固定資産税は町民税とともに主要な税目であり、最も安定した税として今後ますます多様化する行政需要を賄う基幹財源である。この固定資産税については、税負担の公平はもとより、課税の基礎となる固定資産の評価についても、その均衡化・適正化が求められ、土地については公的土地評価の均衡化・適正化という社会的要請(土地基本法第16条)を受けて、宅地については平成6年度評価替えから地価公示価格の一定割合(概ね7割)を目標に評価の均衡化・適正化を図ってきたところである。

固定資産税は固定資産の価格を課税標準として課税されるが、その価格は原則として市町村長が決定する(地方税法第410条)。固定資産の価格は「適正な時価」をいうものであり(地方税法第341条第5号)、市町村長は、固定資産の評価及び価格(適正な時価)の決定に当たっては、総務大臣の定めた固定資産評価基準によって行なわなければならない(地方税法第403条)。

固定資産評価基準は、固定資産に係る評価の基準並びに評価の実施方法及び手続を定めたものであるが、土地については、売買価額基準方法を基本とし、土地の地目別に評点式評価法を適用していく内容で構成されている。

一方、固定資産評価基準は全国一律的に評価の基準を規定するものではなく、市町村長は必要に応じて評価基準別表の比準表や画地計算法の附表等々について、各市町村の実情に適合するよう所要の補正をし、又は作成してこれを適用できるものとしている。

そこで、当町においては固定資産評価基準を基礎としつつ、当該評価基準の許容する範囲内で、令和3年度土地評価替え事務に対応する「土地評価事務取扱要領」を編集し、評価事務の適正化、合理化を図ろうとするものである。

したがって、土地の評価替え事務にあたっては本要領に従うとともに、評価担当者の主観的な判断による評価の開差が発生しないよう留意することが必要である。

なお、評価替え事務に係る作業手順、ポイント、あるいは資料編集等については、各地目別に構成された第2～7章に適宜記載しておくのでこれを参照し、土地評価課税事務に係る全体系を把握して戴ければ幸いである。

令和3年3月

六戸町　税務課固定資産税担当

目次

第1章　総則

第1節　基本的事項

第2節　地目の認定

第3節　地積の認定

第4節　その他留意事項

第5節　地目認定事例(一般的な地目認定基準)

第6節　地目認定事例(特殊な利用形態の土地の認定基準)

第2章　宅地

第1節　基本的事項

1　宅地評価の基本

2　評点数付設(評価方法)

第2節　地域地区の区分

1　用途地区の区分

2　状況類似地域の区分

第3節　標準宅地の選定

1　主要な街路(道路)の選定

2　標準宅地の選定

3　標準宅地の鑑定評価

第4節　路線価付設

1　街路(路線)区分

2　主要な街路の路線価

3　その他の街路の路線価

4　路線価算定システム

5　路線価の比準表

第5節　画地の認定・計測

1　画地認定の意義

2　当町における分割評価認定基準

3　画地認定例

4　画地計測の意義

5　画地計測の手順

第6節　画地計算法(市街地宅地評価法)

1　画地計算の一般原則

2　画地計算法の種類

3　画地計算法　附表

第7節　市町村長所要の補正

1　意義

2　所要の補正の種類と内容

第8節　住宅用地の認定

1　住宅の認定

2　住居の数の認定

3　敷地の認定

4　住宅用地の認定

5　住宅用地の用件

6　留意事項

第9節　農業用施設用地等の評価

1　農業用施設用地等の評価方法と公法上の規制の内容

2　農業用施設の用に供する宅地の評価

3　生産緑地地区内の宅地の評価

4　造成費相当額

5　当町における農業用施設用地の認定及び評価方法

第10節　大規模画地の評価

1　対象となる土地

2　大規模工場用地の評価方法

3　大規模商業用地の評価方法

第11節　地価下落に伴う評価額の修正

1　基本的事項

2　評価額を修正する地域の単位

3　修正率の把握・決定

4　評価額の修正方法

5　意義及び目的

6　修正方法

7　時点修正の適用地目

第3章　農地

第1節　基本的事項

1　意義

2　農地の評価上の分類

第2節　一般農地(田及び畑)

1　意義

2　評価方法

3　状況類似区分

4　標準田・畑の選定

5　標準田・畑の評点数の付設

6　各筆の評点数の付設

7　評点一点当たりの価額

8　一般農地の比準表

9　田・畑の調査表

第3節　宅地等介在農地

1　意義

2　評価方法

3　当町における宅地等介在農地の評価方法

第4節　勧告遊休農地

1　意義

2　評価方法

第4章　山林

第1節　基本的事項

1　意義

2　山林評価上の分類

第2節　一般山林

1　意義

2　評価方法

3　状況類似地区の区分

4　標準山林の選定

5　標準山林の評点数の付設

6　各筆の山林の評点数の付設

7　評点一点当たりの価額

8　山林の比準表

9　山林の調査表

第3節　介在山林

1　意義

2　当町における宅地介在山林の評価方法

第5章　原野・池沼・牧場・鉱泉地

第1節　原野

1　原野の意義

2　原野の評価方法

3　当町における原野の評価方法

4　原野評価資料の作成

第2節　池沼

1　池沼の意義

2　池沼の評価方法

3　当町における池沼の評価方法

4　池沼評価資料の作成

第3節　牧場

1　牧場の意義

2　牧場の評価方法

3　当町における牧場の評価方法

4　牧場評価資料の作成

第4節　鉱泉地

1　鉱泉地の意義

2　鉱泉地の評価方法

3　当町における鉱泉地の評価方法

4　鉱泉地評価資料の作成

第6章　雑種地

第1節　基本的事項

1　意義

2　雑種地の評価上の分類

第2節　ゴルフ場等用地の評価

1　意義

2　評価方法

3　当町におけるゴルフ場等用地の評価について

第3節　鉄軌道用地の評価(複合利用鉄軌道用地を除く)

1　鉄軌道用地の範囲

2　鉄軌道用地の評価方法

3　評価算定の例示

4　当町における鉄軌道用地の評価について

第4節　その他(一般)雑種地の評価

1　その他(一般)雑種地の範囲

2　その他(一般)雑種地の評価方法

3　当町におけるその他(一般)雑種地の認定、評価方法

4　近傍地の判定基準

5　宅地比準する場合の分類基準

6　宅地比準する場合の分類に伴う評価割合について

7　その他(一般)雑種地の評価方法(宅地比準する場合を除く)

8　その他、雑種地評価に関する留意事項

第7章　電算事務等

第1節　電算事務の概要

第2節　画地異動処理

第3節　地目コード及び地目別評価額算定式

第1章　総則

第1節　基本的事項

1　土地の評価

土地に係る評価替え事務については、地方税法第388条第1項の規定により告示された「固定資産評価基準」(以下「評価基準」という。)及びこの「土地評価事務取扱要領」によって行うものとする。

2　評価の対象となる土地

固定資産税の課税客体である土地とは、田、畑、宅地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野その他の土地(ただし、賦課期日における地方税法第348条「非課税客体」の土地を除く。)とする。

3　評価方法の基本

土地の評価方法は売買実例価額を基準として評価する方法を基本とし、原則として土地の状況を実地に調査し、当該土地の賦課期日における「現況」により行うものとする。

また、地上権、借地権等が設定されている土地については、これらの権利が設定されていない土地として評価するものとする。

なお、評価を行う際の算定過程、評価に影響を与える諸要素及び評価結果等は関係帳票に明瞭に表示し、記録整理しておくものとする。

4　価格調査基準日

令和3年度評価替えに係る価格調査基準日は、令和2年1月1日とする。

5　秘密保持

実地調査あるいは評価事務上知り得た秘密事項については、正当な理由がなくてこれを第三者に漏らしてはならない。

6　品位保持

評価事務及び実地調査にあたっては特に言動に注意し、また、私情にとらわれることなく公平妥当な態度を保持すること。

7　所属長の査閲及び評価員の指示

所属長は、本要領に基づき関係職員の事務の実施状況について常に査閲し、土地評価に遺漏のないように努めなければならない。

また、評価事務の実施に関し、不測の事項及び本要領に定めのない事項が生じたときは、評価員が別途指示するものとする。

土地固定資産評価基本フローチャート

第2節　地目の認定

地目とは土地を利用面から分類した名称である。土地の評価は地目別に評価方法を定めて行うものである。したがって、地目認定は土地評価の第一歩であり、土地評価に当たって基本的かつ重要な要素となるものであるから、的確に行うことが必要である。

1　地目の種類と定義

土地登記簿上は、下記23種類の地目が定められており(不動産登記規則第99条)、その定義は以下のとおりである。

評価基準においては、土地の地目を下記の9種類に区分し、これらについてそれぞれ評価方法を定めている。

①宅地

②田

③畑

④山林

⑤原野

⑥池沼

⑦牧場

⑧鉱泉地

⑨雑種地

したがって、全ての課税土地についてはこの9種類の評価地目にて評価を行うということに留意しなければならない。

2　地目認定の原則

土地の地目は土地登記簿に登記されており、通常、土地登記簿上の地目と現況地目は一致するはずであるが、登記が申請主義であること等から、登記地目と現況地目とが一致しない場合がある。

固定資産評価上の地目は登記地目にかかわりなく現況地目によるものとし、実地調査により認定するものとする。(現況主義)

