この細目は、大田区マンション建替法容積率許可要綱(平成28年3月4日付27ま審発第11331号決定。以下「許可要綱」という。)に基づき規定すべき事項及び許可要綱を施行するに必要な事項を定めるものである。

第2　特例施設

1　特例施設

許可要綱第2章第1の1(3)アの実施細目で定める施設は、建築基準法(昭和25年法律第201号)第48条に適合する次の用途に供する床面積の合計が1,000平方メートル以下とする。

(1)　防災備蓄倉庫

(2)　保育所

(3)　診療所(患者の収容施設が無いものに限る。)

(4)　日用品の販売を主たる目的とする床面積150平方メートル以下の店舗

2　用途入替

建替え前の建築物における住宅以外の用途とされた床面積相当分までは、従前の用途にかかわらず、建築基準法第48条に適合する用途に供することができる。

第3　危険防止の措置

1　危険防止の措置

許可要綱第2章第1の1(8)イ及び第3章第2の1(6)に規定する危険防止の措置は、次の(1)から(4)までのいずれかのものとする。

(1)　外壁の開口部を開閉しない仕様とするもの

(2)　外壁の開口部の前面のバルコニーに安全上の補助的対策が講じられた手すりが設けられているもの

(3)　自然換気等の目的で設けられる開口部等で、ガラリ等の覆いが講じられているもの

(4)　その他、(1)、(2)又は(3)に準ずるもの

2　危険防止の措置が不要な開口部

建築基準法等において、非常時等に開放が求められるもの

第4　公開空地の質の基準

許可要綱第3章第2の1(5)の実施細目に定める基準は、各評価項目について第5の1の表5―1の評価区分欄A、B又はCに掲げるものとする。

第5　公開空地の計画適合評価

許可要綱第4章第2の1(2)の実施細目で定めるところによる評価は、次に掲げるものとする。

1　公開空地の質の評価点数

公開空地の質の評価点数は、表5―1の評価内容欄に定めるところにより算定した数値の該当する評価区分欄の評語に応じて評価点数欄に定める点数とする。

表5―1

2　計画適合評価

計画適合評価は、1により算定した各項目の評価点数を合計し、表5―2の区分に応じて適用するものとする。

表5―2

3　植栽条件等

1の評価に当たっての取扱いは、下記によるものとする。

(1)　高木

植栽時に高さが3メートル以上で成木の高さが5メートル以上になるものとする。

(2)　公園その他の緑地沿いの緑化

公園その他の緑地(計画敷地に対して道路の反対側にある公園その他の緑地を含む。)沿いにおいては、緑の幅は5メートル以上とすること。

(3)　公開空地、道路、河川沿いの緑化

公開空地(計画敷地に対して道路の反対側にある公開空地を含む。)、道路及び河川沿いの緑の幅は5メートル以上とすること。ただし、貫通通路、歩道のない道路又は河川管理用通路のない河川沿いの緑の幅は2メートルとすることができる。

(4)　計算方法等

ア　緑の幅は、適切な間隔に植栽されている高木により確保するものとし、高木の樹高に0.7を乗じて得た樹冠幅から算定する。

イ　法令、基準等により緑の幅を確保することができない場合は、当該部分の長さは周辺の緑に接する部分の長さに算入しない。

ウ　既存樹木の保全活用の評価の場合に限り、公開空地以外の部分にある既存樹木も評価の対象とする。また、地元等からの保全・活用の要望のある樹木については、幹周りが60センチメートル未満であっても評価対象とする。

エ　樹高の高い木とは、植栽時又は既存樹木の高さが3メートル以上のものとする。

オ　芝生地及び水面の面積の算出に当たっては、樹冠下等の緑化計画上の緑地面積として算出される部分を除く。

4　公開空地の質係数確認シートの提出

許可要綱第4章第2の1(2)で定める公開空地の質係数を適用しようとする者は、許可申請時に、公開空地の質係数確認シート(様式9)を提出すること。

第6　住宅性能による評価

許可要綱第4章第2の1(2)で定める住宅性能係数を適用しようとする者は、表6に掲げる資料をそれぞれの提出時期に提出すること。

表6

第7　環境性能等

許可要綱第4章第2の1(2)の環境性能係数のうち、計画建築物の用途が住宅以外の用途である場合の「特に優れた取組」及び「優れた取組」並びに計画建築物の用途が住宅である場合の「優れた取組(1)」、「優れた取組(2)」及び「優れた取組(3)」として実施細目に定めるところは、「東京都建築物環境配慮指針」(平成21年9月29日付東京都告示第1336号)及び「新しい都市づくりのための都市開発諸制度活用方針」(平成15年6月東京都都市整備局策定。以下「活用方針」という。)に従い、次に掲げるものとする。

1　計画建築物の用途が住宅以外である場合

(1)　特に優れた取組

次のアからウまでの全ての取組を行うものを対象とする。

ア　再生可能エネルギー等の利用

次に掲げる設備を定格出力計10キロワット以上設置するとともに、再生可能エネルギーを電気に変換して利用する設備については系統連系を行うこと。ただし、当該電力を当該建築物で使用するエネルギー消費量の低減のために使用しないものを除く。

