○浜中町土地評価事務取扱要領

令和2年12月10日

訓令第34号

目次

第1 通則

1 目的

2 土地の評価対象

3 現況による評価

4 評価員の指示等

第2 地目

1 地目の認定と種類

(1) 認定時期

(2) 現況による認定(登記地目と課税地目)

(3) 認定の単位

(4) 地目の種類

2 地目別の認定基準

(1) 畑

(2) 宅地

(3) 池沼

(4) 山林

(5) 牧場

(6) 原野

(7) 雑種地

第3 地積等

1 地積の認定

2 地積の単位

3 評点数単価及び評価額単価の単位地積

4 評点数の端数処理

5 路線価の端数処理

第4 地目別評価方法

1 畑の評価方法

2 宅地の評価方法

3 山林の評価方法

4 牧場の評価方法

5 原野の評価方法

6 雑種地の評価方法

(1) 鉄軌道用地

(2) 海産干場用地

(3) その他の雑種地

第5 所要の補正

1 危険区域補正率

別表

再生可能エネルギー発電施設用地標準地価格一覧

再生可能エネルギー発電施設用地規模による補正

海産干場用地標準地価格一覧

第1 通則

1 目的

この浜中町土地評価事務取扱要領は、浜中町における土地の評価事務が円滑かつ公平に行われるよう、地方税第388条第1項の規定により告示された「固定資産評価基準(昭和38年12月25日付自治省告示第158号。)」に基づき、固定資産税の課税標準の基礎となる土地の評価の取り扱いについて定めるものであり、評価の適正化、均衡化に資するものとする。

2 土地の評価対象

この要領に基づき評価する土地は、賦課期日である1月1日現在における地方税法第348条(非課税客体)の土地を除くすべての土地(畑、宅地、鉱泉地、山林、牧場、原野、雑種地)とする。

3 現況による評価

評価は原則として、実地調査により現地確認の上、賦課期日の現況により客観的に行うものとする。実地調査にあたっては、課税客体を完全に把握するとともに評価の均衡を確保すること。

4 評価員の指示等

評価に関し、この要領に定めのない事項が生じたときは、すみやかに固定資産評価員に報告すること。

この要領に定めのない事項が生じたときは、別途固定資産評価員が指示する。

第2 地目

1 地目の認定と種類

(1) 認定時期

課税地目の認定は、賦課期日である1月1日現在の土地の利用状況及び利用目的により行うものとする。

(2) 現況による認定(登記地目と課税地目)

課税地目は登記簿上の地目にかかわりなく、現況の地目及び各々の画地にかかわる法的利用規制等の状況を勘案して決定するものとする。

(3) 認定の単位

地目の認定は、原則として一筆ごとに行う。この場合地目は、土地の現況及び利用目的に重点を置いて、これを認定しなければならないものであり、部分的にわずかな差異が存する場合であっても、土地全体としての状況を観察して認定するものとする。

ただし、一筆の土地が相当の規模で、明らかに異なる複数の地目として利用されている場合にはこれを区分し(分割評価)、また、隣接する二筆以上の土地について、これらが同一の利用目的として一体的に利用されている場合には、これを合わせて評価するものとする(一体評価)

(4) 地目の種類

浜中町における評価(課税)地目は次のように区分する。

1 畑

2 宅地

3 池沼

4 山林

5 牧場

6 原野

7 雑種地(1 鉄軌道用地、2 海産干場、3 その他の雑種地)

2 地目別の認定基準

(1) 畑

耕作の用に供される土地で、肥培管理(耕うん、整地、播種、かんがい、排水、施肥、農薬の散布、除草等)を行い、用水を利用しないで農作物を栽培する土地をいう。

【畑の具体例及び注意点】

(1) 牧草栽培地、果樹園及び花畑等(肥培管理によるもののみ)は「畑」とする。

(2) 休耕している農地については、一時休耕のような場合を除き、まったく耕作がなされず長年にわたって放置され、雑草、かん木等が繁茂し、容易に農地に復元し得ない状態にある場合は「原野」とする。

