○前橋都市計画事業二中地区(第一)土地区画整理事業土地評価規則

平成21年3月31日

規則第82号

(目的)

第1条 この規則は、土地区画整理法(昭和29年法律第119号。以下「法」という。)の規定により本市が施行する前橋都市計画事業二中地区(第一)土地区画整理事業の路線価方式による土地評価の実施の方法について定め、もって評価の適正及び均衡を図ることを目的とする。

(用語の定義)

第2条 この規則において、次の各号に掲げる用語の意義は、当該各号に定めるところによる。

(1) 画地 1筆の宅地又は使用収益の目的を単位として区分した1筆の宅地の部分若しくは数筆の宅地から成る1区画の土地をいう。

(2) 宅地 国又は地方公共団体が所有する公共用地を除くすべての土地をいう。

(3) 間口 画地の路線に接する部分をいう。

(4) 標準画地 路線に直角に接し、宅地の平均的な利用状態においてその価値が最高とみなされる矩形地をいう。

(5) 路線価 路線に標準画地が面していると想定した場合における当該標準画地の宅地としての利用価値を表す係数をいう。

(6) 路線順位 画地の接する路線が複数ある場合における当該路線の順位をいう。

(7) 正面路線 2以上の路線に接する画地において、路線順位が第1位の路線をいう。

(8) 側方路線 角地において、側方の間口が接する路線をいう。

(9) 背面路線 正背路線地及び三・四方路線地において、背面の間口が接する路線をいう。

(10) 奥行逓減 画地の接する正面路線からの奥行きに応じて、当該画地の平方メートル当たり指数又は総指数を逓減することをいう。

(11) 大規模画地 当該地区で採用されている一般的な街区が納まらない程度の面積の画地で、一体的な土地利用がなされているもの又はそれが見込まれるものをいう。

(路線価を付す道路)

第3条 路線価は、公衆の通行の用に供している道路及び私道の用に供している宅地に付設するものとする。

(路線価の付け方)

第4条 路線価は、1街区長ごとに付けるものとする。

2 前項の規定にかかわらず、宅地の状況が1街区長の間で相違すると認められるときは、1街区を区分し、宅地の状況が路線の左右において異なるときは、路線の左右に異なる路線価を付けることができるものとする。

3 第1項の場合において、宅地の状況が数街区に渡って類似すると認められるときは、当該数街区に接する路線に同じ路線価を付けることができる。

(路線価の算定)

第5条 路線価は、別表第1により算出するものとする。ただし、算出された路線価に不均衡があると認められる場合は、宅地の立地条件、固定資産課税標準価格及び相続税財産課税標準価格の比例指数等を参考にして修正することができるものとする。

(路線価の表示)

第6条 路線価図等に路線価を表示するときは、別表第2により算出した路線価指数を用いるものとする。

2 路線価指数の単位は、個とする。

(路線順位)

第7条 路線順位は、前条第1項に規定する路線価指数の大なるものを上位とし、当該指数が同数の場合は、大なる間口の接するものを上位とする。

(画地等の指数)

第8条 従前の宅地及び換地は、画地ごとに平方メートル当たり指数及び総指数を算出し、1筆内の各画地の総指数をもって1筆の評定指数を算出するものとする。

2 前項の規定にかかわらず、特別の必要があるときは、隣接する数個の画地を合わせて1個の画地とみなして総指数を算出し、その総指数に符合するように各画地の平方メートル当たり指数及び総指数を定めることができるものとする。

(画地指数の算出)

第9条 平方メートル当たり指数及び総指数の算出は、次の各号に掲げる画地の区分に応じ、次条から第16条までに規定する計算方法により行うものとする。この場合において、小数点以下の端数が生じたときは、これを四捨五入して得た値を平方メートル当たり指数及び総指数とするものとする。

(1) 普通地(1辺が路線に接している画地をいう。)

(2) 角地(2路線の交差する位置にあって、それらのいずれにも接している画地又は1路線の屈曲する位置にあって、屈曲の前後いずれにも接している画地をいう。)

(3) 正背路線地(2路線に挟まれ、それらのいずれにも接している画地をいう。)

(4) 三・四方路線地(3以上の路線に囲まれ、それらのいずれにも接している画地をいう。)

(5) 無道路地(路線に接していない画地をいう。)

(6) 袋地(路線に接する部分と接していない部分とが一体となった袋状の画地をいう。)

(7) 三角地(形状が三角形で、その1辺が道路に接している画地をいう。)