(ア)　太陽光発電設備

(イ)　太陽熱集熱器

(ウ)　太陽光集熱器と吸収式冷凍機又はヒートポンプとを連携したシステム

(エ)　地中熱交換井と水熱源ヒートポンプとを連携したシステム

(オ)　バイオマスを熱源とする熱を利用した発電設備

(カ)　バイオマスを熱源とする熱を利用した熱利用設備((オ)に掲げるものを除く。)

(キ)　その他これらに準ずる設備

イ　エネルギー負荷を軽減する設計上の工夫

表7―1のいずれかの取組とする。

表7―1

※非住宅用途1：第8の1(2)のエ、オ及びクに掲げる用途

非住宅用途2：第8の1(2)のアからウまで、カ及びキに掲げる用途

ウ　運用時のエネルギー低減に繋がる取組

次の(ア)又は(イ)の取組とする。

(ア)　空調設備が個別熱源方式の場合

次のaからeまでの全てに対応する施設を設置すること。

a　建築物においてエネルギー種別毎のエネルギー消費量の把握が可能であること。

b　エネルギー用途別のエネルギー消費量の把握が可能であること。

c　各用途の系統別又はフロア別のエネルギー消費量の把握が可能であること。

d　データ採取、基本的制御、監視の各分野の取組が可能な基本的なビル環境エネルギー管理システム(以下「BEMS」という。)を導入すること。

e　BEMSがエネルギー消費量をテナント別、フロア別又はエリア別の料金に換算する機能を有すること。

(イ)　空調設備が中央熱源方式の場合

次のaからfまでの全てに対応する施設を設置すること。

a　建築物においてエネルギー種別毎のエネルギー消費量の把握が可能であること。

b　エネルギー用途別のエネルギー消費量の把握が可能であること。

c　各用途の系統別又はフロア別のエネルギー消費量の把握が可能であること。

d　エネルギー消費量の大きな設備機器のエネルギー消費量の把握が可能であること。

e　基本的なBEMSに加え、表7―2の項目の機能のうち、3項目以上を加えたBEMSを導入すること。

f　BEMSがエネルギー消費量をテナント別、フロア別又はエリア別の料金に換算する機能を有すること。

表7―2

(2)　優れた取組

次のアからウまでの全ての取組を行うものを対象とする。

ア　再生可能エネルギー等の利用

(1)アに定める再生エネルギー等の利用設備を定格出力計10キロワット未満設置するとともに、再生可能エネルギーを電気に変換して利用する設備については系統連系を行うこと。ただし、当該電力を当該建築物で使用するエネルギー消費量の低減のために使用しないものを除く。

イ　エネルギー負荷を軽減する設計上の工夫

表7―3のいずれかの取組とする。

表7―3

※非住宅用途1：第8の1(2)のエ、オ及びクに掲げる用途

非住宅用途2：第8の1(2)のアからウまで、カ及びキに掲げる用途

ウ　運用時のエネルギー低減に繋がる取組

次の(ア)又は(イ)の取組とする。

(ア)　空調設備が個別熱源方式の場合

次のa及びbに対応する施設を設置すること。

a　建築物においてエネルギー種別毎のエネルギー消費量の把握が可能であること。

b　エネルギー用途別のエネルギー消費量の把握が可能であること。

(イ)　空調設備が中央熱源方式の場合

次のaからdまでの全てに対応する施設を設置すること。

a　建築物においてエネルギー種別毎のエネルギー消費量の把握が可能であること。

b　エネルギー用途別のエネルギー消費量の把握が可能であること。

c　各用途の系統別又はフロア別のエネルギー消費量の把握が可能であること。

d　データ採取、基本的制御、監視の各分野の取組が可能な基本的なBEMSを導入すること。

2　計画建築物の用途が住宅である場合

優れた取組については、次の取組とする。

(1)　エネルギー負荷を軽減する設計上の工夫

ERRを5パーセント以上とすること。

(2)　再生可能エネルギー等の利用

1(1)アに定める再生可能エネルギー等の利用設備を定格出力計10キロワット以上設置するとともに、再生可能エネルギーを電気に変換して利用する設備については系統連系を行うこと。ただし、当該電力を当該建築物で使用するエネルギー消費量の低減のために使用しないものを除く。

(3)　建築物外皮の熱負荷抑制

全住戸の外皮平均熱貫流率を0.75W／(m²・K)以下とすること。

第8　環境性能の取扱

1　評価対象について

許可要綱第3章第2の3の実施細目に定める規模は、次に掲げるものとする。

(1)　住宅については、原則として、住宅用途に供する部分の延べ面積が2,000平方メートル以上である場合を評価の対象とする。

(2)　住宅以外の用途におけるPAL＊の低減率は、原則として、次のアからキまでに掲げる用途に供する部分の延べ面積(内部に間仕切壁又は戸を有しない階又はその一部であって、延べ面積に対する常時外気開放された開口部の面積の合計の割合が20分の1以上であるものの延べ面積を除く。)の合計が2,000平方メートル以上である建築物について算定の対象とする。ただし、建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律(平成27年法律第53号。以下「建築物省エネ法」という。)第18条各号のいずれかに該当する建築物は、算定の対象外とする。