実地調査に当たっては、当該土地の現況利用状況及び利用目的に重点を置き、部分的に僅少の差異の存するときでも、土地全体としての状況を観察して地目認定するものとする。

3　地目認定の時期

地目の認定は賦課期日である1月1日現在の土地の利用状況及び利用目的により行うものとする。

4　地目認定の単位

地目の認定は、一筆ごとに画地認定状況等を考慮して行うものとする。

なお、一筆の土地が、相当の規模で二以上の全く別個の用途に利用されている場合は、これらの利用状況に応じて区分し、それぞれに地目を定めることができるものとする。

5　特殊な土地利用形態に対する地目認定例

特殊な利用形態の土地については、不動産登記事務取扱手続準則における地目認定基準(第69条)を参考とし、次の例示に従って評価上の地目を認定するものとする。

(1)　『宅地』とすべき土地

①　建物の敷地に接続(附随)する駐車場の用に供されている土地。

一般住宅の個人駐車場、アパート・マンション・工場・店舗・営業所・事務所等の敷地内駐車場又は同敷地に隣接し一体利用していると認められる駐車場。

ただし、道路・フェンス・ブロック塀等で明確に区分され、単独で月極駐車場等の用に供されている土地は「雑種地」として認定することに留意。

②　建物の敷地に接続(附随)する資材置場・物干場等の用に供されている土地。

工場・営業所・事務所等の敷地内の資材置場等、又は同敷地に隣接し一体利用していると認められる資材置場等。

ただし、道路・フェンス・ブロック塀等で明確に区分され、単独で資材置場等の用に供されている土地は「雑種地」として認定することに留意。

③　建物の敷地に接続(附随)する中古車展示場の用に供されている土地。

営業所・事務所等の敷地内の中古車展示場又は同敷地に隣接し一体利用していると認められる中古車展示場。

ただし、道路・フェンス・ブロック塀等で明確に区分され、単独で中古車展示場の用に供されている土地は「雑種地」として認定することに留意。

④　建物の敷地に接続(附随)する家庭菜園・庭園・通路等の用に供されている土地。

住宅敷地内又は同敷地に隣接し一体利用していると認められる家庭菜園・庭園・通路等の用に供されている土地。

工場等の敷地内又は同敷地に隣接し一体利用していると認められる広場・庭園・通路・防火用水用池・緑地等の用に供されている土地。

⑤　建物の敷地に接続(附随)するテニスコート・プールの用に供されている土地。

ただし、宅地に接続しないテニスコート等の用に供されている土地は「雑種地」として認定することに留意。

⑥　宅地分譲地(宅地比準雑種地認定を除く更地)。「小松ケ丘」地区のみ。

⑦　耕作地の区域内にある農具小屋等の敷地でその建物が永久的設備と認められる場合は宅地とする。

⑧　ガスタンク敷地・石油タンク敷地の用に供されている土地。

⑨　変電所敷地であるが、その構築物が建物と認められる場合は宅地とする。

(変電所敷地、鉄塔敷地は原則として「雑種地」として認定することに留意。)

(2)　『田』とすべき土地

①　田畑輪換土地。

②　稲作の前後に豆、麦、疏菜類を栽培して2作又は3作する土地。

③　田を養魚池として一時的に使用し、何時でも田に転換することができる土地。

④　何時でも復元することができる休耕田。

⑤　農地地域内のあぜ・法・堤。

(3)　『畑』とすべき土地

①　苗木の育成を目的としている土地。

②　竹林で鍬入れをして肥料を施し筍を収穫することが目的である土地。

③　果樹・桐等の永年性の植物を植栽している土地。

④　牧草栽培地。ただし、牧場内の牧草栽培地は「牧場」とする。

⑤　何時でも復元することができる休耕畑。

(4)　『山林』とすべき土地

①　岩石山。

②　山林地域に接する竹薮・雑木林・植林地。

③　山林地域内にある土石採取地(跡地を含む)。

(5)　『池沼』とすべき土地

①　養魚池(一時的に使用しているものは除く)の用に供されている土地。

②　ため池。

(6)　『原野』とすべき土地

草生地、芝地、萱野等の状況にある土地。

(7)　『雑種地』とすべき土地

①　宅地に接続(附随)しない駐車場・資材置場等の敷地。

道路・フェンス・ブロック塀等で明確に区分され、単独で利用されている月極駐車場・資材置場・物干場等。

②　宅地に接続(附随)しないテニスコート・プール等の敷地。

③　2～4区画で利用されている私道敷地(5区画以上は非課税)。

④　変電所敷地・鉄塔敷地・水路敷地等の用に供されている土地。

⑤　鉄道の駅舎、付属施設及び線路の敷地(鉄軌道用地)。

⑥　休耕している農地で、全く耕作がなされず長期にわたって放置され、雑草等が生育し、農地に復元し得ないような状態にある土地。

⑦　農地転用許可の有無にかかわらず、農地を埋め立て造成し農地以外の利用を目的としている更地。

⑧　農地地域内で土砂の採取を目的として利用している土地。

⑨　高圧線下地で他の目的(宅地・農地)に使用することができない土地。

⑩　ゴルフ練習場・運動場等について、建物はその付随的なものに過ぎないと認められる土地。ただし、道路、溝渠、その他により建物敷地として判然と区分し得る部分は「宅地」として認定することに留意。

⑪　植木や鉢植の花木をもっぱら直接販売若しくは賃貸を目的として、展示又は保管の用に供している土地。

⑫　廃棄物の処分場又は廃棄物の処理を目的に埋め立てを行っている土地。

⑬　塚地・石碑地等。

6　農業用施設用地の地目認定

農業用施設用地の地目認定は「自治評第4号　平成8年2月9日」により行うものとする。

(※1)　「施設が家屋として認定される場合」

例えば、基礎コンクリート、骨組鉄骨屋根及び周壁ガラス張りの農業用温室等

(※2)　「施設が家屋として認定されない場合」

例えば、畜舎、堆肥舎、季節的にビニールを取り外すことが常態とされるビニールハウス等は、特に構造その他からみて一般家屋との均衡上家屋と認定せざるを得ないものを除いては家屋に該当しない。

(注)　「施設の内部で耕作が行なわれている」かどうかの判断

土地に労費を加え肥培管理(耕うん、整地、灌漑、排水、除草等)を行って作物を栽培しているかどうか、によって判断する。

(1)　農業用施設の範囲について

農業用施設の範囲は、農業振興地域の整備に関する法律第3条第3号又は第4号に規定する施設に該当する施設とする。

イ　畜舎、蚕室、温室、農産物集出荷施設、農産物調製施設、農産物貯蔵施設その他これらに類する農畜産物の生産、集荷、調整、貯蔵又は出荷の用に供する施設。

ロ　堆肥舎、種苗貯蔵施設、農機具収納施設その他これらに類する農業生産資材の貯蔵又は保管(農業生産資材の販売事業のための貯蔵又は保管を除く)の用に供する施設。

ハ　廃棄された農産物又は廃棄された農業生産資材の処理の用に供する施設。

ニ　ただし、精米所、漬物製造施設、野菜加工施設、家畜市場、食肉加工施設、家畜診療施設、農産物販売施設や農機具修理施設等については農振法の施設には該当しない。(※自己の生産する農畜産物を原料又は材料として製造・加工、若しくは製造・加工されたものの販売の用に供する施設を除く。)

(2)　認定作業フロー

当該施設が家屋と認定されているか否か、また当該施設の内部で耕作が行われているか否かにより以下の手順で認定を行う。

7　農地転用がなされた場合の地目認定

農地が農地法第4条第1項及び第5条第1項の規定による許可(届出)を受けた場合の地目の認定は次によることとする。

なお、農地が許可(届出)を受けずに勝手に利用変更にされた場合の地目の認定は、原則として賦課期日における現況利用によることとする。

(1)　農地転用許可(届出)された農地

当該土地の地目認定は、転用目的と賦課期日の利用状況を考慮し、次により行う。

(2)　一時転用許可(届出)がされた農地

当該土地の地目認定は、原則として賦課期日の利用状況を考慮し、次により行う。

この場合、担当課及び請負業者に賃貸契約等の有無や利用期間を確認し、容易に農地に復元できる場合には農地とするものとする。

8　土地区画整理事業等施工中の土地の地目認定

土地区画整理事業等施工中の土地の地目認定は、原則として、賦課期日現在における現況によって認定するものとする。

ただし、具体的な認定にあたっては、仮換地等の指定が行われ、従前の土地の使用又は収益が停止された後、当該仮換地等について使用又は収益することができることとなる日までの間は、土地の現況及びその利用目的が工事等の関係から流動的で錯綜していることから、次により取り扱うものとする。

(1)　土地区画整理事業施工中の土地

(2)　土地改良事業施工中の土地

土地改良事業施工中の土地については、農地造成が目的であること及び工事期間が短いことを考慮し、原則的には換地処分まで、従前の土地の地目による。

ただし、換地予定先が既に使用収益出来る状態で、農地以外の地目として利用されている場合は、従前の土地と使用収益の現況を勘案して認定することができる。

また、従前の土地が雑種地等農地以外の地目として利用されていて、換地予定地先が農地として利用されている場合は、従前の土地の地目を現況に合わせて認定することができるものとする。

第3節　地積の認定

1　地積認定の原則

各筆の土地の評価額を求める場合に用いる地積は、原則として土地登記簿に登記されている土地についてはその登記地積により、土地登記簿に登記されていない土地については現況の地積によるものとする。(台帳課税主義)

2　地積認定の例外

ただし、次に掲げるものについては各々の地積によるものとする。

(1)　土地登記簿に登記されている土地の地積が現況の地積より大きいと認められる場合における当該土地の地積は、現況の地積によるものとする。

この場合において、原則としては当該土地の所有者に地積更正登記を求めることとするが、何らかの理由でそれにより難いときは、必要書類として客観的な測量図面(土地家屋調査士、測量士の作成による測量図面)の提出を求めるものとし、これを当該土地の状況と照合して特に疑義のないことを確認した上で認定するものとする。

取り扱いについては、正式に地積更正の登記を行う土地と公平性を保つために、通常の登記による地積更正と同じにする。

(2)　土地登記簿に登記されている土地の地積が現況の地積より小さいと認められ、かつ土地登記簿に登記されている地積によることが著しく不適当であると認められる場合においては、当該土地の地積は現況の地積によることができるものとする。