(普通地の計算)

第10条 普通地の計算は、当該画地の接する路線価指数に別表第3に定める修正奥行百分率を乗じて奥行逓減を行ったうえで、第17条の規定による修正を行い、平方メートル当たり指数を算出し、当該画地の地積に平方メートル当たり指数を乗じて得た値を総指数とする。

2 画地を2以上の部分に分割して計算する必要がある場合は、各部分の平方メートル当たり指数を前項に規定する方法に準じて算出し、各部分の地積に当該部分の平方メートル当たり指数を乗じて得た値の合計を各部分の地積の合計で除して得た値を当該画地の平方メートル当たり指数とし、その地積に平方メートル当たり指数を乗じて得た値を総指数とする。

3 前項の規定により分割して計算する場合において、分割した部分が三角形の形状となるときは、当該部分の平方メートル当たり指数に分割三角地修正係数(0.97)を乗じるものとする。

(角地の計算)

第11条 角地の計算は、正面路線から普通地として計算した指数に側方加算指数を加算し、地積で除して平方メートル当たり指数を求め、地積に平方メートル指数を乗じて得た値を総指数とする。

2 側方加算指数は、次の式によって算出する。

側方加算指数=側方路線価指数×側方路線間口×側方加算率(側方加算率は、別表第4に定めるところによる。)

3 側方路線価を正面路線価で除して得た値が0.8以上で、かつ、側方路線間口が正面路線間口より大なる場合においては、側方路線を正面路線とし、正面路線を側方路線として、前2項の規定による計算を行い、両者のうち大なるものを総指数とする。

(正背路線地の計算)

第12条 正背路線地の計算は、正面路線から普通地として計算した指数に背面加算指数を加算し、地積で除して平方メートル当たり指数を求め、地積に平方メートル当たり指数を乗じて得た値を総指数とする。

2 背面加算指数は、次の式によって算出する。

背面加算指数=背面路線価指数×背面路線間口×背面加算率(背面加算率は、別表第5に定めるところによる。)

3 背面路線価を正面路線価で除して得た値が0.8以上で、かつ、背面路線価間口が正面路線間口より大なる場合においては、背面路線を正面路線とし、正面路線を背面路線として、前2項の規定による計算を行い、両者のうち大なるものを総指数とする。

(三・四方路線地の計算)

第13条 三・四方路線地の計算は、前3条を準用して行うものとする。

(無道路地の計算)

第14条 無道路地の計算は、当該画地が主として利用している路線の路線価指数に、その路線からの奥行きに応じ別表第3に定める修正奥行百分率を乗じて奥行逓減を行った後で、無道路地修正係数(0.90)を乗じて平方メートル当たり指数とし、地積に平方メートル当たり指数を乗じて得た値を総指数とする。

(袋地の計算)

第15条 袋地の計算は、当該画地を道路に接する部分と接しない部分とに区分し、道路に接する部分については、普通地の計算の例により計算し、道路に接しない部分については、道路に接する部分が接する路線からの奥行きに応じ別表第3に定める修正奥行百分率を乗じて奥行逓減を行った後で、袋地修正係数(0.98)を乗じて、それぞれの平方メートル当たり指数及び総指数を算定するものとする。

2 袋地全体の平方メートル当たり指数及び総指数は、前項の規定により算定された平方メートル当たり指数及び総指数に基づいて、第9条第2項の規定の例により算定するものとする。

(三角地の計算)

第16条 単独の三角地の計算は、路線からの奥行きに3分の2を乗じて得た値を計算上の奥行きとし、その奥行きに応じ別表第3に定める修正奥行百分率を乗じて奥行逓減を行った値を平方メートル当たり指数とし、当該画地の地積に平方メートル当たり指数を乗じて得た値を総指数とする。

(利用状況による修正)

第17条 次の各号のいずれかに該当する画地については、第10条から前条までの規定により算出した当該画地の平方メートル当たり指数に、当該各号に定める係数を乗じて修正を行うものとする。

(1) 建築物の存する宅地 宅地整備修正係数(1.05)

(2) 墓地 墓地修正係数(0.80)

(私道等の評価)

第18条 路線価を付した道路並びに私道の用に供している画地及び画地の部分の平方メートル当たり指数は、第9条の規定にかかわらず、次の各号に掲げる区分に応じ、当該各号に定める割合を路線価指数に乗じて算出するものとする。