(3) 小規模なものでそれだけを区別して農地として取り扱うことが一般常識に合わず、農地法の適用がないものは評価の均衡を考慮して地目認定する。

(4) 牧草の栽培地に家畜が放牧され、牧場と一体化されている場合は「牧場」とする。

(5) 温室等の農業用施設が造られ、その内部で土地を耕作している場合又は速やかに耕作の用に供し得る場合には「畑」とし、内部で箱や鉢等によって生育や花木の栽培を行っている場合には「雑種地」とする。

(2) 宅地

建物の敷地及びその維持若しくは効用を果たすために必要な土地をいい、建物に附随する庭園や屋敷内の通路等も含まれる。

また、建物が建築されていない土地にあっては、土地全体の状況、使用実態から見て客観的に建物の敷地の用に供される土地と同程度の土地をいう。

【宅地認定の際の具体例及び注意点】

(1) 宅地以外の用途に使用されている土地の一部に、永久的設備と認められる建物がある場合、その建物の敷地部分を「宅地」とする。

(2) (1)の場合でも、建物敷地以外の土地の利用を主とし、建物がその附随的なものに過ぎないと認められるときは、その土地全部を一団として宅地以外の地目として認定する。

(3) 建物新築の基礎工事に着手している土地は「宅地」とする。

(4) 宅地に附随するテニスコート及びゴルフ練習場の敷地は「宅地」とする。

(5) ガスタンク敷地及び石油タンク敷地は「宅地」とする。

(6) 住宅建築用地として宅地造成された土地は「宅地」とする。ただし、長年にわたって放置され、現況からして宅地と認定することが不適当であると認められるものについては「雑種地」とする。

(7) 家屋の敷地内にあるような小規模な家庭菜園は「宅地」とする。

(8) 特定の建物敷地の出入りにのみ使用される通路敷は「宅地」とするが、複数の画地が利用する私道で公衆用道路として認定できないものは「雑種地」とする。

(3) 池沼

自然、人工のものの別を問わず、堀、養魚池、蓮池、ダム建設による水没地等を含めた、水の貯留池をいう。

(4) 山林

耕作の方法によらないで竹木の生育する土地をいう。

【山林認定の際の具体例及び注意点】

雑木林及び竹木の生育していない岩石山等も「山林」とする。

(5) 牧場

家畜を放牧する土地をいう。牧場地域内にある牧草栽培地及び林地、牧舎、その他牧畜のために使用する建物等の敷地を含む。

【牧場認定の際の具体例及び注意点】

(1) 牧畜のために使用する建物の敷地、牧草栽培地及び林地等で牧場敷地内にある土地は、通常すべて牧場とする。

(2) 牧場の経営者及びその家族が居住する独立した建物敷地は「宅地」とする。

(3) 農業用施設が家屋として認定され、施設の内部で耕作が行われていない場合(例えば、基礎に鉄筋コンクリートが施工された大規模な牛舎)は「宅地」とする。

※農業用施設用地の評価等に関する留意事項について(平成11年9月29日付自治評第40号自治省税務局資産評価室長通知)を参照。

(6) 原野

耕作の方法によらないで雑木、かん木類が生育する土地をいう。

【原野認定の際の具体例及び注意点】

(1) 農地法の適用を受ける土地で、荒地(休耕していると認められる土地を除く)となっている土地については「原野」とする。

(7) 雑種地

上記(1)(6)のいずれにも該当しない土地をいう。

「鉄軌道用地」…鉄道又は軌道による運送の用に供する土地。

「海産干場用地」…昆布等の海産物を乾燥させるために使用する土地。

「その他の雑種地」…上記を除いた土地をいい、次のようなもの等をいう。

・鉄塔敷地…鉄塔、変電所等の建物としての要件を整えていない工作物や建造物の敷地。(ただし、同じ変電所内でも建物の敷地とそれ以外の部分とを区分し得る状況にあるときは分割して地目認定する。)

