金概算払請求書(様式第21号)前条の規定により委任を受けた管理者(以下「受託管理者」という。)が,当該期間経過後10日以内に市長に請求するものとする。

2 市長は,前項の規定により補助金の請求があった日の属する月の末日までに受託管理者を経由して認定事業者に補助金を交付するものとする。

(実績報告)

第25条 認定事業者は,交付決定を受けた補助金に係る実績について,管理期間中のときは毎年度3月末日までに,管理期間に達したとき(用途廃止及び滅失したときを含む。)は管理期間に達した日から1月を経過した日又は当該年度3月末日のいずれか早い日までに,ストック賃貸住宅家賃減額補助金実績報告書(様式第22号)を受託管理者を経由して市長に報告しなければならない。

2 受託管理者は,前項の実績報告書を受領したときは,これらを取りまとめた上で,ストック賃貸住宅家賃減額補助金実績報告送付書(様式第23号)を添えて市長に提出しなければならない。

(証拠書類の保存)

第26条 認定事業者及び受託管理者は,補助金に係る書類を常に整備して保管するものとし,当該年度終了後5年間保存しなければならない。

(入居者の承継等)

第27条 入居者がストック賃貸住宅を退去し,その同居者が引き続き,当該賃貸住宅に居住する権利を承継しようとする場合には,ストック賃貸住宅賃貸借契約承継承認申請書(様式第24号)を管理者を経由して,市長に提出しなければならない。

2 市長は,前項の規定による申請があったときは,入居者の資格等を審査し,適当と認めるときは,ストック賃貸住宅賃貸借契約承継承認通知書(様式第25号)を申請者に通知するとともに,ストック賃貸住宅承継承認通知書(様式第26号)を認定事業者等に通知するものとする。

(管理の状況報告)

第28条 認定事業者は,毎年3月末日現在における当該賃貸住宅に関する管理の状況を管理者を経由して,毎年4月末日までに管理状況報告書(様式第27号)により市長に提出しなければならない。

2 市長は,認定事業者に対し必要と認めるときは,前項の規定にかかわらず,当該賃貸住宅の管理に関する状況について,報告を求めることができる。

(用途廃止,譲渡)

第29条 認定事業者は,当該賃貸住宅の供給計画に定める管理期間中において,次の各号のいずれかに該当するものとして市長の認定を受けた場合に限り,用途の廃止をすることができるものとする。

(1) 災害,老朽化等によりストック賃貸住宅として引き続き管理することが不適当であるとき。

(2) 管理期間が5年以上経過している住宅であって,次のいずれかに該当するとき。

 最近2年以内に,第三者機関の行う不動産鑑定に基づき,市場家賃以下に家賃の見直しを行っていること。

 管理開始時に設定した家賃よりも1割以上家賃を引き下げていること。

 及びの取組みを講じているにもかかわらず,空家となり,入居者募集のための処置を講じたが3月以上入居者がない住戸があること。

2 前項の規定により,当該賃貸住宅の用途の廃止又は譲渡しようとする認定事業者は,あらかじめストック賃貸住宅用途廃止(譲渡)協議書(様式第28号)を管理者を経由して市長に提出しなければならない。

3 市長は,前項の規定による協議を受けたときは,その内容を審査し,ストック賃貸住宅用途廃止(譲渡)通知書(様式第29号)を認定事業者に通知するものとする。

(滅失の報告)

第30条 認定事業者は,災害等によりストック賃貸住宅が滅失した場合には,速やかに,ストック活用賃貸住宅滅失報告書(様式第30号)を市長に提出しなければならない。

(地位の承継)

第31条 認定計画に基づく地位を承継しようとする者は,ストック賃貸住宅地位承継承認申請書(様式第31号)を市長に提出しなければならない。

2 市長は,前項の規定による申請があった場合には,その内容を審査し,適正と認めるときは,ストック賃貸住宅地位承継承認通知書(様式第32号)を申請者に交付するものとする。

(改善命令)

第32条 市長は,認定事業者が認定計画に従って,ストック賃貸住宅の管理を行っていないと認めるときは,相当の期間を定めて当該認定事業者に対し,ストック活用賃貸住宅改善命令書(様式第33号)により,その改善に必要な措置を講ずることを命じることができる。

(認定の取消し)

第33条 市長は,認定事業者が前条の規定に基づく処分に違反したときは,ストック活用賃貸住宅供給計画認定取消通知書(様式第34号)により,供給計画の認定を取り消すことができる。

(その他)

第34条 この告示に定めるもののほか,必要な事項は,市長が別に定める。

附 則

この告示は,公布の日から施行し,平成21年4月1日から適用する。

附 則(平成25年3月21日告示第114号)

この告示は,公布の日から施行する。

附 則(平成29年3月28日告示第133号)

この告示は,平成29年4月1日から施行する。

(平29告示133・一部改正)

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石岡市賃貸住宅ストック活用制度要綱

平成22年3月31日 告示第116号

(平成29年4月1日施行)

体系情報
第10編 設/第6章
沿革情報
平成22年3月31日 告示第116号
平成25年3月21日 告示第114号
平成29年3月28日 告示第133号