(1) 固定資産税を免除されている画地である場合 0.1以下の割合

(2) 固定資産税を課税されている画地である場合 0.1を超え0.2以下の割合

(3) 公衆の通行の用に供している宅地である場合 0.7の割合

(大規模画地の評価)

第19条 大規模画地については、その利用目的、規模、形状等を考慮し、平均的な利用状態にある宅地の価格分布、収益性等を比較検討して、平方メートル当たり指数及び総指数を定めるものとする。

(街区の評価)

第20条 街区の評価をする場合は、当該街区を2以上の部分に区分し、その部分を画地に準ずるものとして、第10条から第16条までの規定の例により算定するものとする。

(画地の分割等)

第21条 仮換地指定後、画地の分割又は合併があった場合における当該画地の総指数は、分割があった場合にあっては当該分割後の各画地の総指数が当該分割前の総指数に符合するように按分した値とし、合併があった場合にあっては当該合併前の各画地の総指数を合計した値とする。

(画地等の評定価額)

第22条 画地の評定価額は、画地の総指数に指数の単価を乗じて得た価額とする。

2 各筆の評定価額は、1筆内の各画地の評定価額の合計とする。

(指数の単価)

第23条 指数の単価は、工事の概成時の固定資産評価額等を参考として、評価員及び審議会の意見を聴いて定める。

(特別の宅地の評価)

第24条 法第95条第1項各号に規定する特別の宅地については、評価員及び審議会の意見を聴いて、別に評価することができる。

(その他)

第25条 この規則に定めるもののほか、土地評価に関し必要な事項は、別に定める。

附 則 抄

1 この規則は、平成21年4月1日から施行する。

別表第1(第5条関係)

路線価=街路係数+接近係数+宅地係数

1 街路係数

街路係数は、宅地が接する街路のみによる利用価値・効用を表す係数で次の式により表す。

街路係数=t・F(w)+ΣX

t・F(w)…街路の交通機能による宅地の利用価値・効用を表す。

ΣX…街路のスペース機能及び整備水準による宅地の利用価値・効用を表す。

t…市街地の街路網における当該街路の交通上の性格、系統性及び連続性等街路の等級を表す指数で(1)の表で与えられる。

F(w)…t値を幅員に応じて修正する係数で、街路幅員の函数で表し、次の式により算出する。

F(w)=W/(W+3)

X…街路の空間機能に基づく宅地の利用価値・効用及び街路の整備水準を表す係数で(2)の表で与えられる。

2 接近係数

接近係数は、宅地と相対的距離関係をもって存在している交通、慰楽、公共等の諸施設によってもたらされる受益又は受損の価値を表す係数で、次の式により表す。

接近係数=Σm・F(s)

m…対象施設によってもたらされる受益又は受損の価値の大きさを表す指数で(3)の表で与えられる。

F(s)…m値を対象施設からの距離sに応じて逓減する係数で次式により表す。

F(s)=((S-s)/(S-R))n (s≧R)

F(s)=1 (s<R)

S…影響距離限度(m)で(3)の表で与えられる。

R…定位距離(mが逓減せず、等レベルに保たれる距離限度)(m)で、(3)の表で与えられる。

n…逓減特性で(3)の表で与えられる。

s…宅地と対象施設の距離(m)

3 宅地係数

宅地係数は、宅地自身のもつ利用状態、文化性、保安性、自然環境等による価値を表す係数で次の式により表す。

宅地係数=u・F(P・Q)+ΣY

u・F(P・Q)…土地利用や公共施設の整備水準などにより面的に形成される宅地の利用価値・効用を表す。

ΣY:文化・厚生上の整備水準による宅地の利用価値・効用を表す。

u:地域的条件、土地利用の用途、ロット割による建築密度、商業ポテンシャル及び市街地形成熟度との関係で定まる宅地の一般的利用性の基本的等級で(4)の表で与えられる。

F(P・Q):u値を公共施設の整備状況による宅地の有効利用性、防災性、安全性等により修正する係数で次式により表す。

F(P・Q)=1十√((P/Po)×(Q/Qo))

Po:基準公共用地率(%)でその標準値は(5)の表で与えられる。

P:対象地域の公共用地率(%)

Qo:基準道路長密度(m/ha)でその基準値は(5)の表で与えられる。

Q:対象地域の道路長密度(m/ha)

Y:供給施設の整備状況等、宅地利用に直接的に影響する物理的条件によって付加された価値・効用を表す係数で(6)の表で与えられる。

4 各係数の値

(1) tの値

区分

t

摘要

準幹線

1.6~1.8

都市計画道路

区画幹線

1.1~1.3

地区間幹線(整理前)