・駐車場…宅地等に附属せず、独立して所在する駐車場。

・資材置場…建設工事用の土砂、鉄筋、鉄骨及び石材などの材料等や重機、建設機械、保安器具を堆積・保管している土地。

・再生可能エネルギー発電施設用地…太陽光や風力等の再生可能エネルギー発電設備が所在する土地。(ただし、設備が設置される以前から宅地として評価されていた土地は、宅地として地目認定する。)

・がけ地、荒地…土地の大部分ががけ、傾斜地及びその他の理由により利用が困難となっており、他の目的に使用することができない土地及び荒地。

・私道…複数の画地が利用する私道で、公衆用道路と認定されない土地。

第3 地積等

1 地積の認定

土地の地積は、次により認定するものとする。

(1) 登記簿に登記されている土地については、原則として登記地積による。ただし、登記地積が現況地積より大きい場合は、現況地積による。

(2) 土地区画整理事業及び土地改良事業の施行に伴う土地において、仮換地等の指定があった土地の地積は、次に掲げるところによる。

① 仮換地・一時利用地及びその他仮に使用若しくは収益することができる土地(以下、「仮換地等」という)は、その仮換地等として指定された日から換地処分の広告の日、又は換地計画の許可の広告日(以下、「換地処分の日」という)までの間は、その指定された地積による。

② 仮換地等の指定後、換地処分の公示の日までの間に当該仮換地等にかかる従前の土地について異動があった場合は、当該事業施行者に対して仮換地等の異動後の地積認定を依頼し、これにより変更された地積によるものとする。この場合、変更された地積の変更年月日は、当該仮換地に係る従前土地について異動があった登記年月日とする。

③ 換地または保留地については、換地処分の広告の日から登記される日までの間は、その取得した地積による。

(3) 一筆の土地に二つ以上の異なる地目があり、分割評価を行う場合は、それぞれの現況地目に応ずる部分の現況地積による。

(4) 課税地積の認定にあたっては、現況測量図等によるほか、努めて所有者の立ち会いを求めて行うものとする。

2 地積の単位

地積は平方メートルを単位とし、1平方メートルの100分の1未満の端数を切り捨てる(小数点以下第2位まで表示する)

また、宅地以外の土地で一筆の地積が10平方メートルを超える土地については、1平方メートル未満の端数を切り捨てるものとする(小数点以下の数値は切り捨てる)

ただし、一筆の地積が10平方メートル以下の土地の場合は地目に関係なく小数点以下第2位まで表示する。

3 評点数単価及び評価額単価の単位地積

評点数単価及び評価額単価の単位地積は、宅地及び宅地に比準して評価する土地については1平方メートル当たり、その他の土地については1,000平方メートル当たり(鉱泉地にあっては、筆当たりの単価)とする。