この場合においても認定の方法は(1)と同様とする。

(3)　国土調査法(昭和26年法律第180号)による地籍調査(以下「地籍調査」という。)が開始され、その一部の地域において地籍調査後の地積が土地登記簿に登記された土地(以下「地籍調査後登記土地」という。)については、登記された新地積によって評価するものとする。

なお、地籍調査後登記土地で当該市町村における他の土地との評価の均衡上当該地積によることが特に不適当であると認められるものについては、地籍調査前の当該土地の土地登記簿に登記されていた地積によることができるものとする。

(4)　一筆の土地の地目が二以上に分かれる場合の地積の認定は、それぞれ現況の地積によるものとする。ただし、それぞれの合計地積は当該土地の土地登記簿に登記されている地積に一致させるものとする。

(5)　土地区画整理事業及び土地改良事業施行中の地域(仮換地課税指定地域)内については、事業施行者が作成した仮換地指定通知書等に記載された地積により「みなし課税」を行うものとする。

第4節　その他留意事項

1　現地確認不能地について

登記簿及び土地課税台帳に登録されている土地であるが、国土調査時に現地確認不能地として処理された土地については、その所在、形状等を把握することが困難であり適切に評価することができないので、原則として非課税扱いとする。

2　筆界未定地について

登記簿及び土地課税台帳に登録されている土地であるが、国土調査時に筆界未定地として処理された土地については、隣接地との境界が特定されていないため、現況地目、形状等を的確に捉えることが困難である。

したがって、宅地を除くこれらの土地については登記簿上の地目を現況地目とし(ただし、現況地目が明らかに登記地目と相違していると特定できる土地についてはこの限りでない。)、それぞれの地目に該当する標準地の単価をもって評価額とする。

(株)三沢奥入瀬観光開発(古牧温泉渋沢公園)内の宅地を除く宅地については、実際の利用形態から仮に画地を特定し、画地計算法を適用するものとする。

また、(株)三沢奥入瀬観光開発(古牧温泉渋沢公園)内の宅地については、特殊な立地条件にあり通常の画地評価を行うことが非常に困難であるので、現地に付設してある路線価をもって評価額とし、画地計算法は適用しない。

3　地上権等が設定されている土地の評価

地上権、借地権等が設定されている土地については、これらの権利が設定されていない土地として評価するものとする。

4　評価の補正

この事務取扱要領によって算出した評価額が明らかに適正を欠くか、又は附近地に比較して不均衡であると認められる場合は固定資産評価員にりん議の上、補正を行うことができるものとする。

5　据置年度において評価替えできないケース

次の事由については、原則として据置年度において評価替えせず、次回基準年度における評価替えにおいて適正に評価替えしなければならない。

(1)　都市計画施設(都市計画道路、公園等)予定地に途中編入された場合

(2)　据置年度において、高圧線下地、あるいは、日照阻害を受けるに至った場合

6　据置年度において評価替えできるケース

次の事由については、据置年度において評価替えできるものとする。

(1)　市街化区域農地が、生産緑地の指定等により市街化区域農地以外となった場合

第5節　地目認定事例(一般的な地目認定基準)

地目の認定は、不動産登記事務取扱手続準則(不動産登記法)に従い、次により行うものとする。

第6節　地目認定事例(特殊な利用形態の土地の認定基準)

特殊な利用形態の土地については、次の基準に従って認定するものとする。

「宅地」とすべき土地

「宅地」とすべき土地

「田」とすべき土地

「畑」とすべき土地

「山林」とすべき土地

「池沼」とすべき土地

「原野」とすべき土地

「雑種地」とすべき土地

第2章　宅地

第1節　基本的事項

1　宅地評価の基本

宅地の評価は、各筆の宅地について評点数を付設し、その評点数を評点一点当たりの価額に乗じて各筆の宅地の価額を求める方法によるものとする。

評点一点当たりの価額は、宅地の指示平均価額に宅地の総地積を乗じ、これをその付設総評点数で除した額に基づいて市町村長が決定するものとする。この場合において、指示平均価額は、指定市の指示平均価額を参考として知事が算定し市町村長に通知するものによるものとする。

2　評点数付設(評価方法)

各筆の宅地の評点数は、主として市街地的形態を形成する地域における宅地については『市街地宅地評価法(路線価方式)』によって、主として市街地的形態を形成するに至らない地域における宅地については『その他の宅地評価法(標準宅地比準方式)』によって付設するものとする。

『市街地宅地評価法(路線価方式)』とは、街路ごとに、当該街路に沿接する標準的な宅地の一平方メートル当たりの価格を表す路線価(略称S.V.)を付設し、この路線価に基づいて所定の「画地計算法」を適用し各筆の評点数を求めるというもので、評価作業上大別すると「路線価の付設」と「各画地の画地計算」の2段階にわけられるものである。この評価方法は、比較的厳密な計算を行う必要が認められる地域(市街地的な形態を形成する地域)に適用するものである。

『その他の宅地評価法(標準宅地比準方式)』は、主として市街地的形態を形成するに至らない地域における宅地について適用する評価方法であり、宅地の沿接する道路の状況、公共施設の接近の状況、家屋の疎密度その他の宅地の利用状況がおおむね類似した地区を区分し、これらの地区ごとに選定した標準的な宅地の評点数に基づいて所定の「宅地の比準表」を適用し各筆の評点数を求めるというものである。

これら二つの評価方法は、その評価の基本において異なるものではなく、地域地区の区分、標準宅地の選定及び鑑定評価、画地認定計測等、相互に関連しているものであることに留意する必要がある。

宅地評価の概要

3　評価法の適用地域の判定基準

(1)　市街地宅地評価法の適用地域

市街地宅地評価法の具体的な適用地域の判定にあたっては、次の事項を総合的に考慮して適用地域を決定するものとする。

①　市街化区域指定地域

②　市街化調整区域指定地域で、上記①と連たんする市街地的状況の地域

③　その他、市街地の形成の程度、価格水準、評価の均衡性等からみて、市街地宅地評価法の適用が妥当と認められる地域

(2)　その他の宅地評価法の適用地域

市街地宅地評価法の適用地域以外の地域については「その他の宅地評価法」を適用するものとする。

4　令和3年度評価替えに係る評価方法の適用

上記(1)(2)の適用基準により、当町の令和3年度評価替えにおいては、全域に『市街地宅地評価法(路線価方式)』を適用するものとする。

5　その他特記事項

(株)三沢奥入瀬観光開発(古牧温泉渋沢公園)内の宅地について、大部分が筆界未定地であり画地認定することができないこと。また特殊な立地条件(大規模なレジャー施設)にあり、通常の画地評価を行うことが非常に困難であるため、現地に付設してある路線価に宅地面積を乗じた額を評価額(奥行・間口・形状等による補正を行わない)とするものとする。

(株)三沢奥入瀬観光開発の宅地

筆数　26筆

面積　94,748m²

上記のうち筆界未定の宅地

筆数　18筆

面積　57,537m²

第2節　地域地区の区分

1　用途地区の区分

(1)　意義

用途地区の区分は、宅地の利用状況が共通な地域(これを「用途地区」という。)を区分することであり、これは、状況類似区分及び路線価付設並びに画地計算法の適用の基礎をなすものである。

(2)　用途地区の区分基準

用途地区の区分は、宅地の価格に影響を及ぼす諸要素のうち、地域的にみて類似性の強い要素を基準として区分されるものであり、具体的には宅地がおおむね適業適地の原則に従って利用されていることから、その利用状況が類似している地区ごとに区分するものとする。

商業地区

住宅地区

工業地区

(3)　令和3年度評価替えに係る用途地区の適用

前記(2)の用途地区の種類と定義に従い、当町の令和3年度評価替えにおいてはそれらの内、以下に掲げる5つの用途地区を設定するものとする。

①　普通商業地区

都市計画法で定める近隣商業地域内、あるいは第一種住居地域、用途無指定地域内の店舗、事務所等の連たんする地区。

②　併用住宅地区

商業地区の周辺部あるいは幹線道路沿いにあって、住宅と低層の店舗、事務所等が混在する地区。

③　普通住宅地区

主として都市計画法で定める第1種低層(中高層)住居専用地域、第1種住居地域、第2種住居地域及び用途無指定地域内にあって、居住用家屋が連続している地区。

④　大工場地区

都市計画法で定める工業専用地域、準工業地域内で、敷地規模が9,000m²を超える工場、倉庫等が立地している地区。

⑤　村落地区

在来の農家住宅等を中心とした集落地区及び居住用家屋、店舗等が散在し、市街地的形態を形成するに至らない地区。

2　状況類似地域の区分

(1)　意義

状況類似地域の区分は、用途地区という大きなグループの区分を、さらに「その状況が相当に相違する地域、すなわち、価格形成要因がおおむね同等と認められる地域」ごとに小さなグループに区分するものである。

この区分を通じて、適切かつ適正な標準宅地選定及び路線価付設並びに画地計算法附表の適用に資することを目的とする。

(2)　状況類似地域の区分基準

状況類似地域を区分する基準とされるものは、①街路の状況、②公共施設等の接近の状況、③家屋の疎密度その他の宅地の利用上の便等であり、区分設定にあたっては都市計画法の用途地域との関連にも十分留意する必要がある。

また、標準宅地が、相互の価格差が2割程度の地域ごとに選定することを目途とされているところから、地域の価格水準についても十分精査して状況類似地域を区分するものとする。

①　街路の状況による区分

「街路の状況」による区分とは、宅地価格の構成要素のうち道路に着目して、道路が宅地の価格に及ぼす影響の程度に応じて行うもので、道路交通上の利用の便否、即ち道路交通人口の質と量によって決定されるものである。

当該区分にあたっては、商業地区及び住宅地区並びに工業地区等の用途地区ごとに各々の構成要素に係る影響の程度を十分に斟酌するものとする。

道路が宅地の価格に影響を与えている要素は、道路の系統、連続性、幅員、構造、勾配、曲折度、街路修景等によって構成されることから、評価実務上から道路を区分すると「幹線道路」と「区画街路」に分けられる。