ア　ホテル、旅館その他エネルギーの使用の状況に関してこれらに類するもの

イ　病院、老人ホーム、身体障害者福祉ホームその他エネルギーの使用の状況に関してこれらに類するもの

ウ　百貨店、マーケットその他エネルギーの使用の状況に関してこれらに類するもの

エ　事務所、官公署、その他エネルギーの使用の状況に関してこれらに類するもの

オ　小学校、中学校、高等学校、大学、高等専門学校、専修学校、各種学校その他エネルギーの使用の状況に関してこれらに類するもの

カ　飲食店、食堂、喫茶店、キャバレーその他エネルギーの使用の状況に関してこれらに類するもの

キ　集会場、図書館、博物館、体育館、公会堂、ボーリング場、劇場、アスレチック場、スケート場、浴場施設、競馬場又は競輪場、社寺、映画館、カラオケボックス、ぱちんこ屋その他エネルギーの使用の状況に関してこれらに類するもの

ク　工場、畜舎、自動車車庫、自転車駐車場、倉庫、観覧場、卸売市場、火葬場その他エネルギーの使用の状況に関してこれらに類するもの

(3)　住宅以外の用途におけるERRは、原則として、(2)のアからクまでに掲げる用途に供する部分の延べ面積(内部に間仕切壁又は戸を有しない階又はその一部であって、延べ面積に対する常時外気開放された開口部の面積の合計の割合が20分の1以上であるものの延べ面積を除く。)の合計が2,000平方メートル以上である建築物について算定の対象とする。ただし、建築物省エネ法第18条各号のいずれかに該当する建築物は、算定の対象外とする。

2　住宅用途及び住宅以外の用途に供する部分を含む建築物の場合

(1)　再生可能エネルギー等の利用

再生可能エネルギー等の利用の評価に当たっては、計画建築物全体における数値をもって、住宅以外の用途部分及び住宅用途部分の取組とすることができる。

(2)　環境性能係数の算定

当該建築物の住宅以外の用途部分及び住宅用途部分に対するそれぞれの環境性能係数について、次式により加重平均を行って得た値を、当該建築物に適用する環境性能係数とする。

γ＝((住宅以外の用途部分の床面積の合計×住宅以外の用途部分の環境性能係数)＋(住宅用途部分の床面積の合計×住宅用途部分の環境性能係数))／(住宅以外の用途部分の床面積の合計＋住宅用途部分の床面積の合計)

なお、上式の取扱いは、下記によるものとする。

ア　算出した数値の小数点第3位以下は切り捨てるものとする。

イ　住宅以外の用途部分の床面積の合計は、PAL＊の低減率及びERRの算定の対象とした部分のみの床面積とする。

ウ　住宅用途部分の床面積の合計は、ERRの算定の対象とした部分のみの床面積とする。

3　計画建築物の規模及び用途にかかわらず、エネルギーの使用の合理化等に関する法律(昭和54年法律第49号)に基づく届出の際には、原則として、同法第73条第1項の規定に基づく判断の基準に適合すること。

第9　緑化の基準

許可要綱第4章第2の1(2)イの実施細目に定める緑化の基準は「大田区みどりの条例施行規則緑化計画指導要綱」のほか、「大田区緑化計画の手引」による。

なお、建築物の管理に必要な施設の設置などのため、屋上部の緑化面積が建築物に対して著しく小さい場合は、計画敷地内の駐車施設や工作物の緑化、広場の芝生化などに努めること。

第10　防災による容積率の緩和

1　重点的に耐震化を図るべき建築物

許可要綱第4章第2の2(1)イ(イ)及び(2)アの耐震化を図るべき建築物とされている民間の特定建築物で実施細目で定めるものは、建替え前及び建替え後における用途及び規模が、建替え前及び建替え後において次に該当するものとする。

・　複合用途の建築物の場合

表10―1に掲げる用途に該当する建築物の部分の床面積の合計が当該計画建築物の延べ面積の過半を占め、表10―1に掲げる用途に供する部分の床面積をそれぞれの用途部分において、「建築物の耐震改修の促進に関する法律施行令」(平成7年政令第429号)第6条第2項の各号に定める規模で除した数値の合計が1以上になるもの。

表10―1

2　既存不適格マンション

許可要綱第4章第2の2(1)イ(ウ)の実施細目に定めるものは、次のいずれにも該当するものとする。

(1)　建替え建築物の全戸数のうち、2分の1以上が居住の用に供しているものであること。

(2)　マンション管理組合の集会又は総会において、建替えの推進について、区分所有者及び議決権の4分の3以上の賛成を得ていること。

3　敷地の集約化

(1)　許可要綱第4章第2の2(3)の敷地の集約化による割増しは、許可申請者が許可申請時よりおおむね10年前以内に集約先の土地の権利を取得して当該敷地を形成した場合又は許可を受けた計画建築物の敷地として集約化することについて集約先の土地の所有者全員の同意を得ている場合に限る。