4 評点数の端数処理

単位地積当たり評点数及び単位地積当たり評価額の算出過程における端数処理は、1点未満を切り捨てる。

また、評点数及び評価額においては、1点又は1円未満を切り捨てる。

5 路線価の端数処理

路線価地区における1平方メートル当たり路線価は、上三桁未満を切り捨てる。

第4 地目別評価方法

1 畑の評価方法

評価方法については標準地比準方式を用いる。

単位当たり評点数は、評価基準年度ごとに作成する「状況類似地区別単価一覧表(畑)」に別途定める。

2 宅地の評価方法

(1) 市街地的形態を形成する地域における宅地

市街地的形態を形成する地域における宅地の評価は、原則として「市街地宅地評価法(路線価方式)」を適用する。

なお、画地計算法については、原則、固定資産評価基準に基づくものとする。ただし、浜中町における所要の補正については、「第5 所要の補正」により定める。

(2) 市街地的形態を形成しない地域における宅地

市街地的形態を形成しない地域における宅地の評価は、原則として「その他の宅地評価法(標準地比準方式)」を適用する。

集団地区及び村落地区においては、土地全体の現況、使用実態等を勘案し、付近の土地の価額との均衡を考慮して「農家宅地単価」を用いて評価するものとする。

農家宅地単価の単位当たり評点数は、評価基準年度ごとに作成する「状況類似地区別単価一覧表(農家宅地)」に別途定める。

3 山林の評価方法

評価方法については標準地比準方式を用いる。

単位当たり評点数は、評価基準年度ごとに作成する「状況類似地区別単価一覧表(山林)」に別途定める。

4 牧場の評価方法

評価方法については近傍地比準方式を用いる。

単位当たり評点数は、評価基準年度ごとに作成する「状況類似地区別単価一覧表(牧場)」に別途定める。

5 原野の評価方法

評価方法については近傍地比準方式を用いる。

単位当たり評点数は、評価基準年度ごとに作成する「状況類似地区別単価一覧表(原野)」に別途定める。

6 雑種地の評価方法

(1) 鉄軌道用地

評価方法については、下記のとおり評価する。

1 当該鉄道用地に沿接する土地を地目別にまとめて、それぞれの平均的な単位地積当たり価格を求める。

2 上記1に各地目別にそれぞれ対応する鉄道用地の側面長割合(各沿接地目別側面長を全側面長で除したもの)を乗じたものの総和により、当該鉄軌道用地に沿接する土地の単位地積当たり価格を求める。

3 上記2の価格に3分の1を乗じた価格が単位当たり評点数となる。

(2) 海産干場用地

評価方法については標準地比準方式を用い、以下の区分ごとに評価する。

単位当たり評点数は評価替え年度ごとに不動産鑑定士の意見及び周辺自治体の単位当たり評点数等を参考に、「状況類似地区別単価一覧表(海産干場用地)」を別途定める。状況類似地区別単価一覧表(宅地)の単位当たり評点数に、原則として5割を乗じた価格を単位地積当たり評価額とする。

(3) その他の雑種地

1 鉄塔敷地等

鉄塔敷地や高圧線下等、他の目的に使用することができない土地、その他これらに類する土地(以下、「鉄塔敷地等」という。)の評価方法は、近傍地比準方式を用い、区域ごとに下記のとおり評価する。

比準割合は、土地全体の現況、使用実態及び利用規制等を勘案し、付近の土地の価額との均衡を考慮して判断するものとする。

(1) 「市街地宅地評価法(路線価方式)」が適用される区域

市街地宅地評価法で算出した単位地積当たり評価額に、比準割合を乗じた価格が単位地積当たり評価額となる。

(2) 「その他の宅地評価法(標準地比準方式)」が適用される区域

その他の宅地評価法で算出した単位地積当たり評価額に、比準割合を乗じた価格が単位地積当たり評価額となる。

2 駐車場、資材置場等

宅地に介在する駐車場や資材置場、また、その状況及び立地条件からみて付近の土地と同様の利用目的に転用することが可能であると認められる土地の評価方法については近傍地比準方式を用い、区域ごとに下記のとおり評価する。