②　公共施設等の接近の状況による区分

「公共施設等の接近の状況」による区分とは、交通施設、公共空地、教育文化施設、医療施設、社会福祉施設、娯楽歓楽施設、環境阻害施設等が近接することによる影響の程度に応じて区分を行うものとする。

都市施設の影響力は、都市の形態及び宅地の利用目的、並びに施設の種類及び規模によって異なるものであり、上記「街路の状況」の影響もあわせて考慮しなければならない。

評価実務上の区分においては、「1街区」又は「1街路」を単位としてその状況を判定するが、隣接する二以上の街区又は街路の状況がおおむね同等と認められる場合はこれらを合わせ、また、一の街区又は街路において、これらの状況が相違すると認められる場合においては異なる状況に応じて区分するものとする。

③　家屋の疎密度その他の宅地の利用上の便による区分

「家屋の疎密度」とは、建築敷地面積に対する建物延床面積の割合をいうもので、土地の平面利用(建ぺい率)と立体利用(容積率)の両方を意味するものである。

「家屋の疎密度」と宅地価格の関係は、商業地区においては比例関係が認められるが、住宅地区においては「家屋の疎密度」との関係よりもむしろ敷地面積の大小が価格形成要因であるとか、工場地区においてはその用途の性格や保安上の見地から価格形成されていると考えられ、土地の用途によって異なるものである。

したがって、当該区分にあたっては、用途地区ごとにその要因を斟酌するよう留意しなければならない。

「その他の宅地の利用上の便」とは、宅地の個別的要因(間口、奥行、形状、地盤の高低差、街区内の位置等)を除いた普遍的な要素のことをいい、当該区分は、具体的には、都市計画法等による地域地区の設定、上下水道施設の普及状態、都市ガス設備の有無、自然環境条件等の諸点において、ほぼ同等と認められる地域ごとに行うものとする。なお、自然環境についてはある広さの地域においてほぼ同様な状況にあるのが通常であることから当該区分をあまり細分化する必要はない、と考えられる。

(3)　用途地区・状況類似地域区分図の作成

以上の区分手順を尽くした後、全域を示す地図(縮尺1／2500六戸町路線価図)上に状況類似地域の区分線を表現し、状況類似地域毎に用途地区を色区分表現するものとする。

第3節　標準宅地の選定

1　主要な街路(道路)の選定

(1)　意義

「主要な街路」とは、各街路に路線価を付設する際における拠点となるものであり、たとえば、地形図作成上の三角点の所在する場所のようなものである。したがって、幹線街路のみが該当するものでもなく、必要に応じ単なる区画街路等であっても主要な街路となり得るものである。

(2)　主要な街路の選定基準

主要な街路は、状況類似地域毎に1本選定するものとし、次の点を考慮して選定するものとする。

①　当該状況類似地域において、街路の状況及び価格事情が標準的であり、宅地評価の指標となる街路。

②　地価公示法に基づく標準地及び国土利用計画法に基づく基準地の所在する街路。

③　一の用途地区において適度な分布となること。

2　標準宅地の選定

(1)　意義

標準宅地は主要な街路に路線価を付設するために選定され、その他の街路の路線価との均衡を図り、延いては域内の評価の均衡を保持するための基礎となるものである。

(2)　標準宅地の選定基準

標準宅地は、主要な街路に沿接する宅地のうちから、次のような宅地を目標として選定するものとする。

なお、地価公示法に基づく標準地及び国土利用計画法に基づく基準地に留意しつつ選定するものとし、相続税財産評価に係る標準宅地の位置とも可能な限り整合を図るものとする。

①　画地計算法でいう奥行価格補正率が1.00であり、他の各種加算率、補正率の適用がない宅地及び鑑定評価においても各種の補正率等の適用がない宅地。

ア　沿接している主要な街路以外の街路には接していない宅地(中間画地)

イ　形状が矩形である宅地

ウ　間口が、その宅地の所在する用途地区からみて、適度な広さがある宅地

エ　奥行が、その宅地の所在する用途地区からみて、適度な長さがある宅地

オ　間口と奥行との釣合いがとれている宅地

カ　その他がけ地補正等の補正を必要としない宅地

②　適正な時価の評定に当たって判断を誤らせる要素のない宅地

ア　その主要な街路の属している用途地区の用途と同一用途に供されている宅地

イ　上物である家屋の規模、程度等がその街路で標準的な宅地

(3)　標準宅地の選定替え

標準宅地は評価替え毎に見直しを行うものとするが、原則として、次の事由により変更を必要とするものは選定替えを行うものとする。

①　標準宅地に分合筆、利用状況の変更があったもの

②　用途地区区分に変更があったもの

③　土地区画整理事業等の施行、都市計画事業における公園、緑地、広場等施設の事業決定、家屋の疎密度の変化その他これらに類する事情により、道路条件及び宅地条件に変動が生じたもの

④　諸施設の設置又は除去により接近条件に変動が生じたもの

⑤　その他の事由により不適当なもの

(4)　令和3年度評価替えに係る標準宅地数

令和3年度評価替えに係る標準宅地は「72地点」とする。

普通商業地区…5地点

併用住宅地区…7地点

普通住宅地区…22地点

村落地区…37地点

大工場地区…1地点

(5)　標準宅地調書

標準宅地について鑑定評価の導入に伴い、鑑定評価書において「様式四　標準宅地調書」が作成されることとなった。当該調書は、標準宅地の所在・地番及び地積等並びに評価に必要な近隣地域の諸条件(街路、交通・接近、環境、行政的条件)及び標準的画地等については担当不動産鑑定士が記載することとされている。特に、固定資産評価に係る画地条件にあっては、鑑定評価に係る標準的画地の画地条件との整合を検討する必要があり、当該調書は重要な位置を占める。したがって、当該調書を十分に吟味し、また補足事項等を追加記入して、標準宅地に係る情報を的確に把握しておくものとする。

3　標準宅地の鑑定評価

標準宅地の適正な時価は、不動産鑑定士の行う鑑定評価により決定するものとする。この場合において、標準宅地の沿接する主要な街路の路線価は、鑑定評価に係る標準的画地の単位地積当たり価格(1m²当たり標準価格)に0.7を乗じて求めた額とするが、当該標準的画地に画地補正率が含まれている場合にあっては、これを割り戻した価格とする。

令和3年度評価替えにおいては割り戻しを行った標準宅地はない。

なお、不動産鑑定士による鑑定評価額(m²当り標準価格／10割)は上3桁目を表示した価格を採用するものとし、これに0.7を乗じた際の路線価は、10円単位とし、10円未満を切捨した価格を採用するものとする。

第4節　路線価付設

路線価とは、街路に沿接する標準的な画地の単位地積当たり価格をいう。

評価基準によれば、路線価は主要な街路及びその他の街路の別に付設するものであるが、主要な街路の路線価は鑑定評価価格の7割を目途に、主要な街路以外の街路(その他の街路)の路線価は近傍の主要な街路に付設された路線価に比準して付設するものである。

1　街路(路線)区分

「街路」とは、通常道路の一部である交差点から交差点までをいう。したがって一つの道路に設定される路線は一本が原則であるが、以下の点に留意して適切に路線区分を行わなければならない。

(1)　一つの街路に沿接する宅地は両側にあり、それらの状況は通常の場合は大差ない。しかし一つの街路を挟んで用途地区が異なる場合、あるいは行政上の線引きがある場合等、街路の両側で価格事情が異なる場合にあってはそれぞれに応じた路線(二重路線)を付設するものとする。

①　宅地の価格事情は繁華街等の市街地中心部から周辺部に向かって逓減するものであるが、中心部付近では急激に逓減し、周辺部では徐々に逓減するのが普通である。したがって、中心部の価格事情の格差が激しい街路については必要に応じて一つの街路に二つ以上の路線価を付設することによって宅地の評価の均衡を保つものとする。

②　都市計画法、建築基準法等による地域地区の指定、建築規制、容積率、建ぺい率等の公法上の規制については路線価の付設にあたって充分考慮する必要がある。

(2)　市街地宅地評価法は、本来街路に沿接する宅地の適正な評価を求めるために行うものであるから、路線価は公道のみならず私道にも付設することが適当である。

①　路線価を付設する私道の定義

路線価を付設する私道とは、次にあげるものの一に該当するものをいう。

(a)　課税対象宅地又は課税対象宅地比準土地が沿接する私道

(b)　建築基準法により町長が道路位置指定をしたもの

(c)　上記以外でなお公共性のある道路

(例)　私道幅員が4m以上のもので建築基準法上第42条1項3号に該当するもの

(3)　隣接市町村と同一系統の連続した街路若しくは街路の中央が区界となっている場合においては関係市町村と協議のうえ均衡を図るものとする。

(4)　路線番号の設定

路線区分が完了したときは、当該区分線に対応する路線番号を設定するものとする。路線番号は「状況類似番号2桁＋連番号3桁」の合計5桁をもって表示する。

2　主要な街路の路線価

(1)　路線価の評価単位

路線価の評価単位は「上3桁表示で、現行は10円(10円未満切捨)／1m²」(平成30年度より)とする。

(2)　主要な街路の路線価付設

主要な街路の路線価は、当該主要な街路に沿接する標準宅地の単位地積当たりの適正な時価に基づいて付設するものとされており、実務上は、不動産鑑定士による鑑定評価価格に係る標準価格を求め、当該価格の7割の額を路線価として主要な街路に付設することとする。