(2)　敷地の集約化による割増しを受けようとする場合は、次の書類を提出するものとする。

ア　登記事項証明書

イ　集約化した敷地の面積求積図

ウ　集約先の所有者全員の同意をもって集約化を行う場合は、様式1―4による同意を得たことを証する書面

第11　一時滞在施設の基準

許可要綱第4章第2の3(1)ア(ア)の実施細目に定める基準を満たす一時滞在施設は、次のとおりとする。

1　「一時滞在施設の確保及び運営のガイドライン(平成27年2月20日　首都直下地震帰宅困難者等対策協議会)」に沿って整備及び運営が行われるよう努めること。

2　次の基準を満たす防災備蓄倉庫を整備すること。

(1)　許可要綱第3章第2の4(1)の防災備蓄倉庫に加えて、待機スペースの0.015倍以上の面積を有していること。

(2)　待機スペースのある階から最長歩行距離4層以内に1か所以上設けていること。

3　次の基準を満たす自家発電設備を整備すること。

(1)　許可要綱第3章第2の4(2)アで必要とされる出力数に加えて、待機スペース面積当り0.02キロワット／平方メートルを加えた出力数以上とすること。

(2)　許可要綱第3章第2の4(2)イで必要とされる貯蔵量の算出方法において、Hを次式に置き換えて算出した数量以上の燃料を貯蔵するための施設を整備すること。ただし、その他これらと同等以上の性能を有する動力源を整備する場合は、この基準によらないことができるものとする。

4　一の建築物の待機スペースの面積の合計は、原則として200平方メートル以上であること。ただし、大田区からの要請がある場合はこの限りでない。

5　待機スペースは、原則としてエントランスホール、ロビー、集会場、多目的ホール、貸会議室その他これらに類する建築物の屋内部分であること。

6　帰宅困難者のトイレ対策について配慮すること。

7　一時滞在施設としての指定、大規模災害時の運用等について大田区と協定又は協定に代わるもの(以下「協定等」という。)を締結すること。協定等の締結に当たっては、大田区と十分に協議すること。

第12　許可要綱に基づく許可申請等

1　許可申請

(1)　許可申請をしようとする者は、マンションの建替え等の円滑化に関する法律施行規則(平成14年国土交通省令第116号)別記第15号様式による許可申請書に、申請理由書、別表に掲げる図書を添えて、区長に提出しなければならない。

(2)　(1)の許可申請をしようとする者は、当該許可を申請する前かつ、要除却認定マンションが現に存する時点に、区長に事前協議を行うこととする。なお、事前協議に必要な図書及びその部数は、その都度指示する。

(3)　建築主は、要綱第3章第2の1(2)エに定める駅前広場による割増容積率を適用する場合又は要綱第4章第2の3(2)(ク)に定める公共交通の用に供する空間による容積率の緩和を適用する場合、表12―1に掲げる資料を区長に提出するものとする。その他、取扱いについては、「都市開発諸制度の適用に関する駅とまちが一体となる都市づくりに係る規定の取扱い指針」(平成31年3月都市整備局策定)による。

表12―1

ただし、開発区域内の工事が完了するまでに開発区域外の駅とまちが一体となる取組に関する工事が完了しない場合は「駅とまちが一体となる取組に関する工事完了予定報告書」(参考様式2)を提出し、工事完了後速やかに、駅とまちが一体となる取組に関する工事完了報告書(参考様式1)を提出すること。

(4)　許可申請をしようとする者は、計画建築物の敷地の用途地域の種別及び計画建築物の高さ(建築基準法施行令(昭和26年政令第338号。以下「施行令」という。)第2条第1項第6号による高さをいう。以下同じ。)に応じて下表のとおり交通量、電波障害及び風害に係る環境調査を事前に行い、区長に当該調査結果を報告するものとする。

なお、区長が必要と認めるときは、下表で規定した事項以外のものに係る環境調査も併せて事前に行い、区長に当該調査結果を報告しなければならない。

2　公聴会

(1)　許可をしようとする場合において、計画建築物の高さが用途地域の種別に応じて、下表の当該各欄に掲げる数値以上のものである場合その他必要があると認められるときは、あらかじめ、その許可に利害関係を有する者の出席を求めて公聴会を行うものとする。

(2)　開催の通知

公聴会を開催しようとするときは、開催の2週間前までに、公聴会の事由、期日及び場所を、建築主並びに許可に係る建築物の敷地境界線からその高さの2倍の水平距離の範囲内にある土地又は建築物に関して権利を有する者、当該範囲内に居住する者及び当該建築物による電波障害の影響を著しく受けると認められる者(以下「利害関係人」という。)に周知しなければならない。

(3)　公聴会の実施

ア　開催の通知及び公告

(ア)　公聴会を開催しようとするときは、開催の2週間前までに、公聴会の事由、期日、公述の申出方法及び場所並びに2の規定による縦覧の場所及び期間を建築主に通知するとともに、これを公告するものとする。