1.4~1.5

同 (整理後)

区画街路

0.9~1.0

一般区画道路、歩行者専用道路(整理前)

1.0~1.3

同 (整理後)

行止り路

0.5~0.8

一般区画道路、歩行者専用道路(整理前)

(2) Xの値

項目

X

街路の空間機能に基づくもの

歩道

W≧6

0.20

6>W≧3.5

0.15

3.5>W≧1.5

0.15

1.5>W

0.10

街路の整備水準・環境要因等

舗装

舗装なし

-0.05

(3) S、R、n、mの標準値

対象施設

S

R

n

m

備考

受益施設

交通施設

鉄道駅

800

50

2

0.6~0.5

バス停留所

300

50

2

0.2

公園等

緑地

300

50

2

0.1

近隣公園等

800

50

2

0.2

学校

保育園・幼稚園

300

50

2

0.1

小学校・中学校

500

50

2

0.1

文化・厚生施設

公民館・図書館

800

50

2

0.2

公官署等

郵便局・銀行・県市町村

500

50

2

0.1

(4) uの値

区分

u

備考

高度商業地・商業地

1.5~1.8

整理前後同値

住宅地・工業地

1.5~1.8

整理前

(5) Po及びQoの値

区分

Po、Qo

備考

Po(%)

25~30

Qo(m/ha)

250~300

(6) Yの値

項目

内容

Y

供給処理施設

上水道・下水道・ガス整備 (整理前後)

0.15

上水道・下水道整備 (整理前)

0.10

上水道・ガス整備 (整理前)

0.10

下水道・ガス整備 (整理前)

0.10

ガス整備 (整理前)

0.05

上水道のみ整備 (整理前)

0.05

別表第2(第6条関係)

路線価指数=路線価/施行前最高路線価×1000個

(1) 路線価は、当該路線について別表第1の規定により算出した数値とする。

(2) 施行前最高路線価は、評価対象地区内の施行前各路線について算出した路線価のうち最大となるものとする。

別表第3(第10条、第14条、第15条及び第16条関係)

修正奥行百分率

奥行き(m)

修正奥行百分率(%)

1

85.0

2

91.3

3

94.3

4

96.0

5

97.1

6

97.9

7

98.5

8

98.9

9

99.3

10

99.6

11

99.8

12

100.0

13

99.0

14

98.0

15

97.0

16

96.1

17

95.2

18

94.3

19

93.4

20

92.5

21

91.7

22

90.9

23

90.1

24

89.3

25

88.5

26

87.8

27

87.1

28

86.4

29

85.7

30

85.1

31

84.5

32

83.9

33

83.3

34

82.7

35

82.2

36

81.7

37

81.2

38

80.7

39

80.2

40

79.8

41

79.3

42

78.9

43

78.5

44

78.1

45

77.7

46

77.3

47

77.0

48

76.6

49

76.3

50

76.0

51

75.7

52

75.3

53

75.1

54

74.8

55

74.5

56

74.2

57

73.9

58

73.7

59

73.4

60

73.2

61

73.0

62

72.7

63

72.5

64

72.3

65

72.1

66

71.9

67

71.7

68

71.5

69

71.3

70

71.1

71

70.9

72

70.7

73

70.5

74

70.4

75

70.2

76

70.0

77

69.9

78

69.7

79

69.6

80

69.4

81

69.3

82

69.1

83

69.0

84

68.8

85

68.7

86

68.6

87

68.5

88

68.3

89

68.2

90

68.1

91

68.0

92

67.8

93

67.7

94

67.6

95

67.5

96

67.4

97

67.3

98

67.2

99

67.1

100

67.0

1 画地の奥行きにm未満の端数があるときは、m以下を四捨五入して、この表を適用する。

2 地域の状況、土地利用計画の内容その他の理由により、必要があるときは、別に定める修正率を用いることができる。

別表第4(第11条関係)

側方加算率

区分

2路線の交差する角地

1路線の屈曲による角地

商業地

0.50

0.25

別表第5(第12条関係)

背面加算率

区分

2路線に挟まれた正背路線地

1路線に挟まれた正背路線地

商業地

0.50

0.25

前橋都市計画事業二中地区(第一)土地区画整理事業土地評価規則

平成21年3月31日 規則第82号

(平成21年4月1日施行)