(3)　主要な街路の路線価の調整

(2)により付設した路線価が標準宅地間若しくは隣接市町村の路線価との均衡を失する場合は、担当不動産鑑定士と再度協議し、適宜調整するものとする。

3　その他の街路の路線価

(1)　路線価の評価単位

路線価の評価単位は「上3桁表示で、現行は10円(10円未満切捨)／1m²」(平成30年度より)とする。

(2)　その他の街路の路線価付設

その他の街路について付設する路線価は、同一状況類似地域の主要な街路の路線価を基礎とし、主要な街路に沿接する標準宅地とその他の街路に沿接する標準的な宅地との間における道路の状況、公共施設等の接近の状況、家屋の疎密度、その他の宅地の利用上の便等の相違を路線価付設に係る比準表に基づき付設するものとする。

(3)　留意すべき公的評価等

4　路線価算定システム

(1)　意義及び目的

路線価算定システムとは、標準宅地の鑑定評価結果を基礎として、比準表に基づき路線価を求めるシステムをいう。

路線価の算定にあたっては、前述により作成された用途地区区分、状況類似地域区分、路線区分、標準宅地等及びその経過において作成された各種データを評価システムに取り込み、適切に路線価を付設するものである。

(2)　路線価算定式

路線価の算定にあたっては、各価格形成要因を基に同一状況類似地域内の各々の路線(主要な街路とその他の街路)に対し、該当する比準表を用いて路線価を算定することになる。この場合、以下の計算過程によって路線価が算定されることになる。

(3)　価格形成要因

地価形成要因は、一般的に、街路・交通接近・環境・行政的の4つの条件に分けることができる。

5　路線価の比準表

路線価の比準に当たっては、まず、主要な街路に沿接する標準宅地とその他の街路に沿接する標準的な宅地との間における道路の状況、公共施設等の接近の状況、家屋の疎密度その他の宅地の利用上の便等の相違を的確に把握しなければならない。

よって、令和3年度評価替えにおいては、これらの相違を以下の4条件にとりまとめ、それぞれの条件ごとに必要とする比準項目を明確にするとともに各項目に係る比準表を策定するものとする。

(1)　街路条件

街路条件とは、当該街路に係る「道路の状況」に着目した条件である。本条件は比準条件として非常に重要な地位を有しており、条件項目も必然的に多くなる傾向がある。

令和3年度評価替えの条件項目として「街路幅員」「街路舗装」「歩道有無」「系統連続性」があげられる。

(2)　交通・接近条件

交通・接近条件とは、当該街路が有する「公共施設等の接近の状況」に着目した条件であり、駅、町役場等の公共施設、学校、ショッピングセンター等の生活上の利便施設の内、土地価格に影響を与えている主要施設が要因として採用されるものである。

令和3年度評価替えの条件項目として用途により「駅接近性」「中心接近性」「利便施設」「幹線接近性」等があげられる。

(3)　環境条件

環境条件は、自然的環境条件と社会的環境条件に大別されるが、路線価の比準に影響するのは主として社会的環境条件である、と考えられる。すなわち、上下水道、都市ガスの都市インフラ整備及び汚水処理場等の嫌悪施設との接近状況に着目した条件である。

令和3年度評価替えの条件項目として用途により「上水道有無」「下水道有無」「商況」「店舗連担性」「嫌悪施設」「住環境」「熟成度」「用途多様性」「公害危険性」等があげられる。

(4)　行政的条件

行政的条件とは、当該街路が有する「家屋の疎密度その他の宅地の利用上の便等」の内、行政上の措置又は規制に着目した条件である。

令和3年度評価替えにおいては採用しない。

(令和3年度評価替え対応の路線価比準表は次頁に記載)

第5節　画地の認定・計測

宅地の各筆評点数は、市街地宅地評価法(路線価方式)による場合、路線価を基礎とし「画地計算法」を適用して付設し、その他の宅地評価法(標準宅地比準方式)による場合は、標準宅地価格を基礎とし「宅地の比準表」を適用して付設するものである。

いずれの方式においてもこの『画地』という概念が非常に重要となる。

1　画地認定の意義

画地とは、土地の利用状況に着目した区分単位であり、一画地の認定は、原則として土地課税台帳及び土地補充課税台帳に登録された一筆の宅地によるものとする。

ただし、一筆の宅地又は隣接する二筆以上の宅地について、その形状、利用状況等からみて、これを一体となしていると認められる部分に区分し、又はこれらを合わせる必要がある場合においては、その一体となしている部分の宅地ごとに一画地とするものとする。

また、画地認定にあたっては以下の点に留意するものとする。

(1)　一筆の土地を二以上の地目に区分して使用している場合については、原則として、現況に応じてそれぞれの地目ごとに画地を認定する。ただし、別画地として評価した場合に著しく価格の不均衡を生じる場合には二地目一画地で評価することができる。

(2)　土地の一部が非課税地である場合は、非課税地部分と課税地部分が塀等により明確に区分できる場合はそれぞれを一画地とし、明確に区分できない場合は合わせて一画地とする。

(3)　間口狭小補正、奥行長大補正の適用されるような極端な形状の宅地及び無道路地又は面積が僅少な宅地については、隣接する宅地と同一利用(同一所有)の場合が多いのでこれらの宅地については隣接する宅地との関係を十分調査する必要がある。

(4)　同一利用状況にあるかどうかは現況により判断するものであるが、ビルの建築等、工事着工から竣工までに相当の期間を要するような場合には建築物の竣工の時をもって同一利用状況にあるものと認定する。

2　当町における分割評価認定基準

分割評価とは、一筆の土地を異なる二以上の地目に分割して評価することを言うが、評価の原則は一筆一地目であるので、画地認定の例外規定として定めるものである。

一筆の土地を一地目にて評価することが著しく公平に欠き、二以上の地目にて長期に渡って利用されることが明らかな場合に限り、分割評価を行うことができるものとする。

分割評価を行う認定基準の目安は、下表に定めこれを参考にして運用することとする。

3　画地認定例

宅地相互間の利用状況により、評価の均衡上数筆をもって一画地とすることが適当であると認められる場合、あるいは、一筆を数画地とすることが適当であると認められる場合を以下に例示する。

(1)　数筆をあわせて一画地と認定できる具体的な事例

①　隣接する数筆の宅地にまたがり一棟の建物がある場合

②　数筆の宅地にわたり数個の建物がある場合で同一利用目的に供されている場合

③　数筆の宅地について、建物の有無又はその所在の位置に関係なく、塀その他の囲いにより一体利用していると認められる場合

④　里道を挟んで一体利用している場合

⑤　一筆の宅地に二以上の利用用途の異なる建物が存する場合

⑥　奥の宅地へ出入りするため、農地等の一部を進入路として利用している場合

⑦　市街化・調整の線引きをまたいで一画地とすることが適当な場合

(2)　一筆を分割して数画地と認定できる具体的な事例(いわゆる『内訳課税』)

①　一筆の宅地が、利用に応じてフェンス、塀により明確に区分されている場合

②　一筆の土地を二地目以上で利用している場合

③　一筆の土地が道路で分割されている場合

④　転用許可農地を耕作と駐車場で利用している場合

(注)　通常、一画地は「同一地目・同一所有者・同一利用形態」で構成するものとするが、これら3条件の同一性を厳密に適用すれば無道路地(画地)が多数でき、評価上不合理となるケースが発生する。そこで、不合理な無道路地評価になってしまうのを避ける意味でそれぞれの利用状況に応じて認定を行うものとする。

なお、複数筆で画地認定をする際、各筆が同一所有者であることは要件ではないことに留意しなければならない。同一所有者であっても利用状況が異なる場合は画地認定を行わず、また、異なる所有者であっても一体利用であれば画地認定するケースもある。

4　画地計測の意義

画地計測とは、画地計算法及び宅地の比準表を適用するにあたって必要となる画地条件を把握する作業のことをいう。

画地計算法とは、路線価を基礎として当該路線に沿接する各画地について、それぞれの画地の奥行、間口、街路との状況等が宅地の価格に及ぼす影響を、標準画地のこれらの状況との比較において計量しようとするものである。

宅地の比準表は、各筆の比準割合を一画地の宅地ごとに別表第4(評価基準「その他の宅地評価法」附表1)を適用して求める手法である。

なお、これらの手法の適用において市町村長は宅地の状況に応じ必要があるときは「画地計算法」又は「宅地の比準表」の附表等について所要の補正をすることができるものである。

5　画地計測の手順

画地計測の標準的な手順は一般に以下の(1)から(5)手順により行うものとする。

(1)　接面間口の設定(正面路線の判定)

正面路線とは、その画地が1つの路線に接している場合は当該路線をいい、2つ以上の路線に接している場合は、路線価の高い路線をいう。

さらに、次の場合について留意するものとする。

①　路線価が同じ場合にあっては、間口の広い方を選定する。

②　路線価の高い路線を正面路線とすることにより、付近の土地の評価と著しく均衡を失する場合には、路線価の低い路線を正面路線とすることができる。

③　正面間口に接する路線が2つ以上ある場合は、間口が広い方を、間口が同一の場合は路線価の高い方を正面路線とする。

〈例〉

(2)　想定整形地の作成

想定整形地とは、間口部分と平行な一辺を有し、評価対象画地全体を囲む、最小の矩形又は正方形の土地をいう。

〈例〉

(3)　間口距離の判定

間口とは、一画地の境界のうち路線に接する一辺をいう。ただし、路線に隅切りがある場合は隅切り部分を含めた一辺とする。

間口距離は、接面間口の距離と想定整形地間口の距離の短い方とする。

〈接面間口の例〉

(4)　奥行距離の判定

奥行距離は、原則として、正面路線に対して垂線的な奥行距離によるものとする。

ただし、奥行距離が一様でない不整形地については画地面積を間口距離で除した値と想定整形地の奥行距離のうち短い方とする。

(5)　不整形地補正率の判定

想定整形地に対する陰地部分の面積割合(「陰地割合」という)を計量し、「不整形地補正率」「間口狭小補正率」「奥行長大補正率」を比較計算して判定するものとする。

第6節　画地計算法(市街地宅地評価法)