(イ)　(ア)の公告は、許可に係る敷地等の見やすい場所に標識を設置してこれを行うものとする。

イ　関係図書の縦覧

(ア)　公聴会を開催しようとするときは、あらかじめ、次に掲げる事項を明示した図書をアの(イ)の規定により標示した日から2週間利害関係人の縦覧に供するものとする。

a　許可に係る建築物の敷地の形態及び規模、敷地内における建築物の位置並びに付近の建築物の位置の概要

b　当該建築物の規模、構造及び用途

(イ)　縦覧場所は、大田区まちづくり推進部建築審査課内とする。

ウ　公聴会の運営

(ア)　公聴会は、区長が指名する職員(以下「主宰者」という。)が主宰する。

(イ)　公聴会における公述

a　公聴会は、利害関係人又はその代理人が意見を述べることにより行う。

b　aの規定により意見を述べようとする者は、当該公聴会の期日の3日前までに、区長に対し意見の要旨並びにその者の住所、氏名及び当該計画についての利害関係を記した書面を提出しなければならない。

(ウ)　公聴会における公述人の選定等

a　区長は、公聴会の運営を円滑にするため必要があると認めるときは、(イ)のbにより書面を提出した者(以下「公述希望者」という。)のうちから当該公聴会において意見を述べる者(以下「公述人」という。)を選定し、又は当該公聴会における公述の時間をあらかじめ制限することができる。

b　aの規定により、公述人を選定し、又は公述の時間を制限したときは、その旨を公述希望者に対し通知しなければならない。

(エ)　主宰者の職務

a　主宰者は、許可に係る建築物の建築主に対し、当該建築計画に関する事項について説明させることができる。

b　主宰者は、意見を聴取するため、公述人を指名し、発言を求める。ただし、特に必要と認める場合には、(イ)のbにより書面の提出を行わなかった者の発言を求めることができる。

c　主宰者は、公聴会に出席して意見を述べる者が事案の範囲を超えて発言するとき又は公聴会に出席している者が公聴会の秩序を乱し、若しくは不穏な言動をとるときは、この者に対し、その発言を制止し、又は退場を命ずることができる。

d　主宰者は、あらかじめ決められた時間内に意見陳述が終了しない場合においては、意見陳述を終了させることができる。

第13　確認申請前及び工事完了時の報告書の提出

1　建築主は、表13に掲げる資料をそれぞれの提出時期に提出すること。

表13

2　その他の報告書等

(1)　計画建築物の延べ面積の規模が2,000平方メートル以上の場合は、都民の健康と安全を確保する環境に関する条例(平成12年東京都条例第215号)第21条又は第21条の2の規定による建築物環境計画書を確認申請の30日前までに東京都に提出し、その写しを提出すること。

(2)　建築物環境性能報告書に変更があった場合には、様式1―3による建築物環境性能報告書(変更)により変更内容を届け出るものとする。

(3)　建築物環境性能報告書(計画)及び建築物環境性能・電気自動車等の充電設備報告書(完了)に係る取扱いは、「都市開発諸制度の適用に関する環境都市づくりに係る規定の取扱い指針」(令和2年12月24日付2都市政広第449号)による。

第14　標示及び維持管理

1　標示

(1)　次の各号に掲げるものは、様式1の2による標示板により、マンションの建替え等の円滑化に関する法律(平成14年法律第78号。以下「法」という。)第105条第1項に基づいて設けられたものである旨を公衆に標示しなければならない。ただし、複数の標示が必要な場合は、各標示内容を組み合わせて一つの標示板とすることができる。

ア　公開空地及び公共空地(以下「公開・公共空地等」という。)

イ　住宅、サービス付き高齢者向け住宅等及び子育て支援住宅(設置した場合に限る。)の用途に供する部分

ウ　地上部及び建築物上の緑化面積により算定した容積率の割増しを適用した場合は、地上部及び建築物上の緑化部分

エ　一時滞在施設を設けることにより容積率の割増しを適用した場合は、一時滞在施設

(2)　(1)に定める標示板は、(1)の各号に掲げる標示の種類に応じ、次の表の各号に定める設置場所に、当該各号に定める数以上設置しなければならない。ただし、公開・公共空地等の状況によりやむを得ないと認められる場合は、その数を変更することができる。

(3)　(1)に定める標示板の規格は、次に定めるとおりとする。ただし、敷地の状況によりやむを得ないと認められる場合は、その大きさを変更することができる。

ア　材質は、ステンレス板、銅版等で、耐候製、耐久性に富み、かつ、容易に破損しないものとする。

イ　堅固に固定したものとする。

ウ　大きさは、縦100センチメートル以上、横70センチメートル以上とする。

エ　前号の規定にかかわらず、(1)エに掲げる標示板の大きさについては、各標示内容と組み合わせて1つの標示板とする場合を除いて、縦15センチメートル、横35センチメートル以上とする。ただし、設置場所の状況等により、この大きさとすることが著しく不合理と認められる場合はこの限りでない。

2　維持管理

(1)　建築主は、マンション建替法容積率許可制度を適用した建築物を使用する前に、公開・公共空地等、1の(1)イからエまでに掲げる特定の用途に供する部分(以下「特定の用途に供する部分」という。)、公開空地の質、住宅性能、防災備蓄倉庫及び自家発電設備の維持管理を適切に行うことについて、様式2による管理責任者選任届及び誓約書を区長に提出しなければならない。