比準割合は原則7割とするが、土地全体の現況、使用実態等を勘案し、付近の土地の価額との均衡を考慮して判断するものとする。

(1) 「市街地宅地評価法(路線価方式)」が適用される区域

市街地宅地評価法で算出した単位地積当たり評価額に、比準割合を乗じた価格が単位地積当たり評価額となる。

(2) 「その他の宅地評価法(標準地比準方式)」が適用される区域

その他の宅地評価法で算出した単位地積当たり評価額に、比準割合を乗じた価格が単位地積当たり評価額となる。

3 再生可能エネルギー発電施設用地

評価方法については標準地比準方式を用い、以下の区分ごとに評価する。

(1) 市街地的形態を形成する霧多布地区のうちC2―1圏域

(2) 市街地的形態を形成する霧多布地区のうちC2―1と連たんしない圏域

(3) 市街地的形態を形成する暮帰別・新川東西地区の圏域

(4) 市街地的形態を形成する茶内地区のうちJR根室本線以西の圏域

(5) 市街地的形態を形成する茶内地区のうちJR根室本線以東の圏域

(6) 市街地的形態を形成する浜中地区の圏域

(7) 上記以外の市街地効用の薄い圏域

(8) 市街地的形態を形成しない沿岸部は状況類似地区の宅地単価を用いる

(9) 市街地的形態を形成しない内陸部は状況類似地区の宅地単価を用いる

単位当たり評点数は評価替え年度ごとに不動産鑑定士の意見及び周辺自治体の単位当たり評点数等を参考に、「状況類似地区別単価一覧表(雑種地・再生可能エネルギー発電施設用地)」を別途定める。再生可能エネルギー発電施設用地標準地価格一覧の単位当たり評点数に、原則として7割(宅地に対する減価3割)を乗じた価格を単位地積当たり評価額とするが、その用地の合計地積が別途定める面積を超える場合にあっては、規模による補正として2割の減価を加算することとし、標準地の単位当たり評点数に原則5割を乗じた価格を単位地積当たり評価額とする。

一筆の土地の一部にのみ再生可能エネルギー発電施設が設置されている場合は、再生可能エネルギー発電施設の設置状況、土地の造成の程度等を考慮し、再生可能エネルギー発電施設用地の面積を算出したうえで、分割評価により評価を行う。

4 その他

生産力が劣り、利用価値も低いと考えられるがけ地、荒地、不毛地、砂地、土取場跡、その他これらに準ずる土地の評価方法については、近傍地比準方式を用いる。

単位当たり評点数は、評価基準年度ごとに作成する「状況類似地区別単価一覧表(雑種地)」に別途定める。

第5 所要の補正

固定資産評価基準第1章第3節に基づく市町村長が行う所要の補正については、浜中町において以下のものを適用する。

1 危険区域補正率

画地の一部又は全部が、土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律に基づいて指定された土砂災害特別警戒区域(レッドゾーン)に指定される宅地は、建築物の構造規制・開発制限等、土地使用に相当な制限があるため、その影響を考慮し、危険区域補正率として3割の減価補正を適用するものとする。

なお、同法に基づいて指定された土砂災害警戒区域(イエローゾーン)に指定される土地については、建築行為や開発行為に規制はなく、路線価等の付設時において地域の状況を考慮していることから、減価補正は適用しないものとする。

同補正を適用するには現地調査及び警戒区域指定図面等を精査したうえで、レッドゾーンの指定区域に含まれる土地を対象とし、当該地をレッドゾーンに該当する部分とそれ以外の部分に分割したうえで、レッドゾーンに該当する部分に対してのみ同補正率を適用するものとする。

同補正については、すでにがけ地補正について考慮した減価としていることから、この補正を適用する場合には、別にがけ地補正は適用しない。

当該地に係るレッドゾーンの該当部分の面積が明らかでない場合には、おおよその面積または割合によって分割評価するものとし、一筆の土地に対するレッドゾーンの該当面積が明らかに極小と認められる場合においては、その土地の地積のおよそ1割を同補正の対象とする。(一筆の広大地に対して該当面積が極小である場合については、この限りではない。)

また、当該地を含む一画地におけるレッドゾーンの該当部分以外の面積が、一般的に宅地として利用困難であると判断される場合にあっては分割評価を行わず、当該画地すべてを同補正の対象とする。

附 則

この要領は、令和3年1月1日から施行する。

浜中町土地評価事務取扱要領

令和2年12月10日 訓令第34号

(令和3年1月1日施行)

体系情報
第6類 務/第3章
沿革情報
令和2年12月10日 訓令第34号