令和3年度評価替えの宅地評価にあたり、当町の全域に『市街地宅地評価法(路線価方式)』を採用しているが、この方法に基づく宅地の評価(評点の算出)は「路線価付設」(第4節に記載)と「画地計算法の適用」の2段階によって行うものである。

1　画地計算の一般原則

画地計算を行う場合の一般原則は次のとおりである。

①　画地1m²当たり評点の単位は1点とする。

②　奥行価格補正割合法は、すべての画地(無道路地を含む)に適用するものとする。

また、側方路線影響加算法・二方路線影響加算法・不整形地評点算出法等については、原則として、それらに該当する画地について適用するものである。

③　画地計算例に示すすべての連乗式については、その連乗の順序を変えても差し支えないものとする。

2　画地計算法の種類

画地計算の適用方法には、次の(1)～(9)に掲げる種類がある。

(1)　奥行価格補正割合法

宅地の価額は、道路からの奥行の長さによる効用に影響を受ける。したがって、奥行価格補正割合法は、画地の奥行距離に応じ「奥行価格補正率表」(附表1)を適用し、この影響の程度を評点化しようとするものである。

当該計算方法は、正面路線の路線価に、当該画地に応ずる奥行価格補正率を乗じて1m²当たり評点数を求め、これに当該画地の地積を乗じてその評点数を求めるものとする。

〈例〉　普通住宅地区における正面路線価100,000点の場合

(2)　側方路線影響加算法

正面と側方に路線がある画地(以下「角地」という。)の価額は、側方路線の影響(出入りの利便、通風・採光等の効用等)により、正面路線のみに接する画地の価額よりも高くなることから、側方路線影響加算法を適用して加算するものである。

この場合、正面路線とは、路線価の高い方の路線をいい、側方路線とは路線価の低い路線をいう。路線価が同額のときは、間口が広い方を正面路線とする。

また、角地か否かの判定は、二系統の路線が原則135°以下の角度で交差することを基準とするほか、一系統の路線が屈折(概ね135°以下)する内側に位置し、当該路線にL字形に接する画地を「準角地」というものとする。

側方路線影響加算法は、当該角地の正面路線から計算した基本評点数に、側方路線から計算した加算評点数(以下「側方路線加算評点数」という。)を加算し、これに地積を乗じて当該画地の評点数を求めるものである。

この場合、側方路線加算評点数は、側方路線を正面路線とみなして計算した1m²当たり評点数を「側方路線影響加算率表」(附表2)より求めた加算率によって補正した評点数によるものとする。

なお、正面路線と側方路線の属する用途地区が異なる場合において側方路線加算評点数を求める際に適用する奥行価格補正率及び側方路線影響加算率は、側方路線の属する用途地区の補正率及び加算率によるものとする。

また、側方路線加算評点数を算出する場合、側方路線を正面にみなして、奥行価格補正、間口狭小補正及び奥行長大補正の適用がある場合には当該補正率をそれぞれ側方路線価に乗ずるものとする。

〈例〉　普通住宅地区における正面路線価100,000点、側方路線価90,000点の場合

(3)　二方路線影響加算法

正面と背面に路線がある画地(以下「二方路線地」という。)の価額は、二方路線の影響(出入りの利便性等)により、正面路線のみに接する画地の価額よりも高くなることから、二方路線影響加算法を適用して加算するものである。

この場合、正面路線とは、路線価の高い方の路線をいい、二方路線とは路線価の低い路線をいう。路線価が同額のときは、間口が広い方を正面路線とする。

二方路線影響加算法は、当該二方路地の正面路線から計算した基本評点数に、二方路線から計算した加算評点数(以下「二方路線加算評点数」という。)を加算し、これに地積を乗じて当該画地の評点数を求めるものである。

この場合、二方路線加算評点数は、二方路線を正面路線とみなして計算した1m²当たり評点数を「二方路線影響加算率表」(附表3)より求めた加算率によって補正した評点数によるものとする。

なお、正面路線と二方路線の属する用途地区が異なる場合において二方路線加算評点数を求める際に適用する奥行価格補正率及び二方路線影響加算率は、二方路線の属する用途地区の補正率及び加算率によるものとする。

また、二方路線加算評点数を算出する場合、二方路線を正面にみなして、奥行価格補正、間口狭小補正及び奥行長大補正の適用がある場合には当該補正率をそれぞれ二方路線価に乗ずるものとする。

〈例〉　普通商業地区における正面路線価100,000点、背面路線価90,000点の場合

(4)　三方又は四方において路線に接する画地の評点算出法

三方又は四方の路線に接する画地の計算方法は、側方路線影響加算法及び二方路線影響加算法を併用して、当該画地の評点数を求めるものとする。

〈例1〉　普通住宅地区における正面路線価100,000点、側方路線価90,000点、背面路線価80,000点の場合

〈例2〉　普通商業地区における正面路線価100,000点、側方路線価①90,000点、側方路線価②90,000点、背面路線価80,000点の場合

(5)　不整形地評点算出法

不整形地の価額は、整形地の価額に比べて一般に低くなるものである。それは、画地の形状が悪いことによって画地の一部が宅地として十分に利用できないという利用上の制約を受けるためと考えられ、適切に減価補正する必要がある。

不整形地は三角地並びにその他の多角形地等様々な形状が考えられるが、不整形地補正を統一的に処理するため、基本的に当該画地の「蔭地割合」に応じて不整形の度合いを判定する方法によるものとする。

蔭地割合は、想定整形地(対象画地を囲む正面路線に面する矩形のうち、最も面積の小なるもの。)の面積から当該画地の面積を引いた面積の当該想定整形地の面積に対する割合をいう。

不整形地評点算出法は、奥行価格補正割合法等によって計算した単位当たり評点数に、「不整形地補正率表」(附表4)によって求めた不整形地補正率を乗じて当該不整形地の単位地積当たりの評点数を求めるものとする。

この場合において、当該画地が「間口狭小補正率表」(附表5)、「奥行長大補正率表」(附表6)の適用があるときは、間口狭小補正率、奥行長大補正率、両補正率を乗じた結果の率、間口狭小補正率と不整形地補正率を乗じた結果の率及び不整形地補正率のうち、補正率の小なる率を乗じて評点数を求めるものとする。ただし、この場合の補正率の下限は0.60とする。

〈例〉　普通住宅地区における正面路線価100,000点の場合

(6)　無道路地評点算出法(平成11年度改正)

無道路地とは、直接道路に接していない画地をいうものであるが、当該画地への出入が不便なこと等から、一般的にその利用価値は著しく減少するものである。

したがって、当該無道路地の計算方法は、正面と想定される路線の価格に、奥行価格補正率、通路開設補正率及び無道路地補正率を乗じた補正率(これを「無道路地の補正率」とする。)を乗じて、当該無道路地の単位地積当たりの評点数を求めるものとする。

①　奥行価格補正率：隣接地との一体利用により無道路地の状態が解消された場合を想定し、当該利用地における遠い奥行に対し、現行の固定資産税評価の画地計算法における「奥行価格補正率表」(附表1)の補正率を適用する。

②　通路開設補正率：無道路地の状態を解消するための通路を開設した場合の費用性並びに期間的費用に着目し、当該利用地における近い奥行に対した補正率として、「通路開設補正率表」(附表9)の補正率を適用する。

③　無道路地補正率：専用通路開設の実現の不確実性、道路に面していないことにより建築等使用収益が不可能であることの減価、専用通路を開設したとしても、路地状部分の価値が劣ること及び有効宅地部分についても標準的な画地に比べて環境条件等が劣ること等による減価を反映した補正率として、「無道路地補正率表」(附表8)の補正率を適用する。

〈例〉　普通住宅地区における正面路線価100,000点の場合

(7)　間口狭小評点算出法

宅地の価格は、宅地の主要な利用目的が建物の敷地である以上、間口が一定限度以下の画地は宅地本来の効用を果たすことが困難となるから、その宅地の利用価値は減少することになる。

したがって、間口狭小に該当する画地の計算方法は、当該画地の正面路線価から奥行価格補正割合法を適用して求めた評点に「間口狭小補正率表」(附表5)により求めた間口狭小補正率を乗じて1m²当たり評点数を求め、これに当該画地の地積を乗じてその評点数を求めるものとする。

〈例〉　普通住宅地区における正面路線価100,000点の場合

(8)　奥行長大評点算出法

奥行距離に応ずる補正は、主に奥行価格補正率によって考慮されるが、この奥行価格補正率は、奥行と間口が適当な関係にあることを前提として作成されているところから、両者の関係が不均衡な状態にある画地については、さらに減額補正を行う必要がある。

したがって、奥行長大に該当する画地の計算方法は、当該画地の正面路線価から奥行価格補正割合法を適用して求めた評点に「奥行長大補正率表」(附表6)により求めた奥行長大補正率を乗じて1m2当たり評点数を求め(間口狭小補正率の適用がある場合は当該補正率も乗じる。)、これに当該画地の地積を乗じてその評点数を求めるものとする。

〈例〉　普通商業地区における正面路線価100,000点の場合

(9)　がけ地補正割合法

宅地について、がけ地で通常の用に供することができない部分を有する画地にあっては、通常の宅地に比べその利用価値が減少する場合がある。

したがって、がけ地を有する画地の計算方法は、所要の計算を適用して算出した評点に、総地積に対するがけ地地積の割合の区分に応じて「がけ地補正率表」(附表7)により求めたがけ地補正率を乗じて1m²当たり評点数を求め、これに当該画地の地積を乗じてその評点数を求めるものとする。