(2)　公開・公共空地等、特定の用途に供する部分、公開空地の質、住宅性能、防災備蓄倉庫及び自家発電設備の管理責任者は、次の各号に掲げる図書を保存するとともに、当該公開・公共空地等が有効かつ適切に保たれるよう、特定の用途に供する部分が他の用途に変更されることがないよう、公開空地の質、住宅性能、防災備蓄倉庫及び自家発電設備が適切に保たれるよう、維持管理し、その状況について、様式3の2による管理報告書により、1年ごとに区長に報告しなければならない。ただし、住宅性能については、「東京都優良マンション登録表示制度」の認定を受けた建築物の場合は、本認定通知書の写しを提出することにより当該認定の時期以外の年の報告は省略することができる。

ア　許可通知書

イ　許可申請書の副本

ウ　建設住宅性能評価書

エ　様式1―2―3による緑化完了報告書(地上部及び建築物上の緑化面積により算定した容積率の割増しを適用した場合に限る。)

オ　様式1―1―3による建築物環境性能・電気自動車等の充電設備報告書(完了)

(3)　建築主は、省エネルギー対策等による建築物の環境性能を適切に維持管理するとともに、環境性能評価の取扱い指針において、大田区の確認が必要とされる改修等を行う場合は、工事着手前に様式3の3建築物環境性能報告書(改修等)により、改修等を行う部分において、省エネルギー対策等によるカーボンマイナスについて適切な配慮がなされていることを報告しなければならない。

(4)　建築物又は敷地を譲渡又は賃貸(以下「譲渡等」という。)しようとするときは、譲渡等をしようとする者は、譲渡等を受けようとする者に対し、当該公開・公共空地等、特定の用途に供する部分、公開空地の質、住宅性能、防災備蓄倉庫及び自家発電設備の維持管理並びにカーボンマイナスに関する報告について、(1)から(3)までに定める義務を伴うものである旨を明示しなければならない。

(5)　(4)に掲げる譲渡等を受けた者は、(1)から(4)までに該当する当該公開・公共空地等、特定の用途に供する部分、公開空地の質、住宅性能、防災備蓄倉庫及び自家発電設備の維持管理並びにカーボンマイナスに関する報告に関する義務を継承する。

第15　新聞、チラシ等による広告

建築主及び建築主の依頼を受けて建築物の設計、施工又は販売を行う者(以下「建築主等」という。)が、当該建築物の概要を新聞、チラシ等により広告する場合においては、次に定める事項を明示しなければならない。

1　当該建築物は、法第105条第1項の規定により許可を受けたものであること。

2　公開空地、第14の1(1)イからエまでに掲げる部分、防災備蓄倉庫並びに自家発電設備は他の用途に転用できないものであること。

3　公開空地は、歩行者が日常自由に通行又は利用できるものであり、塀その他の工作物等を設けることにより歩行者の通行又は利用を阻害しないこと。

4　当該建築物に一時滞在施設が設けられている場合にあっては、大規模災害時には、帰宅困難者の一時的な滞在に供する施設となる部分があること。

第16　公開空地、屋上緑化部分、地上部の緑化部分及び建築物上の緑化部分の変更

1　公開空地の種別及び形態若しくは屋上緑化部分及び地上部並びに建築物上の緑化面積により算定した容積率の割増しを適用した場合の屋上緑化部分及び地上部の緑化部分並びに建築物上の緑化部分(以下「緑化等」という。)の形態は、次に掲げる場合のほかは変更してはならない。

(1)　周辺の市街地の状況の変化等により、その変更が望ましいと認められる場合

(2)　建築物の利用状況の変化等により、その変更がやむを得ない場合で、かつ、当該変更が許可要綱に定める基準の範囲内であるとき

(3)　その他軽微な変更で、区長が周囲の状況等から変更がやむを得ないと認めた場合で、かつ、当該計画が許可要綱に定める基準の範囲内であるとき

2　建築主、所有者又は管理組合等(以下「所有者等」という。)は1に掲げる変更をしようとする場合、あらかじめ、様式4による公開空地変更申請書又は様式5による屋上緑化等変更申請書を区長に提出し、その承認を受けなければならない。

3　2の規定により申請があった場合において、その変更が1の規定に適合していると認められるときは、当該申請者に対して、様式4―2による公開空地変更承認書又は様式5―2による屋上緑化等変更承認書を交付する。

第17　改修時の取扱いの特例

改修計画が公開空地の有効面積の増加を伴う場合に限り、許可要綱第4章第2の1(2)で定める割増容積率を算定することができる。

第18　公開空地等の一時占用

1　公開空地等の一時占用

(1)　次のアからウまでに掲げる基準に適合するものについては、公開空地を一時占用することができる。

ア　行為

次のいずれかに該当する行為であること。

(ア)　地域の活性化に寄与する行為

(イ)　許可を受けた建築物及びその敷地内にある工作物等に係る建設行為又は管理行為

(ウ)　その他の公共公益に資する行為

イ　期間

(ア)　一時占用期間は1回の行為について90日以内とする。

(イ)　同一敷地において、年間2回以上(4月1日から翌年3月末日までを1年とする。)占用行為が行われる場合は、全行為の延べ日数が180日を超えないこと。

(ウ)　(1)ア(イ)の行為については、上記(ア)及び(イ)は適用しない。

ウ　面積

一時占用面積は、原則として当該敷地の公開空地の25パーセント以内とする。

(2)　所有者等又は管理責任者は、(1)により公開空地の一時占用をしようとする場合、様式6による公開空地の一時占用申請書を区長に提出し、承認を受けなければならない。