①　補正の対象となる土地は、原則として、住宅用地及び非住宅用地とする。

②　土地の一部又は全部が高低差2mを超え、かつ傾斜角度が45度以上の傾斜面を有する画地とする。

③　がけ地地積は、原則として、申請図面又は現地調査により判定するものとする。

④　がけ地を利用した通路、車庫敷地等の面積はがけ地地積から除外するものとする。

⑤　がけ地補正が適用される部分に側方及び二方路線がある場合にあっては、側方路線影響加算率及び二方路線影響加算率を適用しないものとする。

〈例〉　普通住宅地区における正面路線価100,000点の場合

3　画地計算法　附表

令和3年度評価替え「画地計算法」に適用する附表は次のとおりである。

附表1　奥行価格補正率表(評価基準附表1より)｛総務省告示第191号(令和2年6月16日付)により改正｝

附表2　側方路線影響加算率表(評価基準附表2より)｛総務省告示第435号(平成20年8月11日付)により改正｝

附表3　二方路線影響加算率表(評価基準附表3より)｛総務省告示第435号(平成20年8月11日付)により改正｝

附表4　不整形地補正率表(評価基準附表4より)

附表5　間口狭小補正率表(評価基準附表5より)｛総務省告示第435号(平成20年8月11日付)により改正｝

附表6　奥行長大補正率表(評価基準附表6より)

附表7　がけ地補正率表(評価基準附表7より)

附表8　無道路地補正率表

附表9　通路開設補正率表(H12評価替え新設、評価基準附表9より)

第7節　市町村長所要の補正

1　意義

所要の補正とは、土地価格の低下等の原因が画地の個別的要因によること、またその影響が局地的であること等の理由から、その価格事情を路線価又は状況類似地域の区分によって評価に反映させることができない場合、その価格事情に見合った補正を行うことをいう。

2　所要の補正の種類と内容

当町の令和3年度評価替えにおける宅地の評価に当たっては、次の所要の補正を適用するものとする。

1)　土砂災害防止法(土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律)により、県知事が指定した「土砂災害特別警戒区域」に、画地の一部でも指定がなされている場合は、一律下記補正率をもって補正することとする。

附表10　土砂災害特別警戒区域補正率表(平成27年度より)

※　当町では、上記以外の所要の補正を適用していないが、所要の補正には以下のような項目等(例示)がある。

①　高低地補正

接面道路との地盤の高低差による利用上の不便をうける宅地等に対する減価補正。

②　私道敷地沿接補正

私道に接面し、価格に影響していると認められる宅地等に対する減価補正。

③　いみ施設沿接補正

敷地内に畜舎があり、価格に影響していると認められる宅地等に対する減価補正。

④　造成補正

造成が必要で、宅地としての土地利用に制約をうけることに対する減価補正。

⑤　傾斜地補正

地盤に傾斜があり、宅地としての土地利用に制約をうけることに対する減価補正。

第8節　住宅用地の認定

地方税法第349条の3の2(住宅用地に対する固定資産税の課税標準の特例)の規定により、住宅用地のうち日常生活に最小限必要と認められる土地を小規模住宅用地(住居の戸数1戸につき200m²まで)として課税標準となるべき価格(評価額)を6分の1に、小規模住宅用地以外の住宅用地については、課税標準となるべき価格(評価額)を3分の1に減額する特別措置が設けられている。

【住宅用地の認定のしくみ】

1　住宅の認定

当該家屋が住宅であるかどうかの判断については、次のとおり取り扱うものとする。

①　住宅に該当するかどうかは一個の家屋ごとに判断するものとし、この場合原則として一棟の家屋を持って一個の家屋とする。なお、複数棟から構成される家屋で不動産登記法上一個の家屋として取り扱われるものについては、構造、利用実態、外観等から見て個別の家屋と判断できる場合には例外として別個の家屋として取り扱うものとする。

②　付属的な家屋(物置、納屋、土蔵等)については、本体の家屋と効用上一体として利用される状態にある場合には、一個の家屋に含めるものとする。

③　人の居住の用に供するとは、特定の者が継続して居住の用に供することをいう。

④　賦課期日において現に人が居住していない家屋については、当該家屋が構造上住宅と認められ、かつ当該家屋(併用住宅にあっては、当該家屋のうち居住部分とする。)が居住以外の用に供されるものでないと認められる場合には、住宅とする。

⑤　併用住宅の共用部分については、専用部分の床面積の割合によって按分し、それぞれの専用部分に含める。

⑥　構造上住宅に該当する家屋であってもこれを店舗、工場、別荘としている場合や展示場のモデルハウス等は住宅とは認められない。

⑦　一画地の土地の上に住宅とその他の家屋が混在し、別の画地とすることが困難な場合は、同一画地内の全建物の総床面積に対する居住部分の総床面積の割合によって居住部分の割合を判定するか、又は、全建物の建床面積に対する居住部分の建床面積の割合によって居住部分の割合を判定する。

2　住居の数の認定

①　住居とは、人が居住して日常生活に用いる家屋等の場所をいうものであり、一棟の家屋内に一世帯が独立して生活を営むことが出来る区画された部分が二以上設けられている場合には、当該二以上の区画された部分がそれぞれ住居となるものである。

したがって、2世帯住宅については、外からの専用の出入口があり、かつ内部が壁又は固定された間仕切り等で明確に区切られている場合は2戸として数える。

②　「独立して生活を営むことが出来る区画された部分」とは、構造上独立的に区画された家屋の一部分であり、原則として、専用の出入口、炊事場、及び便所を有するものをいうものであること。ただし、共同住宅にあっては、各世帯の居住のように供されている区画された部分ごとに炊事場又は便所が設けられることなく共用されているような場合においても、通常当該区画された部分において一世帯が独立して生活を営むことが出来る状態にあると認められるので、その限りにおいては当該区画された部分がそれぞれ住居となるものであること。

③　したがって、①及び②の基準によって算定した数が住居の数となるものであること。

3　敷地の認定

①　住宅の敷地の用に供されている土地とは、当該住宅を維持し、又はその効用を果たすために使用されている一画地の土地をいう。

②　一画地の土地は、道路、塀、垣根、溝等によって他の土地と区分して認定するものとするが、明確な境界がない場合においては、土地の使用の実態に認定する。この場合、住宅の敷地に使用されている土地が一筆の土地の一部分である場合は、当該部分のみを持って一画地とし、数筆の土地にわたり一個の住宅が存する等数筆の土地が一体として利用されているような場合には、数筆にわたって一画地を認定する。

③　一画地の土地の上に住宅その他の家屋が混在する場合において、当該土地のうち住宅の敷地である部分を明確に区分することが困難なときは、当該土地に存する家屋の総床面積に応じて按分し、それぞれの家屋の用に供している土地を認定することができる。ただし、総床面積に応じて按分することが不適当な場合は、建築面積に応じて按分しても差し支えない。

なお、当該一画地の土地の所有者が同一でないときは、所有者相互間の不均衡を生じさせないように4　②に準じて、住宅の敷地の用に供されている土地を定める必要がある。

④　住宅の建設予定地は住宅の敷地ではないが、既存の住宅に代えて住宅が建設中である土地の取り扱いについては「住宅建替え中の土地に係わる固定資産税及び都市計画税の課税について」(平成6年2月22日付け自治固第17号)による。

【固定資産税課長通達平成6年2月22日付け自治固第17号】

①　当該土地が、当該年度の前年度に係る賦課期日において住宅用地であったこと。

②　当該土地において、住宅の建設が当該年度に係る賦課期日においてすでに着手(建築確認申請がされているものを含む。)されており、当該住宅が当該年度の翌年度に係る賦課期日までに完成するものであること。

※　建替えの特例を適用できるのは、1年間のみとする。

③　住宅の建替えが、建替え前の敷地と同一の敷地において行われるものであること。

同一敷地とは、建替え前の敷地の一部が建替え後の敷地の一部となる場合を含むものであるが、この場合、建替え後の敷地のうち建替え前の敷地に該当する部分のみを住宅用地として認定することとする。なお、この建替え後の敷地のうち建替え前の敷地の一部になる場合とは、「建替え後の敷地面積」に占める「当該建替え後の敷地のうち建替え前の敷地に該当する部分の面積」の割合がおおむね5割以上のものに限ることとする。

④　当該年度の前年度に係る賦課期日における当該土地及び当該家屋の所有者と当該年度に係る賦課期日における当該土地及び当該家屋の所有者が原則として同一であること。

4　住宅用地の認定

①　住宅の床面積の10倍を超える面積を有する敷地又は居住部分の割合が1／2(5階建以上の耐火建築物である住宅にあっては3／4)未満である併用住宅の敷地については、当該敷地の一部が住宅用地になるが、この場合、法令の定めるところによって住宅用地の面積を算定し、当該面積に相当する土地を住宅用地として税額の算定をすれば足りるものであり、住宅用地部分の土地を具体的に特定する必要はない。

②　①の場合において、敷地の所有者が同一でないときは、所有者相互間の均衡を図るため、各人の所有する土地のうち住宅用地とされる部分の割合がそれぞれ同一となるように住宅用地を定める。これを算式で示せば、次のとおりである。

「各人が所有する土地に係る住宅用地の面積＝全敷地にかかる住宅用地の面積×(各人の所有土地面積／敷地全体面積)」

③　住宅用地でその一部が小規模住宅用地であるものが、同一の者によって所有されていない場合には、それぞれの所有者に係わる小規模住宅用地の面積は次の算式によって計算するものである。

「それぞれの所有者に係る小規模住宅用地の面積＝全小規模住宅用地面積×(各人が所有する住宅土地の面積／全住宅用地の面積)」

5　住宅用地の用件

(1)　対象となる面積

住宅用地の対象となる面積は当該家屋の床面積の10倍までの面積である。

(2)　住宅用地の敷地の認定

住宅用地の敷地は1つの家屋の住宅部分の割合に応じて、次の区分に定められた住宅用地の率を当該敷地の面積に乗じて得た面積とする。

専用住宅：専ら人の居住の用に供する家屋の敷地の用に供されている土地であること。

併用住宅：一部を居住の用に供する家屋の敷地の用に供されている土地で、家屋の居住部分が4分の1以上であること。

6　留意事項

(1)　家屋の所有主体について

(2)　住宅の態様について

所有者その他の前記の条件を満たしている場合には、建替え前と建替え後の住宅の態様が、法第349条の3の2第1項に規定する家屋であれば特例措置の対象とする。

第9節　農業用施設用地等の評価

平成11年5月18日、固定資産評価基準の一部を改正する告示がなされた。この告示は宅地と認定される農業用施設用地等の評価方法を新たに定めたものである。

〈参考通知等〉

①　農業用施設用地の評価等に関する留意事項について

(平成11年9月29日付け自治評第40号通知)

②　農業用施設の用に供する宅地の評価について

(平成12年4月17日付け事務連絡)

1　農業用施設用地等の評価方法と公法上の規制の内容

【公法上の規則の内容】

○　生産緑地地区：生産緑地法により、建築行為等は農林漁業用施設等で市町村長の許可を受けたもの以外はできない。

○　市街化調整区域：都市計画法により、開発行為等は個別の許可を通してしかできない。(農林漁業の用に供する施設で一定の要件を満たすものは許可される。)

○　農用地区域：農業振興地域の整備に関する法律により、原則として農用地又は農業用施設用地以外の用途に供することができない。

【留意事項】

上記のように、原則として、農業用施設の用に供する宅地の評価の対象となるものは農用地区域内又は市街化調整区域内に存するものに限られるものである。したがって、農業振興地域内に存する農業用施設の用に供する宅地(農用地区域内又は市街化調整区域内に存するものを除く。)、都市計画区域外で農用地区域外に存する農業用施設の用に供する宅地は該当しないものである。

2　農業用施設の用に供する宅地の評価

農業振興地域の整備に関する法律(昭和44年法律第58号)第8条第2項第1号に規定する農用地区域(以下「農用地区域」という。)内又は都市計画法(昭和43年法律第100号)第7条第1項の規定により定められた市街化調整区域(以下「市街化調整区域」という。)内に存する農業用施設(農業振興地域の整備に関する法律第3条第3号又は第4号に規定する施設をいう。以下本項において同じ。)の用に供する宅地の評価は、付近の農地の価額を基準として求めた価額に当該宅地を農地から転用する場合において通常必要と認められる造成費に相当する額を加えた価額によってその価額を求める方法によるものとする。

ただし、市街化調整区域内に存する農業用施設の用に供する宅地(農用地区域内に存するものを除く。)で、当該宅地の近傍の土地との評価の均衡上、上記の方法によって評価することが適当でないと認められるものについては、通常の宅地の評価方法により評価するものとする。

3　生産緑地地区内の宅地の評価

生産緑地法(昭和49年法律第68号)第3条第1項の規定により定められた生産緑地地区(以下「生産緑地地区」という。)の区域内に存する宅地の評価は、当該生産緑地地区の区域内に存する同法第2条第1号に規定する農地等の価額を基準として求めた価額に当該宅地を当該農地等から転用する場合において通常必要と認められる造成費に相当する額を加えた価額によってその価額を求める方法によるものとする。

(例外)

生産緑地法第8条第1項ただし書に規定する行為に係る宅地で生産緑地地区の区域外に存する宅地との評価の均衡上、上記の方法によって評価することが適当でないと認められるもの又は同法第14条の規定により生産緑地地区内における行為の制限が解除された宅地については、通常の宅地の評価方法によるものである。

※　「生産緑地地区」の適用なし

4　造成費相当額

当該宅地を農地等から転用する場合において通常必要と認められる造成費に相当する額は、地域、地形、土質、又は面積の大小等によりその額が異なるため、各市町村において、地域の実情を反映した適正な額を算出するものである。

5　当町における農業用施設用地の認定及び評価方法

農業用施設(畜舎等)の敷地は農用地区域以外にも存し、必ずしも農用地区域内という要件を満たしていなくとも、農業用施設用地に認定するのが妥当な場合も認められるという点を考慮すべきである。

よって、当町における農業用施設用地の認定及び評価については、下記のとおり運用するものとする。

1)　農業用施設用地の認定

農業用施設用地の認定は、固定資産評価基準等の規定に則って個別に検討、判断することになるが、当町における認定要件については、下記のとおりとする。

a　農振法による農業振興地域内に存する土地であること。

b　農振法に定める農業用施設が立地している土地であること。

c　周辺が農地地域(林地地域についても準用)であること。

(宅地地域内にあるものは、通常の宅地として評価する。)

d　住宅と同一の敷地内ではなく、独立した農業用施設の敷地であること。

(住宅と同一敷地にある場合は、通常の宅地として評価する。)

本来であれば、農業用施設としての家屋は、課税に足る構造、規模を有していることも要件のひとつとして加えるべきであるが、町村によって家屋課税の実態はまちまちであり、必ずしも当該農業用施設について課税されているとは限らず、当町においても家屋台帳への記載、非記載についての特定には一定の調査が必要であるものと判断されるので、まずは現況において課税に足る家屋と認定できる場合には、その敷地について農業用施設用地と認定することとする。

爾後、家屋課税との整合性については順次検討する。

2)　農業用施設用地の評価方法

標準的な素地の状況、利用現況、造成の程度を有する標準地を選定、宅地の評価法のいわゆる「その他方式」に準ずる方法で、評点を付設していくものである。

①　標準地の選定

農業用施設用地として認定済みの土地の中から、その利用状況、規模、地勢、造成の状況が標準的な状態であると認められるものを選定する。

標準地一覧表

②　評点付設

上記標準地以外の各農業用施設への評点付設は、原則、上記標準地いずれかと同様の評点を付設するものとする。

標準地(標準宅地073)の評点を付設するものは、集落周辺にあるもので、標準地(標準宅地074)の評点を付設するものは、山間部にあるものである。

第10節　大規模画地の評価

1　対象となる土地

大規模画地には、大規模「工場」用地と大規模「商業」用地がある。

一般に、大規模「工場」用地とは、平成9年度評価替えから評価基準に規定された大工場地区内に所在する工場用地のうち大規模な工場用地として利用されるおおむね20万m²以上の土地のことをいうが、当町における大規模「工場」用地は、基準どおり、大工場地区又は中小工場地区あるいは普通住宅地区内に所在する20万m²以上の工場用地のこととする。

なお、当町には現在対象となる土地はない。

2　大規模工場用地の評価方法

(1)　単独に存する大規模工場用地

単独に存する20万m²以上の大規模工場用地の評価は、原則として、一画地一用途(大工場地区)一状況類似地域、として評価を行うこととする。

(2)　大規模工場用地が連たんする場合

9,000m²以上の大規模工場用地が3つ以上連たんする場合の評価は、原則として、複数画地一用途(大工場地区)一状況類似地域、として評価を行うこととする。

なお、規模の異なる大規模工場用地(例えば、1万m²、3万m²、30万m²、100万m²の4つ)が連たんする場合等、さらに価格の格差を反映させる必要がある場合においては「大規模工場用地規模格差補正率表」(別表第7の4)によって求めた補正率によって、当該大規模工場用地の評価額を求めるものとする。

(3)　大規模工場用地規模格差補正率表(別表第7の4)

【補正の理由】

主として大工場の用地として利用される大工場地区内にある大規模画地(大規模工場用地)の評価は、一つの工場敷地自体を一つの状況類似地域(区)として設定して評価している事例が多いが、複数の画地を一状況類似地域(区)として設定している場合もある。この場合において、画地の規模が同様であれば、標準宅地の鑑定価格に既に規模が大きいことによる格差が反映されているので評価上の均衡は確保されている。

しかしながら、状況類似地区の内部で画地規模に格差がある場合においては、選定した標準宅地の規模によって、同じ状況類似地区であっても内部で規模格差による評価上の不均衡が生じるとの考え方もあったところである。このため、大規模画地の規模格差について専門機関に委託し分析を行った結果、規模格差が見出された20万m²の画地規模を当面一つの目安として大規模工場用地に分けることが適当であると考えられたものである。

3　大規模商業用地の評価方法

(1)　単独に存する大規模商業用地

単独に存する10万m²以上の大規模商業用地の評価は、原則として、一画地一用途(普通商業地区)一状況類似地域、として評価を行うこととする。

(2)　大規模商業用地が連たんする場合

9,000m²以上の大規模商業用地が3つ以上連たんする場合の評価は、原則として、複数画地一用途(普通商業地区)一状況類似地域、として評価を行うこととする。

なお、規模の異なる大規模商業用地(例えば、1万m²、3万m²、30万m²、の3つ)が連たんする場合等、さらに価格の格差を反映させる必要がある場合においては「大規模工場用地規模格差補正率表」(別表第7の4)の補正率を準用することによって、当該大規模商業用地の評価額を求めるものとする。

第11節　地価下落に伴う評価額の修正

令和3年度の土地の評価替えについては、令和2年1月1日を価格調査基準日として評価の均衡化・適正化を図っているところであるが、地価の下落傾向に鑑み、価格調査基準日以降も地価が下落している地域について、価格調査基準日から令和2年7月1日までの半年間の地価の変動率を把握し、評価額の修正を行うことができるものである。

1　基本的事項

この措置は、令和3年度評価替えの基本方針は維持しつつ、上記の半年の間に地価が下落している地域について、評価額の修正を加えるものであり、地価が上昇している地域については修正を加えないものである。

2　評価額を修正する地域の単位

基本的には、市街地宅地評価法適用地域においては用途地区、その他の宅地評価法適用地域においては状況類似地区に相当する地区を単位とする。

ただし、市町村長が、地価の下落の状況等から、当該用途地区等をさらに区分する、あるいは統合する必要があると判断した場合には、用途地区等を細分化する、あるいは統合することができるものである。

よって、当町における今回の時点修正は、原則として、状況類似地域区分をもって、修正単位とするものである。