(3)　(2)の規定により申請があった場合において、その一時占有が(1)の基準に適合しているときは、当該申請者に対して、様式6―2による公開空地の一時占用承認書を交付する。

2　公開空地等の活用

(1)　以下に掲げるものは、1の規定にかかわらず、公開空地等を活用することができる。

ア　活用方針に定めるICT利活用促進に資する通信機器

イ　活用方針に定める自転車シェアリングのサイクルポート

(2)　(1)により公開空地等の活用をしようとする場合、様式6―4による公開空地等の活用申請書を区長に提出し、承認を受けなければならない。

(3)　(2)の規定により申請があった場合において、その活用が(1)の基準に適合しているときは、当該申請者に対して、様式6―5による公開空地等の活用承認書を交付する。

第19　屋外広告物の表示等

1　屋外広告物の設置基準

マンション建替法容積率特例許可を受けた建築物及びその敷地に、表示又は設置する屋外広告物(屋外広告物法(昭和24年法律第189号)第2条第1項に規定する屋外広告物をいう。)又はこれを掲出する物件(以下「広告物等」という。)は、東京都屋外広告物条例(昭和24年東京都条例第100号)に定めるところによるほか、次のいずれにも該当するものでなければならない。

(1)　公衆に対する危害を及ぼすおそれのないものであること。

(2)　公開空地の機能を害するものでないこと。

(3)　形状、色彩、意匠が周囲の景観を害するおそれのないものであること。

(4)　建築物の壁面に設置するものは、大田区景観計画(平成25年10月大田区制定)の景観形成基準に適合するなど、都市景観の形成に配慮したものであること。

(5)　公開空地内においては、次のいずれにも該当するものであること。

ア　下表に定める数以下であること。ただし、公益上必要と認められる場合は、この限りでない。

イ　1の広告物等の表示面積の合計は7平方メートル以下であり、かつ、一面の表示面積は3.5平方メートル以下であること。ただし、公益上必要と認められる場合は、この限りでない。

ウ　公開空地内の歩行者が通行する部分に表示し、又は設置する場合においては、下端までの高さは3.5メートル以上、上端までは8メートル以下のものであり、かつ、歩行者の通行上支障がないものであること。

(6)　屋外広告物を設置することができる計画建築物等の低層部の範囲

屋外広告物及びその他これに類するもの(窓の内側から表示するもの及び壁面を使って投射するものを含む。以下同じ。)を設置できる計画建築物等の低層部の範囲は、屋外広告物法、東京都屋外広告物条例及び大田区景観計画に定める景観形成基準その他の規定により設置の制限を受ける場合を除き、原則として、計画建築物の地上3階までの部分又は地盤面から10m以下の部分とする。

(7)　計画建築物等の低層部以外に屋外広告物を設置する場合の基準

計画建築物等の低層部以外の場所に屋外広告物及びその他これに類するものを設置する場合は、下表に定める基準に適合するものでなければならない。

2　承認申請の手続

(1)　所有者等は、公開空地内に広告物を表示し、又は設置しようとする場合、様式7による屋外広告物承認申請書に、別表の22に掲げる図書を添えて区長に提出し、その承認を受けなければならない。

(2)　(1)の申請があった場合において、申請に係る広告物等の計画が1に定める規定に適合していると認められるときは、区長は、当該申請者に対して、様式7―2による屋外広告物承認書を交付するものとする。

3　維持管理

2の規定により承認を受けた広告物等は、次により維持管理するものとする。

(1)　破損、腐食等によって公衆に対し危害を与えるおそれが生じたときは、直ちに補強すること。

(2)　汚染、変色又ははく離したときは、直ちに補修し、常に美観を保持すること。

第20　建築物の高さ等の誘導

許可要綱第1章第2の基本目標のうち、「9　良好な都市景観の創造」を実現するために地域特性に応じた景観誘導等を図るための基準は、次に掲げるものとする。

1　建築物の高さ等

計画建築物及び計画建築物等(計画建築物とこれに附属又は附置する工作物及び広告物を含むものをいう。ただし、建築基準法第2条第3号に定める建築設備のうち避雷針を除く。以下同じ。)の高さ(計画建築物等の地盤面(施行令第2条第2項に定める地盤面)からの高さをいう。以下同じ。)は、大田区景観計画の景観形成基準に適合するとともに、次の(1)及び(2)の基準に適合するものであることとする。

(1)　都市計画等で高さの最高限度が定められている区域等

ア　計画建築物又は計画建築物等が複数の地区にわたる場合は、原則として、当該計画建築物又は計画建築物等の部分ごとに適用する。

イ　次に掲げる地区にあっては、計画建築物及び計画建築物等の高さは、原則として、当該都市計画等に定められた基準に適合すること。

(ア)　高度地区

(イ)　景観地区又は地区計画等の都市計画の定められた地区

ウ　都市計画等で、マンション建替法容積率許可制度に基づき特定行政庁が許可したものについて適用除外がなされる場合は、計画建築物等の高さは、原則として、当該区域又は地区の都市計画等に定められた高さの最高限度の1.5倍の数値以下としなければならない。

エ　建築物の高さについての都市計画上の考え方がガイドラインや方針等において示されている区域又は地区等の場合は、それぞれの定めによることができる。

(2)　(1)以外の区域等

(1)以外の区域等の計画建築物等の高さは、原則として、次のア及びイの基準に適合しなければならない。ただし、ア若しくはイの基準が満たされない場合は、ウの基準によることができる。

ア　用途地域及び指定容積率(都市計画に定められた容積率をいう。以下同じ。)に応じた基準

計画建築物等の高さは、表1に掲げる数値以下としなければならない。

なお、この場合の数値は、原則として用途地域の区分に従い適用する。ただし、計画建築物等が、同一用途地域で指定容積率が異なる地域にわたる場合は、指定容積率を加重平均による容積率とすることができる。

表1　用途地域に応じた計画建築物等の高さの限度算定式

イ　公開空地の有効面積等に応じた基準

特定街区等の都市開発諸制度との均衡を図るため、計画建築物等の高さは、表2に定める式により算定した数値以下としなければならない。

表2　公開空地の有効面積等に応じた計画建築物等の高さの限度算定式

(Vo：基準容積率(％)

A：敷地面積(m²)

B：公開空地の有効面積(m²))

ウ　ア及びイ以外による場合の基準

ア及びイの基準のほか、計画地周辺の都市基盤状況が整備されており、かつ、計画の公益性が認められる場合には、前面道路の幅員に応じた次の基準によることができる。

計画建築物等の高さは、有効接道長(計画建築物の敷地境界線の長さの合計の6分の1以上の接道長をいう。以下同じ。)を有する前面道路の幅員のメートルを2で除した数値に、当該計画建築物等の後退距離のメートルの数値を加えたものに、6を乗じて得た数値を超えないこと。

なお、当該計画建築物等の後退距離は、当該計画建築物等(地盤面下の部分その他施行令第130条の12で定める部分を除く。)から前面道路の境界線までの水平距離のうち最小のものをいう。

2　建築物の景観に配慮した色彩

計画建築物等の外壁等及び屋外広告物の色彩については、周囲の景観を阻害しない落ち着いた色合いとすること。

なお、建築物等の色彩について、地区計画、建築協定等に規定がある区域、地域又は地区の場合は、当該規定によることができる。

3　建築物の景観に配慮した形態

計画建築物等の形態は、周囲の景観と調和したものとすること。

また、屋外階段の設置及び機械式駐車場・タワーパーキングなどの駐車場の設置に当たっては、周囲の景観に配慮すること。

第21　指定確認検査機関による確認又は完了検査

区長のマンション建替法容積率許可を受けた建築計画に係る建築基準法第6条の2第1項の規定による確認(計画変更確認を含む。以下同じ。)又は同法第7条の2第1項の規定による完了検査を受けようとする場合は、次に定める手続を行うものとする。

1　同法第6条の2第1項の規定による確認を同法第77条の18から第77条の21までの定めるところにより国土交通大臣又は東京都知事の指定を受けた者(以下「指定確認検査機関」という。)から受けようとする場合は、建築主は、確認を受けるための書類を指定確認検査機関に提出する前に、大田区まちづくり推進部建築審査課と調整を行うものとする。

2　指定確認検査機関が同法第6条の2第1項の規定による確認を行おうとする場合は、当該指定確認検査機関は、当該建築計画がマンション建替法容積率許可の内容に整合していることを確認するために、区長に照会するものとする。

3　同法第7条の2第1項の規定による完了検査を指定確認検査機関から受けようとする場合は、建築主は、当該完了検査の前に区長に工事が完了した旨を報告し、当該工事がマンション建替法容積率許可の内容と整合していることの確認を受けることとする。

4　指定確認検査機関が同法第7条の2第5項の規定により検査済証を交付しようとする場合は、3の規定による確認が終了していることを区長に照会するものとする。

5　同法第7条の6第1項第2号の規定による仮使用認定を指定確認検査機関から受けようとする場合は、建築主は、仮使用認定を受けるための書類を指定確認検査機関に提出する前に、大田区まちづくり推進部建築審査課と調整を行うものとする。

6　指定確認検査機関が同法第7条の6第1項第2号の規定により仮使用認定を行おうとする場合は、当該指定確認検査機関は、当該建築計画がマンション建替法容積率許可の内容に整合していることを確認するために、区長に照会するものとする。

第22　非常災害があった場合等の取扱い

この実施細目に定めるものについて、非常災害があった場合等で、かつ、公益上必要と認められる場合は、別途取扱いを定めることができる。

付則

付則

付則